太快了，风向又变了。

7月份上海房价还在领跌全国，市场一片哀嚎。

(资料图片仅供参考)

转眼到了8月，上海楼市又火起来了。外环新房认筹大排长龙，一等就是18个小时。

各种被嫌弃的老破小学区房，这次更是直接“清仓”了。

上海楼市，又行了？

万万没想到！刚改和老破小，居然抢了上海豪宅的风头。

8月10日，位于上海外环的一个新盘瑞仕半岛璟庭第一天开盘认筹，就成为了上海楼市的焦点。

只因为该项目当天的认筹，从早上9点一直持续到了次日凌晨3点，整整认筹了18个小时！

更狠的是，前一天认筹的人还没走完，第二天认筹的人已经接上。

在10号晚上11点之后，很多人知道排不上10号当天的认筹，索性就另开一场，提前排起了11号的认筹队伍。

瑞仕半岛璟庭就在这样的排队长龙中，成为了上海新房积分制以来，第一个24小时不间断排队的项目……

由于该盘的火热程度与云锦东方不相上下，又靠近上海森兰东沟，于是被广大网友调侃叫做“云锦东沟”。

不过“云锦东沟”和云锦东方的区别还是很大的，云锦东方是豪宅，而“云锦东沟”却只是一个上海外环内的刚改盘。

云锦东方门前排队“假结婚”的都是富豪，而“云锦东沟”门前聚集的，却都是名副其实的打工人。

在上海35度的高温下排队，现场没有空调，很多人还自带电风扇。

有的购房者晚上5点多就到现场排队，排队9小时40分钟后，终于在凌晨2点20认筹成功，然后就开开心心的回公司了……

据说，瑞仕半岛璟庭此次共推出新房498套，截止目前认筹客户已经超过1640组，认购率329%，已触发积分。

相较于新盘开盘认筹的盛大场景，二手房的成交则是于无声处响惊雷。

尤其是沉寂已久的老破小学区房，最近突然成了香饽饽。

就拿梅园新村三街坊来说，这里历来是上海鸡娃家长购买学区房的首选。

据当地中介反映，梅园三街坊的挂牌房源常年维持在200套左右，可就在这段时间，该片区共成交了三十几套房源，成交均价在500万元左右。

从刚改盘的大火，到老破小学区房的翻红，上海楼市到底发生了什么？

楼市有句老话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

这就是当下上海楼市的真实写照。

“云锦东沟”排队认筹18个小时也好，梅园学区房被家长扫货清仓也罢，归根结底就是因为价格合适了。

在上海整个第七批次的新房中，瑞仕半岛璟庭绝对是价格最香的刚改楼盘。

瑞仕半岛璟庭的价格在6.5万-7.5万/㎡之间，而仅仅是一站地铁以外，刚刚开盘的荟萃庭均价在8.6万/㎡。以一套99平的房子来算，总价就相差200多万。

再把范围扩大一点，在整个上海的中外环地段，7万的均价也是相当能打的存在，而600万就能上车的总价，更是吸引力超强。

更关键的是，价格打下来了，倒挂就出现了。

瑞仕半岛璟庭板块内的二手房均价普遍在8万-10万/㎡。相比之下，能有个1万-2万/㎡的倒挂。

价格低，还有倒挂，这房子简直就是上海刚改族的梦中情房了。

老破小学区房的翻红也是一样的路径。

就拿梅园学区房来说，目前的成交均价基本在10万/㎡，你觉得贵吗？

要知道这个地段的学区房在两年前的成交价可是稳定在20万/㎡的，两年价格降了一半。

事实上，“云锦东沟”和梅园学区房的价格暴击不是个例，上海当下新房打折，业主降价，已经是相当普遍的事情了。

今年4月开始，上海二手房价格就开始一路下跌，到7月已经连跌了4个月，其中5、6月更是连续两个月领跌全国！

上海二手房上一次出现这种连续大幅的房价下跌，还是在2018年了，当时是因为大规模楼市调控。

与此同时，上海的二手房成交量也在持续下探。

从3月高峰时的2.4万套，降到了6月的1.26万套，直接腰斩。

二手房量价齐跌，新房市场更是心态炸裂。

尤其是在上海外环，新房开始扎堆降价。

先是位于嘉定的金地峰汇项目二期开盘，打出了96折优惠。

紧接着浦东唐镇板块的浦发唐城二期开启认购，其中108方户型的折后单价为6万元，相比去年一期7万/㎡的开盘价，直接降了1万/㎡。

除此之外，新房降价潮还在向青浦、松江等区域蔓延，某项目的营销负责人直接表示：

“现在就是看谁跑得快。”

在大行情下行的时候，即便是强如上海，也不得不相信降价才能出奇迹了……

从现在的行情来看，上海的以价换量是有效果的。

根据上海网上房地产数据显示，8月前两周（8.1-8.13）上海二手房成交量合计为5434套，较7月同期上升约10.7%。

今年8月至今的日均成交量在418套，也比7月394套、6月410套要高。

另一方面，截止到8月15日，链家二手房挂牌量也出现了下降，较7月减少了2000套，二手房业主的信心回来了。

上海楼市这一次是真的在触底回升了。

之所以这么说，除了数据和市场的反应以外，还有一个很重要的判断标准，那就是楼市活跃的人群。

之前上海楼市火上热搜的，往往都是豪宅。

而这一次爆火的却是总价在600万左右的刚改盘和老破小学区房，这说明楼市活跃起来的是改善族。

而改善族是对市场最敏感的群体，只有在市场信心回归，价格泡沫最小的时候，改善族才会大规模进入楼市。

另一方面，改善族也是楼市链条中最关键的一环，因为改善置换涉及到至少两套房的买卖，可以最大程度激活楼市的流动性。

很明显，上海自己也认识到了这一点，7月31日，上海住建局就房地产市场表态的时候就提到：

继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

所以可以预见，接下来上海楼市如果有什么大动作，也一定是围绕着改善群体来实施的。

这意味着什么？

除了楼市会被进一步激活之外，也意味着上海楼市的分化将进一步加剧。

前两天，上海市财政局公告显示，上海拟发行31.5亿棚改专项债，结合2021年7月，上海成立的800亿元城市更新基金。

这是一个很明显的信号：超大城市的发展路线，正在从向外辐射转变为向内发展。

将老破小升级成美新大，让购买力从郊环外回到内环内。

而且在上海人口增长趋于稳定的当下，这个过程是持续且不可逆的。