7月楼市成交持续低迷，调控优化政策亟待出台
【资料图】
7月，受传统成交淡季叠加当前购房者信心不足影响，广州新建商品住宅供求规模继续下降，供应面积环比下降17.5%，成交面积环比下降29.5%。
1-7月广州新建商品住宅整体供应471.7万㎡，同比下降7.3%，成交513.5万㎡，同比上升5.8%。1月份由于春节假期影响，市场供求持续走低，2、3月份在前期积累需求的集中释放下，市场持续走高，其中3月份“小阳春”成色十足，进入到4月份后，随着需求释放殆尽，后市需求动能不足，市场整体供求进一步回落，7月份成交再创新低。
7月30日，广州住建局表示将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。在当前低迷的市场成交氛围下，政策的出台将有望带动市场成交的回升。
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▍房地产市场概况
图：2021年1月-2023年7月广州商品住宅成交走势
数据来源：中指数据
供应：7月新批商品住宅53.8万㎡，环比下降17.5%，同比下降42.7%。受当前市场观望情绪较浓及传统楼市淡季影响，开发商整体推货动力不足，7月商品住宅供应环比下降近2成。从供应区域来看，其中番禺、荔湾、白云、天河为主力供货区，推盘量合计占全市63.5%。
成交：7月广州新建商品住宅成交面积50.7万㎡，环比下降29.5%，同比下降29.4%。整体受市场需求动能及成交氛围下降影响，市场成交进一步萎缩。从成交区域来看，增城、黄埔、番禺位居全市成交前三，成交套数合计占全市43.5%。
价格：新建商品住宅成交价格自2月份以来持续走高，6月份达到年内最高，成交均价为41943元/㎡，7月份成交均价有所下滑，为40441元/㎡，环比上涨3.6%，同比上涨12.2%。二手住宅价格自2022年7月以来维持较为平稳的趋势，波动幅度在2%以内。其中6月份成交参考均价为33980元/㎡，环比上涨0.5%。
▍土地市场概况
图：2021-2023年广州集中供地各批次供求情况
数据来源：中指数据
2023年第一批次集中供地：共推出宅地8宗，供地建面165万㎡；成交7宗，成交建面158万㎡，成交楼面价为18788元/㎡，平均溢价率为10.2%。
2023年第二批次集中供地：共推出宅地10宗，供地建面89万㎡；共成交6宗，流拍4宗，成交建面44.3万㎡，成交楼面价19519元/㎡，平均溢价率为5.3%。
此外，有6宗宅地零星推出，成交5宗，流拍1宗，成交建面74.6万㎡，成交楼面价15701元/㎡，平均溢价率为5.5%。
最新动态：7月14日，白云区广州设计之都三期AB2603065地块出让，该地块由广州地铁以底价竞得，成交楼面价为26000元/㎡。此外，8月份将有三宗宅地竞拍。
图：2021年以来广州宅地月度供求情况
数据来源：中指数据
7月共成交宅地2宗，成交规划建面28万㎡，成交楼面均价为23778元/㎡，均为底价成交。
1-7月广州共推出24宗宅地，合计推出规划建面379万㎡，同比减少10.4%。共成交宅地18宗，成交规划建面276万㎡，成交楼面均价为18069元/㎡，平均溢价率7.9%，相比2022年1-7月溢价率提高4.7个百分点。成交地块中有9宗底价成交，1宗低溢价成交，8宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得7宗，本土国企竞得4宗，本土城投竞得2宗，外来国企竞得2宗，民企竞得3宗。
虽然广州房地产市场仍处于筑底恢复期，但随着房地产优化政策的即将落地，广州市场关注度不减，各大品牌房企积极抓机遇、促销售，下面随榜单一起来详细了解各大品牌房企1-7月市场表现。
2023年1-7月广州房地产企业销售金额top20
数据来源：中指数据、企业填报
数据说明：流量销售金额统计范畴为企业在广州范围内操盘项目的销售金额，占股未操盘项目不纳入统计范畴；权益销售金额统计范畴为企业在广州范围内投资的房地产项目按权益占比计算的销售金额
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-7月31日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据中指数据在广州市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
