3月23日，哈尔滨废止了2018年的楼市调控文件，成为首个解除限售二线城市。

然而限售政策解除后，哈尔滨的房屋交易量和房价，似乎都没有变化。

“卖房的不肯降价，买房的都在观望，我这已经好几个月没有卖出一套房了。”哈尔滨红雅房屋中介的杨先生说。

哈尔滨并非第一个取消限售政策的城市。早在2018年底，山东菏泽就已经取消了限售政策，成为全国首个松绑限售的城市，但是松绑政策并未获得广泛仿效。一年后，河南开封试图取消限购，但因舆论压力，政策仅仅施行一天，就不了了之。

如今，哈尔滨取消了楼市限购政策，也向市场释放了信号，然而，寒冬真的会因此结束么？

冰冻的楼市

哈尔滨南岗贵新街上，行人寥寥，路边红雅房屋中介大门紧闭，室内，窗户尤带霜花，55岁的杨先生盯着手机，不断在朋友圈里发卖房信息。

受访时，他兴致不高，“取消限售政策我们知道，但是现在的房价依旧在降，买家在观望，今天买房，明天就降，你说谁会买？”

3月23日，哈尔滨市政府网站发布消息，大意称鉴于过往楼市调控通知（以下简称《通知》），已完成阶段性使命，拟予以废止。

这份废止的《通知》，诞生于2018年5月5日，其主要内容是哈尔滨道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区，6个主城区，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

同时，《通知》还提出提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。严格控制二套以上购房的首付和利率标准，抑制投资和投机购房需求。

然而，当年《通知》出台后，对楼市影响有限。当地房地产销售人员称，哈尔滨楼市多年来一直处于“冰点”。

虽然哈尔滨是黑龙江省省会城市，东北北部的政治、经济、文化和交通中心，但十年来其人口一直下滑，成为中国唯一出现人口减少现象的省会城市。

2018年，哈尔滨市户籍人口为951.5万人，同比减少3.5万人。据哈尔滨市政府发布的文件显示，抽样调查测算结果显示，城镇居民家庭年人均可支配收入37828.0元。

哈尔滨的房价虽然没有北上广深等一线城市高，但哈尔滨的居民收入水平相比这几个城市的居民收入也是相差甚远。

今年3月23日，哈尔滨取消了房屋限购政策，但哈尔滨人却没有激发购房热情。

全益房屋中介的小刘表示，消息出台后，业内并不兴奋，她坐在自己的办公室，无聊的看着手机，“政策没啥用，而且还赶上疫情，等疫情过去也许会好些。”

刺激无用

全益房屋中介位于哈尔滨道里区的安平街，周边都是90年代的旧楼房。

“均价1万左右，三层、四层的都有。”当有人进门打听周边房子的时候，小刘终于进入工作状态。

“自打疫情来了，周边的房价就横盘了，然后连续七个月降价。”

在小刘的印象中，哈尔滨房市短暂的春天，就是疫情爆发前一年。

2019年，全国楼市都在降温，但却上万炒房客喊着“投资就过山海关”的口号，到东北三省炒房，“把咱哈尔滨的房价拉高了不少。”

疫情爆发后，哈尔滨曾数次遭受疫情冲击，房地产受到影响。业内人士分析称，虽然疫情进入常态化状况，但居民消费却越发趋于理性，贷款意愿降低，大都选择持币观望。

小刘也有着同样的看法。“疫情确实打击到了哈尔滨的房地产行业，前两天市里疫情又严了，没有一个人看房。”小刘说。

买房的都在等，卖房的也在等。哈尔滨的二手房价格仍在缓慢下跌，而哈尔滨的新房房价也在下降。

在此次废止《通知》之前，当地政府也曾出台过刺激性政策。

2021年十一黄金周期间，哈尔滨新房成交仅345套。同一个月，哈尔滨市多部门联合发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》( 以下简称《哈十六条》)。

《哈十六条》在一定程度上降低了购房者入市成本，包括买房最高补贴十万元、放宽二手房公积金贷款房龄年限、助力房企加快项目建设等。

除此之外，政府在财政、金融、税费等方面也提出更多保障，试图提振购房者对市场的信心，鼓励购房者积极入市。

然而，《哈十六条》效果并不理想，市内新房价格依旧在连续下跌，新房交易量也从《哈十六条》发布的这个月里下降。

与之相应的是哈尔滨库存越积越高。根据同策同城发布的报告显示，哈尔滨市在过去5年内的商品住宅年平均供应量高达848万平方米，而年均销售量仅为699万平方米，长期处于供过于求的状态。

“现在很少有人会买房，谁愿意今天买，明天降？”老杨反问。

且等融冰

此次，哈尔滨率先取消限售政策，并不令人意外。

有专家表示，非热点城市基本上都在松绑，哈尔滨这次取消一些限制性的措施，其实就是促进住房消费，非热点城市取消限制性措施是在“一城一策”的范围之内。

对于哈尔滨来讲，取消限售让房子能够上市流通，有利于房屋流转和循环。

但家住哈尔滨的刘雪峰却说，“政策啥我还真不清楚，但现在真不敢下手，我和朋友们都在观望”。

行业人士认为，取消限售，会加强商品房市场的流动性，因为二手房供应会增加，购买力或将逐渐充沛，短期内将唤醒部分购房群体尤其是受限区域群体的置业需求。

但现实中，哈尔滨的购房者都选择了观望，买房者则坚持房价不降，等待疫情结束。

多个哈尔滨房屋中介都认为，哈尔滨房价下跌的主要因素是疫情，疫情导致经济下滑，房屋买卖下滑。“现在疫情期间，政策能有啥效果，等疫情结束后再说吧。”

虽然哈尔滨取消限售对当地房价几乎没有影响，但限售政策松绑却在大的环境上却给了房地产市场一个积极的信号。

很多二线城市的商品住宅库存积压情况都很明显，显著的有大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等城市，其库存消化周期超过2年，且成交相对惨淡，整体库存风险依旧较大。

可以说，哈尔滨取消限售只是这些二线城市实施松的敲门砖，相信其他二线城市实施松绑的政策即将出台。

但是，哈尔滨不光发出信号，同样也做出示例：政策出台后，对当地房屋买卖的影响到底有多大。

起码从目前效果来看，冰冻三尺，仅春风一度，恐怕无解。更长的解冻，仍需更长的时间。