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近两年房地产行业深度调整，行业竞争格局正在发生深刻变化。中指研究院与21世纪经济报道联合发布报告《房地产行业竞争格局趋势研究》，分析行业竞争格局趋势，洞察新领域、新势力的崛起，研究行业专业化分工呈现的特点。本专题为报告节选。
伴随着房地产行业发展持续面临挑战，房地产企业的经营模式、竞争格局正在发生变化。央国企经营稳健，融资保持通畅，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势崛起，有望成为房地产行业新势力。
(资料图片)
当前央国企市场份额明显提升，未来民企份额或将有所恢复
房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。中指研究院以30家典型房企为样本，分析企业2017年至2019年的拿地数据与2019年至2021年的销售数据。可以看出，房企过去的拿地规模（2017年至2019年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019年至2021年平均销售金额）存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备未来销售业绩增长才会有保障。
图：30家典型房企拿地规模与销售业绩关系
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2021年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓拿地节奏，但是央国企的拿地力度较强。在拿地金额TOP100企业中，从企业数量来看，央国企及地方城投数量占比始终过半，并于2022年合计超过80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投拿地金额占比在2022年大幅增加，合计超过80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一位列拿地金额前20，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022年房地产市场剧烈波动，民营房企经营面临巨大冲击，拿地投资因而受到影响，出现较大波动。
图：2021年至2023年上半年拿地金额TOP100企业不同性质金额占比
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从销售来看，市场深度调整期下，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额较去年有所提升。根据中指研究院监测，2021年TOP100房企中，央国企市场份额为26.7%，2022年提升到41.6%，大幅提高了14.9个百分点。2023年上半年，销售额TOP100企业中的央国企数量增加4家至40家，销售额占比提升8.3个百分点至49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少4家至52家，销售额占比下降7.6个百分点至34.1%；混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。1
表：2021年-2023年上半年TOP100企业中不同性质企业数量及销售额占比
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近两年，房地产市场深度调整，多家民营房企发生债务违约，民营房企受到的市场冲击比央国企较大，央国企市场份额明显提升。未来几年，行业仍将延续当前态势，央国企在销售、拿地方面占比将持续提升。当市场重新平衡后，由于民营房企经营灵活、效率高、适应性强，市场份额或将有所恢复，民营房企在销售、拿地等方面占比将有所提升。短期的市场深度调整，民营房企抗风险能力较弱，受到冲击较大，在行业重新平衡后，民营房企仍将是房地产行业很重要的力量。
核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点
从销售来看，房企锚定重点核心城市，把握市场活跃城市发展机遇，核心城市销售贡献占比提升。2023年上半年，50家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为82.9%，较2022年上升了1.6个百分点，其中，一线城市销售额占比较上年增加1.7个百分点至28.0%，市场需求支撑度较强；二线城市销售额占比有所下降，但销售额贡献仍达到54.9%；三四线城市市场承压，业绩贡献率为17.1%，较上年下降1.6个百分点。
图：2021年-2023年上半年代表企业城市等级销售占比情况
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从拿地来看，2022年50家代表企业的一、二线城市拿地金额合计占比为91.4%，较2021年上升了19.1个百分点，2023年上半年拿地金额占比保持在90.6%。其中，2022年一线城市拿地金额占比较2021年增加19.6个百分点至37.9%，投资强度陡增，2023年上半年维持在接近37%。这主要源于一线城市市场支撑度更强，能够为业绩带来稳定保障。二线城市拿地金额占比保持在54%左右，仍是主要重仓城市。三四线城市市场承压，因此企业布局快速收缩，2022年及2023年上半年拿地金额占比在9%左右，较2021年下降近20个百分点
图：2021年至2023年上半年代表企业拿地金额城市等级分布
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从近几年房企投资强度来看，2019-2020年，TOP100房企拿地销售比均值超过30%，2021年下降到24.9%，2022年再下降至16.7%，2021-2022年房企投资强度出现了持续的大幅下降。2023年上半年销售金额TOP100企业拿地销售比为14.9%，不及2019年同期的一半。其中，2021年至2022年销售金额TOP100企业拿地销售比降幅最大，达8.2个百分点。面对紧缩的融资环境，房企多选择开源节流，以维持经营安全为第一要务，适当缩减投资规模，拿地选择更加谨慎。分企业性质来看，央国企、混合所有制房企及民营房企拿地销售比整体上均呈现下降趋势，央国企拿地销售比最高、混合所有制房企次之、民营房企拿地销售比最低。
图：2019年上半年至2023年上半销售金额TOP100企业拿地销售比
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行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起
根据中指研究院监测，近几年TOP100房企市场份额持续明显下降，2019年超过60%，2021年下降到接近50%。2022年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，全国商品房销售额下降至13.3万亿元，同比下降26.7%，TOP100房企销售额总额同比下降41.4%，市场份额下降11.6个百分点至39.9%；2023年上半年，TOP100房企销售总额同比增长0.1%，市场份额为39.7%，较上年下降0.2个百分点。
图：2019年-2023年上半年TOP100企业市场份额情况
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图：百亿以上企业各阵营数量变化
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从企业数量来看，百亿企业数量有所减少，千亿房企7家。2023年上半年，百亿房企数量78家，较去年同期减少7家。其中，千亿房企数量7家，较去年同期减少2家；500亿房企10家，较去年同期增加3家，可见未来千亿将成为一个门槛，冲击千亿或将难度增加；300-500亿房企和100-300亿房企数量均有所减少。
在市场深度调整下，新势力房企在崛起。中字头基建公司异军突起，特别是中建系公司，2022年与2023年上半年中建系公司多家进入拿地金额前100，如除了中海地产、中海宏洋等地产业务规模较大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金额也进入前100。另外，部分民营房企在崛起，拿地金额TOP100民营房企可分为两类，一类为千亿以上的大型房地产企业，如龙湖、滨江、新城控股等，此类企业仍有一定拿地投资能力；另一类为新兴的民营房企，这类企业或依托母公司较强的综合实力，或专注开发聚焦区域市场，均在土拍市场上表现活跃。
图：拿地新兴民营房企
新兴民营房企中，一类多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华等。此类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小，近期拿地势头有所增强。另一类为地方性中小型房地产企业，如坤和集团、远达集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业等。此类企业多位于核心二线城市，拿地聚焦企业所在地市场，且多与大型房企合作开发项目。如坤和集团聚焦杭州本地市场，少量项目位于浙江省内嘉兴、温州等城市，项目开发多与绿城、滨江等头部企业合作。
