01 新房、二手房成交数据
2023年8月1日-8月22日，深圳市新房住宅共成交1545套，二手房住宅共成交1723套，日成交量见图示。
(相关资料图)
02 一线市场分析
八月下旬，二手房市场依旧不见景气，呈现持续走低之势。
—— 观海台82平3房，现在市场有套业主1100万可卖，比去年年底最低成交价，还要再跌价50万。
—— 华润城190平4房，上周成交价2850万，相比今年3月成交，跌了530万；
—— 花样年花郡27平1房，上周成交价215万，相比今年1月成交，跌了53万；
此外，上周还有更多小区成交也在跌价，感兴趣的朋友可以查看我们gzh周二的成交数据。
现在的市场对于业主来说并不友好，但对于购房者，却是有很多捡笋的机会。
招商海月花园三期，135平3+1房，中层，南北通透，业主报价1380万，单价仅10万/平。
要知道，这个小区近三年来成交均价都没有跌破11万，这是首套而且是唯一一套跌至10万出头的房源，而且楼层朝向都不错。
去年五月，一套139平4房，南向中高层，成交价高达1880万，比这套足足高了500万。不仅如此，这套房也与小区在售房源，拉开了将近500万的差距，目前还有一套东南向同户型在挂盘，报价1700万。
招商海月花园三期的这套房，由于价格太笋，都惊动到了前海的业主，看到后海核心地段的优质户型竟也跌至10万单价，自己都不敢卖房了，直呼，“感觉大家要开始砸盘的了呢”。
当然，这套极笋盘一经放出，便引得市场疯抢。看房的人络绎不绝，更是有中介从早到晚都守在房子里，等着上客。
我们也有不少客户看上了这套房子，毕竟价格优势摆在这里，买房人很难不动心。
最近的市场上，优质笋盘不断，不少房子的价格优势已经高于新盘了，二手房的市场关注度也慢慢回赶新房。
近两年的打新的客户，已经站在高岗上了，即便是网红盘，打新人也在亏本。
03 跌破开盘价：深圳最惨“打新”人亏惨了
前两年，网红盘华润城润玺一二期被万人疯。而如今，打新的业主们却面临亏本的困境。
2020年底，网红盘华润城润玺一期开盘，9690批客户抢1171套房，均价为13.1万/平，当天开盘全部售罄，全部清盘。
2021年底，华润城润玺二期再度开盘，共1486批客户抢1024套房，均价约13.2万/平。在当时成交急剧下滑的市场背景下，当天开盘去化率也达到了85%左右。
大家在疯抢时，估计也没想到深圳楼市自指导价之后一蹶不振。两年来的市场调控，华润城相比高峰期成交价，跌幅快接近30%，至今仍在下跌。
按照现在的市场成交计算，当年打新润玺一期二期的购房者是亏的挺多，有的甚至快要跌破开盘价了。
华润城润玺一期100平3房，套内实用率73%-75%，总价区间1184万-1371万。该户型完全可以与华润城一期89平3房相对标。
华润城一期89平3房，套内面积在73平，目前市场成交价在1350万左右。对于楼层更低、或者朝向更差的成交价还要更低。现在华润城一期一套89平3房，西北向高楼层，报价1350万，底价1300万，至今无法卖掉。
（数据来源：小鹿选房）
按照现在市场成交来看，华润城润玺一期100平3房市场价也就在1350万左右，接近开盘价，若市场还持续下跌，部分户型跌破开盘价也有可能。
华润城润玺二期120平3房，新房业主同样面临亏本的局面。该户型得房率75%左右，总价区间在1550-1721万。其中华润城一期125平3房完全可以与之对标。
华润城一期125平3房套内面积在96平左右，最近成交一套在今年3月份，中间楼层成交价在1900万，而现在市场相比3月还要更惨，要想成交基本得跌至1800万左右。
（数据来源：小鹿选房）
所以，按照市场成交来看，润玺二期120平3房的成交价也就在1800万左右。虽然还没有跌破开盘价，若要算上这两年的供楼成本，基本是亏本的。
我们也了解到，华润城润玺二期一业主，买了120平3房，如今小区还未交房，红本还没有拿到手，就想要现在卖掉。当然，房子没过限售期，自然是不可能卖掉，即便有人愿意接盘，这位业主大概率得亏本卖房。
打新的业主们原本以为打到就赚到的买卖，曾经市场的香饽饽，如今却成为了“烫手的山芋”。
当然，亏本的网红新盘还不止华润城，前海2021-2022年期间开盘的网红日光盘，按照现在的市场成交来看，很多都已经跌破开盘价，如今业主也是血亏。
比如，前海龙光天境，当年的超级网红热盘，2021年1月开盘，恰逢市场高峰期，2857批客户入围抢1003套房，入围积分要求达到了70分，最低社保个税入围月数达到66个月。也就意味着，社保没有交满5.5年的购房者，连摇号的机会也没有。即便入围要求如此高，前海龙光天境也是以开盘日光的成绩收场。
不过，抢到房的业主这两年也没少省心。2022年8月，龙光地产就官宣“暴雷”。对于当时已经供了1多年楼的龙光天境业主来说，这犹如晴天霹雳。项目是否能够按时交付以及交付质量等问题，至今仍是未解之谜。
而这还没有结束，对于龙光天境业主打击最大的，应该是现在面临血亏的现实。
前海龙光天境，位于前海前湾片区，开盘均价11.2万/平，单价区间为10.2-12.1万/平，户型在107-146㎡之间，总价区间在1153万-1743万。
2021年1月开盘时，前海住宅稀缺，二手房成交单价已突破16万，龙光天境11万/平的开盘均价在当时的确很香，每平倒挂5万多的优势让市场抢破了头。
然而，仅仅2年多的时间，前海新盘成交均价就已经跌破10万/平。
比如深业云海湾，今年6月开盘，共919套房，均价9.2万/平，最低均价仅8.02万/平。地理位置相比龙光天境更具优势、价格更便宜，最终也没能做到当天100%去化。
很多开盘日光的网红新盘，未来也许会面临高位站岗，亏本卖房的局面。
暂且不说供楼成本，即便是按照打新时的买入价格也不一定能够顺利卖出。目前市场上新盘，即便位于核心地段，开盘价已经高于二手房。新盘的价格挂盘优势已经消失。外加开发商暴雷问题，新盘业主头更疼了。
整整两年的市场调控，二手房市场价格已经发生了根本性改变。若未来深圳楼市没有受到强刺激，二手房的价格可能还会小幅波动，横盘一段时间。更多的网红新盘将会正式迎来二手房市场的检验。
最近二手房市场还是有回暖的迹象，大部分原因是新房在价格已经不具有优势，虽然部分新房的开盘价格和周边二手房相差不大。新房一般需要两年左右交房，加上这些隐形成本，其实价格没有二手有优势。其次，新房的得房率和容积率等肯定没有一些准新房有优势。再次，现在买新房的客户或多或少还是担心开发商暴雷。
通过我们公司最近的咨询、带看、成交来看，我们预计二手房的接下来还是会持续回暖，二手房市场已经度过了黎明前的黑暗。
对于深圳很多刚需购房者而言，打新，已经不是第一选择。
