首付3万，在惠州买房
26岁的谭思远付了3万首付，拿下了惠州一套将近90平米的房子。
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他是广西人，在东莞上班。去年有了买房的打算，但看了一圈东莞的房价，平均两万一平米，首付要五六十万，而他的预算只有三十万——他能拿出10万，还有20万要靠爸妈。被现实暴击之后，他只好放弃东莞，去看临近广州的增城，那里倒是首付只要三十万左右。父母劝他回老家买房，但他对未来人生的想象从来不在那里。察觉到父母不愿意出钱，买房的预算从30万又降回10万，他觉得买房的希望破灭了。
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去年3、4月份，在中介的朋友圈，他第一次看到“买房送首付”的宣传。这个楼盘就在惠州，离他工作的地方有100公里，开车一个半小时。一开始惠州这座城市没有在谭思远考虑的范围内。他在东莞工作，去惠州看什么呢？他一直没去。
两个月后，他接到一个中介“语气很真诚”的电话——20万的首付，只需交3万定金。之后拿着和开发商签订的认购书去银行办理按揭贷款，半年之后，开发商会通过相应的渠道打给他17万，他拿着这17万，加上定金就可以交完首付。
谭思远将“首付三万买房”写成帖子发表在网络上，许多人来私信询问，有人觉得他有勇气有魄力，也有人觉得“现在买房就是被当韭菜割了”，而他周围的同事，在看到他的经历之后，开始考虑要不要去惠州买房。
广东惠州 ©视觉中国
“开发商帮你交首付”，这种在过去不可想象的事，正发生在惠州，一个谈不上繁华，但也绝对算不上偏僻的普通城市。当中国房地产市场持续二十年的高歌猛进走向终结，开始整体下行之时，会发生什么，发生在惠州的故事，又可以看成是一个城市样本。
惠州毗邻深圳，在许多宣传里，被称为“深圳的后花园”。2018年，深圳地铁14号线开工，这一条线通向惠州，周围的房价也随之水涨船高。房价先是轻易破万，然后直追两万，最好的房子每平甚至上探到两万八。那时，房地产商打出的广告标语是“一站深圳，两站香港”“为深圳人定制一座城”，开发商是不可能帮你付首付的，营销中心站满了人，买房“基本靠抢”，一次性首付五成的，排前面，首付三成的，排后面。
一名房地产销售回忆2020年惠州楼市的红火，她说，那时“傻子都能卖，只要你能把人带去售楼部就行”，上班第一个月，她就有开单，每个月平均能卖出三四套。在房价起飞之时，买房也可以是一次冲动消费：一位在大亚湾居住的业主，四川人，来惠州玩时，顺手就把房子买了。
2020年3月18日，广东惠州，楼市复苏，购房者在售楼处参观沙盘 ©视觉中国
但这样的烈火烹油在2021年戛然而止，疫情的封控让许多人无法跨城看房，整个行业变得冷冷清清。放开之后，一切也没有好转。5月26日，澎湃新闻发布一条《惠州楼盘打折创纪录最低4.8折》的新闻，惠州的楼盘备案价有的从每平米1.47万降到9千，有的地方售价直接卖7千。对此，大亚湾区房管局的回应是，房企降价属于市场行为，手续齐全可以正常网签。
曾经在房地产广告中被吹得天花乱坠的地理位置、城市配套、周边商场都不再重要，现在买房，主打的就是“性价比”。
但即使是骨折式降价，房市依然低迷，昔日的景象不存在了，现在的情况是“中介比客户还要多”。
据世联行数据，截止至2023年6月11日，惠州2023年住宅网签累计31333套，惠州市可售住宅约为151656套。若按近两个月惠州市网签新房的销售速度，目前的新房可售量约需2年才能被市场完全消化。
