2022-03-20浙商证券股份有限公司杨凡对招商积余进行研究并发布了研究报告《招商积余2021年报点评报告：高质量拓展卓有成效，向轻资产运营再迈进》，本报告对招商积余给出买入评级，认为其目标价位为18.06元，当前股价为14.38元，预期上涨幅度为25.59%。

　　招商积余(001914)

　　收入利润稳定增长，毛利率稳中有升： 招商积余 2021 年收入 105.91亿元，同比增长 22.42%，实现净利润 4.53 亿元，同比增长 10.75%，归母净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。分项收入来看，物管业务99.08 亿元，同比增长 22.31%，资管业务 5.56 亿元，同比增长 23.70%，其 他 业 务 1.26 亿 元 ， 同 比 下 降 24.12% ， 分 别 占 比93.56%/5.25%/1.19%。其中受地产行业环境影响资产减值 1.6 亿元，但投资性房地产产生的公允价值变动收益 1.07 亿元，缓解了业绩的冲击。公司 2021 年毛利率 13.8%，同比增长 0.2%，分项毛利率来看，物管业务 11.43%，同比提升 0.47%，资管业务 56.18%，同比下降1.09%。

　　定位轻资产运营平台，资产债务结构持续优化： 2022 年初，公司拟定剥离三家下属企业，加快轻资产运营模式落地。截止 21 年底，公司总资产 167.7 亿元，较期初增长 2.52%；归属于上市公司股东的净资产86.6 亿元，较期初增长 4.35%；资产负债率 48.85%，较期初下降0.51%。有息债务余额 27.5 亿元，同比下降 2.88 亿元；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用同比减少 0.46 亿元，其中利息支出减少0.4 亿元。

　　管理规模持续扩张，多元市拓能力表现优异： 截止 2021 年，公司物管业务新签年度合同额 30.50 亿元，同比增长 24%，在管项目 1717 个，管理面积 2.81 亿平，同比增长 47%。公司持续巩固非住市场领先优势，积极拓展高质量项目，千万级项目数量同比增加 43%。公司通过“总对总”和合资合作开拓市场，新签年度合同额同比增长 133%/298%，公司还通过收并购拓宽标的获取渠道。公司物管增值服务实现营收21.1 亿元，同比增长 34%，占物管业务营收 21.25%，同比增长 8.6%。其中到家汇商业业务发展提速， 2021 年平台交易额 8+亿元，同比增长66%，实现营收 2.66 亿元，同比增长约 500%。

　　资管业务持续发力，持有物业经营稳步修复： 商管运营方面，截止 2021年末，公司在管商业项目 44 个(含筹备项目)，在管面积 179 万平方米。持有物业经营方面，公司持有的物业包括购物中心、写字楼等多种业态，总可出租面积为 59.12 万平，出租率为 98%。其中随疫情好转，购物中心及写字楼的平均出租较上年同期略有回升。

　　投资建议： 买入。 我们预计公司 2022 年 EPS 为 0.65，对照公司可比公司估值，给予公司 2022 年 28 倍 PE，对应市值 192 亿元，目标价18.06 元，维持“买入评级”。

　　风险提示： 疫情反复、外拓市场不确定性、资产剥离不确定性、剩余房地产项目处置风险

　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，光大证券何缅南研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为66.02%，其预测2021年度归属净利润为盈利5.48亿，根据现价换算的预测PE为27.65。

　　最新盈利预测明细如下：500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 rel="nofollow"/>该股最近90天内共有11家机构给出评级，买入评级9家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为22.39。证券之星估值分析工具显示，招商积余(001914)好公司评级为3星，好价格评级为3星，估值综合评级为3星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)

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