中指点评
2023年1-7月广州房企销售金额流量榜单前20房企总销售额为1566.6亿元，TOP20房企销售额占全市70%。权益销售金额榜单前20房企总销售额为1337.2亿元，TOP20房企权益销售金额占全市59.8%。其中央企销售金额占比34.1%，国企占比32.7%、民企占比33.2%。
头部房企：越秀地产凭借琶洲南·TOD及越秀·和樾府等项目的热销，占据流量金额及权益金额双榜单冠军，流量销售额及权益销售金额分别为402.7亿元、301.8亿元。保利发展凭借保利天汇、保利天瑞、保利湖光悦色等多个项目的热销，占据流量金额及权益金额双榜单第二，流量销售额及权益销售金额分别为335.6亿元、247.0亿元。万科分别以115.0亿元、91.3亿元占据流量榜单及权益榜单第三。
三大阵营：TOP20房企流量销售金额门槛值为26.3亿元，按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100-400亿）共3家，合计销售金额853.3亿元；占TOP20销售额54.5%；第二阵营（50-100亿）4家，合计销售金额244.9亿元；占TOP20销售额15.6%；第三阵营（50亿以下）共13家，合计销售金额468.4亿元；占TOP20销售额29.9%。
名次变动：流量金额共有10家维持不变，4家上升，5家下降，1家新进。其中融创中国凭借融创文旅城的集中签约，成为1-7月新进榜单企业。
2023年1-7月广州房地产企业销售面积top20
数据来源：中指数据、企业填报
数据说明：流量销售面积统计范畴为企业在广州范围内操盘项目的销售金额，占股未操盘项目不纳入统计范畴；权益销售面积统计范畴为企业在广州范围内投资的房地产项目按权益占比计算的销售面积。
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-7月31日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据中指数据在广州市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
中指点评
2023年1-7月广州TOP20房企流量面积门槛值为9.8万㎡，前20房企总流量面积为414.4万㎡，TOP20房企流量销售面积占全市62.8%。
权益销售面积榜单中，进入1-7月TOP20门槛值为8.2万㎡，权益销售面积榜单前20房企总销售面积为342.4万㎡，占全市销售面积51.9%。
头部房企：保利发展分别以82.2万㎡/62.9万㎡占据双榜单榜首位置，越秀地产以78.2万㎡/61.3万㎡位居第二，万科以31.5万㎡/23.4万㎡位居第三。
名次变动：流量销售面积中，6家维持不变，4家上升，9家下降，1家新进。其中富力集团名次上升较多，较上月上升8名。
2023年各月广州TOP20榜位变化
中指点评
从1-7月广州TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计上半年争夺TOP20的房企有27家。
1-2月：名次持平企业3家，上升及下降均为7家，新进3家；
1-3月：名次持平企业6家，上升4家，下降7家，新进3家；
1-4月：名次持平企业6家，上升5家，下降7家，新进2家；
1-5月：名次持平企业8家，上升5家，下降7家；
1-6月：名次持平企业6家，上升8家，下降6家。
1-7月：名次持平企业10家，上升4家，下降5家，新进1家。
头部企业：越秀地产及保利发展始终稳居榜单前二，万科自1-2月上升一名后稳居榜单第三。和1-6月相比，1-7月上升及下降名次变动幅度不大，其中华润置地上升名次较多，上升3名；下降名次最多为2名。
三大阵营：第一阵营相对稳健，始终位居榜单前三名；第二阵营名次变动也较小，1-7月排名与1-6月排名无变化；第三阵营名次变动则较大，1-7名次变动最大为3名。
▍未来市场趋势展望
全国层面
政策方面：中央及主管部门密集发声，房地产优化政策或将加快落地。
市场需求：短期市场压力仍在，全年商品房销售面积与2022年趋稳态势。
广州层面
政策方面：7月30日广州住建局明确尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。
市场需求：当前购房者观望情绪浓厚，市场成交平淡，相关优化政策也将加快出台，预计下半年在利好政策推动下，市场成交有望带动回升。
