本报记者 慈玉鹏 北京报道

央行近期公示的《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年二季度末，人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%，比上年末增速低1个百分点；而个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

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《中国经营报》记者了解到，自2004年公示个人住房贷款数据后，2023年6月末该数据首次同比负增长。业内人士告诉记者，上述现象主要是因为信贷早偿率居高不下，购房意愿偏低导致新增贷款增速放缓。

谈到未来，该业内人士表示，随着稳楼市政策效果显现、信贷早偿压力持续释放，各家银行有序调整存量个人住房贷款利率，个人住房贷款余额走势有望企稳回升。

余额收缩

记者经过Wind数据统计，自2004年公示数据，2004年12月至2021年12月，个人住房贷款余额同比增长率一直高于10%。但2021年12月后，该数据跌落至10%以下。截至2023年6月末，个人住房贷款余额同比增长率首次转负。

光大证券研报显示，今年二季度新发放住房贷款维持较大强度，但个人住房贷款出现负增长。2023年二季度，个人住房贷款余额同比增速较一季度末下降1pct（百分点）至-0.7%，自2004年有统计以来首次出现同比负增长，二季度个人住房贷款减少3400亿元，同比少增3600亿元。

个人住房贷款首次负增长的原因主要有两方面，民生银行首席经济学家温彬告诉记者，“一方面，新增贷款增速偏慢；另一方面，信贷早偿率居高不下。二者叠加，导致个人住房贷款余额出现有统计以来的同比负增长。”

温彬表示，“从新增角度看，今年上半年，居民收入预期降低、对期房不信任程度上升等因素，导致购房意愿偏低，一季度积压需求释放完毕之后市场持续降温。上半年居民部门中长期贷款仅新增1.46万亿元，比上年同期少增1000亿元，为2016年以来同期最低水平。从早偿角度看，由于存量房贷利率定价较高，而新增房贷利率持续走低，居民从修复资产负债表角度出发愿意提前还贷。特别是今年以来理财产品平均收益率进入下行通道，居民按揭早偿的机会成本下降，所以，直到6月中旬之前，RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率持续攀升。”

“居民早偿行为的增多是导致住房贷款负增长的最主要原因。”中国银行研究院高级研究员李佩珈分析，住房贷款余额负增长主要与利率下行背景下，存量房贷与新增房贷利率差异扩大，进而导致居民更愿意归还贷款有关。

数据表明，2023年7月，百城首套主流房贷利率已降至3.90%左右，而不少早期购房者的存量房贷利率依然在5%~6%的水平，1%~2%的利率差异使得提前贷款对部分居民而言更为合算。不过，李佩珈表示，“提前还贷并非对所有个人住房贷款者都适用。对等额本息借贷者而言，提前还贷只是加速了还款周期，并没有改变债务的本息结构，提前还贷并不合算。”

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉记者：“上半年银行新增房贷发放同比多增，但银行个人住房贷款余额同比微幅下降，这与近年来宏观经济和利率走低，部分房主提前还贷以减少房贷利息支出有关；同时，随着市场情绪回暖，居民增加了其他金融资产配置。”

某国有银行人士告诉记者，目前客户提前还贷现象较为普遍，若现在申请提前还款，需排队1个月左右。

光大证券根据央行披露数据统计，2023年一季度，住房贷款累计发放1.77万亿元，上半年累计发放3.5万亿元，则2023年二季度住房贷款新发放规模在1.73万亿左右。进一步结合2023年二季度住房贷款净增规模计算，该季度住房贷款还款规模在2.07万亿元左右，假设正常月供规模为2200亿元，则二季度月均早偿规模在4700亿元左右，较一季度大幅提升45%。

规模回升？

从影响来看，温彬告诉记者，“住房贷款陷入负增长，实际上是居民购房动力不足的折射，其对整个房地产链条的运行都会产生影响。对房企而言，这将导致商品房滞销，资金回笼减速，进而会抑制其拿地和新开工的意愿，拖累开发增速。对地方政府而言，房企拿地意愿下降，会导致当地土地出让金收入下降。对上下游产业而言，房企新开工和施工意愿下降，意味着对上游产品的需求减弱，资金周转速度变慢，企业经营压力上升；而购房意愿减弱，也会拖累家电、家具、建材等产品销售。从银行角度上说，住房贷款传统上是一块优质资产，这部分资产规模缩小，也会影响到银行营收增长。”

李佩珈告诉记者：“住房贷款余额增速下降反映出居民更倾向还贷而不是借贷，这既不利于当前楼市企稳复苏，也对银行的资产负债结构产生重要影响，也加大了RMBS等金融产品的早偿压力，需要高度关注其潜在影响。”

多位业内人士表示，未来，个人住房贷款余额走势或向上。

周茂华告诉记者：“短期看，由于提前还贷影响，个人住房贷款余额仍有一定压力。但随着国内经济稳步复苏，稳楼市政策效果显现，房地产需求改善，提前还贷压力缓解，个人住房贷款余额有望企稳回升。”

温彬也表示，未来个人住房贷款余额走势有望企稳，原因有两个：“一方面，6月中旬以来，RMBS条件早偿率持续下降，8月初为13.2%，大幅低于6月高点21.5%，显示信贷早偿压力在持续释放。下一阶段，随着各家银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，灵活运用各项金融工具（利率优惠券等）落地实施，将有助于进一步降低信贷早偿率；另一方面，近来房地产调控政策正在调整优化，包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不认贷’等，这将有助于提振居民刚性和改善性住房需求。”

光大证券银行首席分析师王一峰认为，从需求端看，政治局定调“供求关系发生重大变化”，未来将必然探索高质量发展的新路，而提出“因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求”。相信前期房地产市场过热阶段所施加的限制性政策将陆续退出，这可能包括一、二线城市政策的进一步优化，特别是对于“刚改”群体，政策优化空间较大，可能有助于提振地产销售回暖，拉动新发放按揭贷款规模回升。

“未来一段时间，住房贷款余额增速具有较大的不确定性，主要取决于提前还贷行为和住房消费恢复这两大关键力量的博弈对比。”李佩珈分析，一方面，受益于楼市准入门槛的进一步放松，例如更多城市出台“认房不认贷”政策等，居民住房消费意愿与活力有望进一步激活，进而推动个人住房贷款余额平稳增长；另一方面，未来一段时间，利率仍有进一步下行空间，这使得存量房贷利率和新增房贷利率的“剪刀差”或将持续扩大。特别是近期央行表态，将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这使得存量房贷利率调整或将更加普遍，居民提前还贷行为或将进一步增加。

总体来看，李佩珈判断，在利率下行、指导性存量房贷利率调整出台等多种因素影响之下，近期个人住房贷款余额同比增速仍有进一步下行压力。不过从中期看，随着经济的逐步企稳和利率下行趋势的结束，居民提前还贷行为也将趋于稳定，进而推动住房贷款余额增速止跌回升。