北京西城区某学区房。
2022年3月17日，正是北京“317”楼市新政发布五周年的日子。
五年前，2017年3月17日下午，北京市四部门联合出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，而这一纸文件，成为了不断上涨的北京房价的“休止符”。自2017年317新政（简称“317”）后，北京对首套房实施“认房又认贷”的标准，并提升二套房首付比例，暂停发放贷款年限25年以上的个人住房贷款。
“至今距‘317’已经五年，北京楼市也已经横盘5年。此前，北京楼市基本维持着‘两年一涨’周期逻辑，但是新政实施之后，这个逻辑被打破了。”关注楼市多年的购房者彭月（化名）对《华夏时报》记者说。
“317”落地之后，北京楼市年度成交套数曾上演过环比腰斩的局面，价格也在较高点回调15%左右。投资需求被挤兑出场，房源换手率大幅降低。那么，五周年之后的北京楼市，涨跌逻辑稳了吗？
北京通州北关某新房项目。
“两年一涨”魔咒被打破
“2017年之前，北京楼市基本上‘两年一大涨’。在‘317’出台之前3个月时间里，北京楼市涨价进入到了顶点，基本上一天一个价格，那段时间很疯狂。”彭月对《华夏时报》记者说。彭月表示，其在2016年年底买下一套朝阳区二手学区房。价格约560万左右。在拿下房本2个多月后，也就是‘317’前夕，曾有多位购房者询问是否有意愿出手该房源，并给出了700万元的价格。“当时要是卖了，我不到3个月就能净赚140万。”彭月说。
中国房地产业协会数据显示，自2015年10月份以来，北京平均房价由37221元/平米上涨至2017年2月份的60738元/平米，涨幅高达63.18%。
被业内称为房价上涨“终结者”的“317”一经发布，立即见效。中原地产数据显示，“317”实行一年之后，北京新建商品房住宅签约23324套，同比下降48.7%；二手房签约量为12194套，同比下降52%，楼市成交量腰斩。
链家研究院发布的数据显示，“317”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后房价连续9个月出现下跌，累计跌幅约15%。2018年3月份，北京二手房均价回调至58527元/平米，与2016年年底水平接近。
“317”改变了北京楼市一直以来的涨跌逻辑，北京楼市出现价格拐点，随后进入了长达5年的横盘期。近两年，北京楼市一直“不温不火”，价格基本保持稳定。
北京中原市场研究部发布的数据显示，2022年1月份，北京二手房成交均价为6.22万元/平米。值得关注的是，这是北京二手房价格在连跌5个月之后回调的结果。新房方面，数据显示，2022年1月份，北京新房成交均价约为63271元/平米。2月份，新房价格再度回落至56912元/平米。
也就是说，从2016年底，到2022年1月，以二手房均价为例，涨幅不足10%。
从狂欢到割肉
在彭月看来，“317”之前的北京楼市处在“狂欢”的状态，“买了房子就能赚钱，而且好一点的房源都要靠抢。”彭月在2016年换房时，在目标小区等待了半年才出现了合适的房源。
彼时，彭月曾和多位购房者在意向房源所在楼道里等待卖家的消息，只为抢到这个合适的房源。“从早到晚，十几名中介带着各自的业主等了一天，在楼道里喊着竞价，直到卖家和其中一位签约了，大家才散。”彭月对《华夏时报》记者说。
“317”之前，很多活跃在北京楼市的房产大V都在宣扬这样一个“投资窍门”，“哪怕月收入根本不能覆盖月供，但只要手里的资金能够覆盖2年的房贷月供总和，就可以在北京买房。因为两年一个上涨周期，到时候房子一卖，扣除月供和利息，收益非常可观。”某大V在购房者群如是说。
“后来，好多人都买房了，用少量资金杠杆来撬动五六百万的房源。但是‘317’之后，房价回调得很快。而且首付比例提升，购房门槛提高，购房人也减少了。很多在‘317’之前买房的人最终承受不住杠杆的压力，不得不‘赔钱’卖房子还贷款。”彭月对《华夏时报》记者说。
以彭月自身的经历为例，她在2016年年底购置的这套二手房市场价格有明显变化，其最初的成交价格在560万元左右，两个多月之后，也就是2017年3月初，有两位购房者加价140万元希望彭月能将房子转手。“但是‘317’之后，这套房子的市场价一度跌至500万以下，这几年缓慢回升至580万元左右的水平。“算上这五年付出的房贷利息，如果现在卖的话，还是赔钱的。”彭月对《华夏时报》记者说。