一位中介将楼市迅速下降的过程称为“沦陷”，他开始以一种新的方式推销房子，每天荐房的标题都带有“沦陷”两个字。“惠阳也沦陷了”“临深空港沦陷了”，再过一天是“（惠州）大亚湾也沦陷了”。
“没见过这么跌的。”
当惠州房市低迷之时，有谭思远这样的买房客逢低入场，就有更多人苦在其中。
买房4年后，陈亚后悔了。
2017年，她刚刚毕业，校招进了一家深圳的企业，就被家人催着在惠州买房。那时正值楼市的上升期，房价将近1.3万一平，她在惠州看中一套64平的房子，总价达80多万。
彼时买房更像是一种“效仿”行为——她的母亲只是看到朋友在惠州买了房，连忙也催着女儿买。陈亚没有惠州的公积金，只能走商业贷款，那时的房贷利率高达6.1%。家人帮陈亚付了首付后，她又贷款了56万。当时她的工资只有6千，房贷就占掉一半。
陈亚原先的打算是，买房之后，让老家的父母搬过去住，离她近一点，但后来发现这样并不现实。她在深圳租房，在惠州买的房子她一天没有住过。
广东惠州 ©视觉中国
出租也不是一个划算的选择，租金1600，装修费还需要一大笔，相当于租三年，装修费才能回本。两个月前，她刚刚还完房贷，但完全没有轻松感，陈亚所在小区的房价已经掉到了1万左右。而房贷利率也降到了3.9%，已经接近公积金贷款的水平。她按照最近的房价算，比当初购入时已经亏了30万。但自己的房产证办得晚，她又不能出手卖掉。
今年2月，惠州二手房限售政策从拿证3年调整为1年，据每日经济新闻，惠州的二手房挂牌量随之猛增，仅周末两天，贝壳平台上的惠州二手房挂盘量就新增超过6000套。但在房市不振之时，想把房子卖出去并不是一件容易的事。山东人赵平将房子挂出去两个多月，只有零星几个人来看。当初投资时设想的以租养贷没有实现，房子空了三年多，已经亏了三十多万。他感叹惠州的房价：“没见过这么跌的。”
东北人刘莉莉住在惠州大亚湾，前不久她听说邻居要卖房。她当时候很惊讶，试图劝他再等一等，他们小区旁即将新建一所学校，房子说不定有涨价的空间。但对方没有等下去，很快，这间一百多万的房子以80万左右的价格出售了，她听说对方家庭变故，付不起房贷，邻居再也没回来过。
后悔的情绪在一些购房者的心中蔓延。有时，也会显示到房地产中介的手机里。
房产销售蔡嘉慧常常在半夜收到购房者的消息，对方懊恼地说，自己的房子168万时他不肯卖，现在150多万没有人要。蔡嘉慧也无奈，“你的房子是挺好的，但是（别人）还有更好的选择是吧？”
惠州大亚湾 ©视觉中国
另一位房地产中介也经常收到客户的诉苦信息，说自己运气不好，买的房子亏了三十万。他只能安慰对方：“这不单单是你一个人。不着急用，就先放着等待市场回暖，行情好一点再出手，如果着急用钱，现在要卖的，该割肉还是得割肉。”
但内心中，中介们真的相信当地的房市还会回暖吗？一位年轻人在网络上纠结在深圳坪山还是惠州买房。她发帖让大家介绍惠州房源，评论里有许多惠州的房地产中介，他们的建议清一色成了“别来惠州”。
房市的萧条，首先传导向的就是中介行业。蔡嘉慧的同事自从去年11月份开了单，也就是卖出去一套房后，到现在再也没了生意。许多中介门店都关了门，干不下去的中介转行了，有人去跑了滴滴，有人进了工厂，还有人出去做了生意。
剩下的人工作变得更“卷”了。为了提升销量，蔡嘉慧开始去发传单，这是最古早的获客方式。整个人相比于之前，黑了一圈。后来她又开始进军短视频行业，白天拍摄、看房，联系客户，晚上忙着直播和剪片。她比朋友幸运一些，每月依然开1-2单。但她也有苦难言，2020年她同样在惠州买了房，她不敢轻易换工作，这份房地产中介成了她干得最久的一份工作。
在楼市火热之时，再没有比房产中介指着楼盘告诉你“我也买了一套”，更有说服力了。但“有福同享”转眼就成了“有难同当”，另一位房产中介也贷款在惠州大亚湾买了一套房子，在2018年上车。70平米，两室一厅，带装修，总价65万，月供三千。疫情期间，业绩不好，他要还房贷，就得找朋友亲戚“支援一下”。过去和同事们“大手大脚花钱聚餐”的日子不存在了，现在他开始自己做饭。
疯狂之后的楼市
过去，从外地来惠州买房的人可以大概分为几类：一类香港人，由于香港的房价过高，许多香港人看中了离香港只有40分钟高铁路程的惠州，买房养老；一类东北人，2017年左右，海南等地出台“限购”政策，广深的房价也在不断上涨。买不到房的北方人，也将目光投向了这里。
中介张文锋曾经遇到过资金雄厚的东北人，他在海南有一套房子，之后又来惠州买房，来的第一天就让张文锋带他去海景房看看。但海景房附近生活不便利，他听从张文锋的建议，回了市区买房——全款140万。
当然，投资客往往来自全国各地，他们实力雄厚，可以全款买房。即使资金不足，他们看上去拥有仍有充足的信心。他们深谙楼盘和市场，不需要中介介绍，想要什么房子，发给中介，让他们找到就行。其中许多人都靠着当时的红利挣到了第一桶金。
但如今时移势易，投资客退场，最后一类“深漂”的年轻人，也就是刚需成了买房主力——不想回老家，又对深广房价望而却步的年轻群体。深圳平均6万一平的房价，在惠州只要一万出头。
在房地产行业干了7年，接触了无数的购房者，在今年，刘文锋发现，现在刚需客的单子要达8成、9成。而2020年之前，投资客和刚需购房者的比例各占一半。
他明显感受到“购房者”的状态不一样了，“以前的客户看了喜欢，觉得差不多就能买，现在的客户会犹豫得更久，反复掂量。”
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和投资客不同，刚需群体买房要经过仔细的考察。每个群体都有不一样的要求。上班族通勤距离是最先考虑的因素，家里有孩子，要了解周边的学校。如果还有老人，要了解买菜的区域。
与此同时，许多隐藏的时间节点也卡在买房的决策上，比如在深圳买房，五年社保是买房的入场券。又比如，孩子的上学时间几乎是确定的。蔡嘉慧观察到，很多深漂群体都是为了孩子上学才来买房。
去年，蔡嘉慧接了一对客户，对方是一对93年的深漂，他们的孩子9岁，在老家已经出现了各方面的情绪问题，他们不愿意继续让孩子成为留守儿童，买房之后，准备将孩子接过来住。
对于“深漂”刘莉莉，买房的念头是突然出现的。2018年，她和先生在深圳待了三年之后，决定买房。她不想在深圳有压力，于是将目光投上向惠州。这里靠深圳近，上班方便，那时大湾区的整体风向看上去都好。几乎没有丝毫犹豫，进售楼处不到半小时，她就把房子定了。
刘莉莉还记得她和丈夫刚来在深圳，住在握手楼里，一个月1700元，不到20平米的房子，看不到阳光，哪里都特别黑，到了回南天，屋子里全都是水，壁虎和蟑螂随处可见。
三个月到期后，他们决定再也不住这样的房子。丈夫坚定地说，为了更好的生活，我已经放弃了很多东西，不能再降低生活的质量。
拿房之后，刘莉莉决定做一个跨城上班的“战士”。6点15起床，7点18分出门，7点25坐上巴士，8点50到公司打卡。
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在大亚湾，往返深圳地铁的巴士业务应运而生，许多深惠通勤的人会购买一张550元的月卡，每天坐车往返深圳的地铁口。这辆巴士上，往往很安静，大家尚未清醒，一路都还在补觉。
直到适应一段时间之后，她才感受到惬意。她和丈夫在两年之内还清了房贷，选择丁克生活，还养了一只猫。
消失的投资空间