相对坚挺的学区房与难以预期的未来
看涨预期的消失让北京购房者展现出浓厚的观望情绪。市场的猛然转弯让购房者意识到，原来北京楼市并不是永远的“只涨不跌”。但是五年的横盘期中，北京区域上也呈现出热度的分化，不同区位、质素、资源的房源在没有水分的市场环境中，展现了其相对较为真实的价值梯度。
“其实现在在北京要买房子的话，基本上就三种选择，第一种是西城等区域的核心学区房，户型比较小，房龄比较大，价格高。第二种是朝阳、海淀等区域一些新房项目。第三种是例如大兴、通州、丰台、昌平等较远地区的新房项目。这三种类型的房源在价格、户型设计、配套等方面的差别很大。”瀛海一新房项目的置业顾问陆朋（化名）对《华夏时报》记者说。
时间验证，“317”后价值最为稳固，即“抗跌”的，还是要数城市核心学区房。记者了解到，以西城区德胜片区为例，其“317”前夕，某80年代60平户型，单价最高到15万/平左右，而目前，该小区同户型价格约为17-18万/平。但是经历了多校划片等多重政策变更之后，心态大起大落多少回以后，购房者们也不再对其抱有投资性期待了。已经居住在德胜片区5年的居民谢女士对《华夏时报》记者说，“只等孩子一上学，我就把房子卖掉，赶紧变现，政策未来还不知道会怎么变，万一大跌了就麻烦了。”
对于北京房价下跌的焦虑不无道理。在彭月看来，即便是核心学区房，经过了多校划片等多次政策变化之后，前景也很难讲。
“虽然这两年出过不少政策，但因为最优质的教育资源仍然集中在西城海淀，所以学区房的价格一直没有实质性的下降。”西城德胜片区一位房产中介人员对《华夏时报》记者说。
上述房产中介人员认为，“多校划片”新政在初期的确对核心学区房市场起到一定的震慑作用，但随后价格和成交又重新回到高点，本质上是因为其仍是获得优质教育资源的“敲门砖”。
“我是‘多校划片’之后买的学区房，德胜六铺炕的一个小房源，均价差不多是18万元/平米。其实也是有顾虑的，害怕会被划分出学区，但是周边的小学资源都不错，我们也能够接受孩子被调剂到其他学区的学校。”在2021年年末购买了西城学区房的业主刘女士对《华夏时报》记者说。
刘女士表示，其已经观察西城学区房的房价走势近两年。“一直都是管控学区房，但是西城优质学区房的房价根本没有降下来过，而且房源也很抢手。我们错过了好几个合适的房源，最终在今年年初签了这套房子。”刘女士对《华夏时报》记者说。
“如果从户型、小区配套来看，这个房子肯定是不值18万元/平米的，而且不到50平米的面积也不是很适合一家三口居住。所以，后续在孩子入学之后，我们会把这套房子租出去，然后在学校周边租一个大一点的房子。等到孩子小学毕业之后，我们会把这套学区房卖掉，也算是一种投资吧。”刘女士对《华夏时报》记者表明了后续对学区房的安排。
刚需的烦恼
近年来，随着核心城区的供地面积不断减少，房企开始转向房山、大兴等区域拿地。由此，北京四环内的新房项目越来越稀缺，五环之外的新房项目则呈现“扎堆开盘”的态势。“95平米的三室两厅在630万元以内可以成交，均价大概是6.6万元/平米。”陆朋对《华夏时报》记者说。
在陆朋看来，其所销售的这一新房项目毗邻亦庄，而亦庄的新房项目已经迈入了“8万元/平米”的时代。“如果看配套设施，现在整个南边都没有北边繁华，但是随着产业不断进入南城，瀛海这边的新房项目有很大的增长空间。”陆朋表示。
分化的格局也越来越明显。温馨（化名）正准备在北京置业，她能拿出的全部资金有300万，具有首套房资格，且不希望后续有较大的月供压力。“如果想买一套两居室，朝阳、海淀这样的区域我们预算根本不够，只能是转向房山、昌平、大兴、通州置业。”温馨对《华夏时报》记者说。
“远一点区域可选的新房项目多，户型面积都合适，但是我们觉得配套不好，又担心没有投资价值。核心一点的区域我们想买房就要牺牲居住面积和居住品质，也不甘心，已经犹豫很久了。”温馨对《华夏时报》记者说。
北京天通苑某项目。
针对这种分化局面，已经在房地产业从业超过10年的陆朋说：“我卖房子，从北京的北边一直卖到北京的南边。确实现在北京核心区域和非核心区域的房价差异比较大，但是如果是刚需首套房，我会觉得户型和地理位置是主要决定点，配套设施后续会随着交通设施的发展逐步完善。”