在首付的问题解决之后，为了买房，谭思远还贷款56万，三十年的贷款利息达到47万。月供2800，扣除公积金，需要交2400，他将工资被分成三份，一份房贷，一份日常使用，一份存起来。
许多人来找他咨询，也想效仿他，有的买到了房子，有的却后悔了。
有人交了三万定金之后，发现月供需要四千，无法承担，想要退掉房子，和开发商拉扯3万块钱定金；有的买了后才发现，房子周边都是工业区，没有轨道交通，房子一栋一栋孤零零地立在那里，离市区很远。
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谭思远显得谨慎得多，买房时，他做过细致的规划和筛选。去看房时，他要看开发商的房管局备案价，查预售证书、监管账户。不利因素公示牌也要看。他排除了一些选项，位置太偏不行，出入不便不行，小区外空地太多也不行，因为那样不确定因素太大，他不知道这些空地以后会建什么，他确定了自己喜欢的户型，一定要有两个阳台，因为他不喜欢把衣服晾在客厅阳台上。最好是低楼层面向花园，因为那里景观不会有太多变化，也更加安静。
曾经蜂拥而至的“抢房”现状不复存在，对于房子增值的信心也逐渐消退。买下房来供得供起、适不适合居住成为最为现实的考量。那些华丽的广告语、对于未来的保证和区域发展规划，再也无法代替此时下降两三千的房价，以及目前所能抓住的关于房子的所有细节。
刚买房的那一个星期，谭思远整个人都是懵的。买房这件人生大事突然间就以一种快速而奇妙的方式尘埃落定。同时，他心里也充满了各种顾虑。担心失业供不起房贷，担心生病没办法挣钱。担心国际形势，也担心自然灾害。有时他会上网搜，“地震了震坏房子，银行理不理赔？”或者是“能不能正常交楼？”
而随着不断下跌的房价，昔日的投资属性不再，高价入手的房子，如今面临着两种命运——低价卖掉，或者自己居住。
那一套纯投资的房子最终没有给山东人赵平带来回报，相反，让他压力倍增。
房子是赵平的父母2019年买的，父母付了首付之后，他背上15年的房贷，每个月要交4500元。在青岛，他和妻子还需要供着另外一份房贷。惠州离家乡太远，他从未想去广东发展，如今看起来这只是一个失败的投资。
他们对这套房子的价值不再抱有期望，现在，他和妻子决定要一个孩子。他们计划是降价卖掉惠州的房子，将钱作为在青岛买另外一套房的首付。实在卖不掉，就自己留着。
陈亚也不再需要惠州的房子。后来，她遇到了现在的丈夫，丈夫在东莞有房，精装修，又靠近地铁口，居住起来比在惠州方便。他们并不需要两套房子。但她内心给自己的房子画了底线，如果价格跌破60万，她就不卖了，留着自己住或者给父母养老。
30岁的蔡嘉慧卖掉了她2020年买的房子，今年3月份挂牌出去，三个月后，她的房子刚被买走。她很直接，定价按照目前的市场价走，她很清楚，现在这个行情，不可能高于市场价。
最终，房子亏了40万。
“居住”而非“投资”，开始成为惠州买房客的共识。一些新的迹象也在出现，一位房产销售察觉到，在以前，总是一个男孩在快要结婚时，带一个女孩来看房。而现在，往往是女性独立过来买房。她们大概30岁左右，不愿意结婚生子，准备买一套给自己养老。
惠州一处房地产售楼处 ©视觉中国
一位客户告诉她未来的计划：在惠州买一套房子居住，考惠州的公务员，并在10年内提前把房贷还清，日后就在这里养老。
谭思远也是这么打算的，今年九月，他即将拿到属于自己的房子，那时，他打算离开东莞，在惠州找一份工作，定居下来。
◦ 陈亚、刘莉莉、赵平、谭思远为化名。
作者 | 崔頔 编辑 | 张瑞 出品 | 腾讯新闻 谷雨工作室
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