北京楼市的热闹,正在以不同的方式展现在公众的视野。

“从去年12月份疫情放开后,来访量就明显提升了,大概增长了2倍”。中海的一位销售人员向《凤凰WEEKLY地产》表示。


(资料图片)

附近华润与保利项目的销售人员称,1月的销售额增加了1.3倍,甚至春节期间都有成交。

在大多数上班族都最忙碌的周一,《凤凰WEEKLY地产》在多个项目售楼处看到了不少的来访者,多的一天有十几组,每个销售很自信地表述自己家的楼盘不愁卖。

北京市场出现了越来越多对回暖的渲染,但实际情况似乎并没有走到那一步。

从1月份的数据看,新房同环比成交数据仍然下降超过25%,同比降幅较上月扩大14.37个百分点。二手房网签量为8308套,环比下降5.3%。

当然,数据有滞后性,它与目前的市场情绪是撕裂的。就在这样的裂痕中,对“小阳春”到来的期盼,变得更为热切。

售楼处人山人海?

你可以在销售们的朋友圈中看到每天人山人海的售楼处,不断攀升的成交量。

上述中海项目的销售人员说,他们的项目并不愁卖。很多时候,她接待的一组客户还未结束时,又有复看的客户到来,她不得不把这一组客户交给其他人。

除了售楼处变得热闹起来,北京的二手房市场也更明确地感受到暖意。

自己的房子已经挂了1年多时间的王越告诉《凤凰WEEKLY地产》,最近市场回暖明显,自己的房子带看量明显上来了。

而一位中介门店员工则向《凤凰WEEKLY地产》表示:“来咨询的客户明显增多,带看量翻倍,市场呈上升趋势。购房群体大多是刚需或者需要置换的客户,比较看好今年的市场。”

但从数据上看,2023年1月,受到春节假期影响,北京新房市场供求同环比双双回落,这导致成交数据也出现比较大的波动。

中指研究院数据显示,1月1日-20日,北京商品住宅成交3677套,较上月同期增长74.0%,较去年同期增长8.9%。

中指研究院分析称,春节假期,北京大部分楼盘都不打烊,楼市整体活跃度较去年有所提升。

但受返乡过节影响,春节期间售楼处整体到访量明显减少,楼市整体活跃度明显不及1月前两周,而2023年1月,北京商品住宅(不含保障房)成交规模受此影响,为37.30万平米,环比下降39.6%,同比下降39.7%。

进入2月份,北京楼市热度并未降低,整体来看,受各项利好政策以及市场预期转好带动,北京市场预期保持稳步复苏节奏。

这种乐观的情绪在春节之后继续蔓延,外界普遍认为3月份的市场将会更好,“小阳春”即将到来。

上述中介称:“随着春节假期过去,疫情管控的放开,预计2月将持续释放去年年底积压的购房需求,成交量会继续上升,成交价格也将小幅上涨。”

尽管还没有整体数据,但回暖的趋势已经很明显了。

根据北京市住房和城乡建设委员会数据显示,2023年2月9日北京新建商品房成交587套,高于近一周平均水平80.1%。

二手房方面,根据北京住建委和麦田房产统计数据显示,2月6日-2月12日,北京二手房成交量为3190套,环比上涨13.4%。整体来看,2月以来(2月1日-2月12日)北京二手房成交4836套,较1月同期上涨16.6%,比去年同期上涨66.2%。

不过,楼市的热度仍旧出现了分化,高端住宅房源和学区房相对比较火一些,而一些老旧小区,其成交量和成交价并没有达到历史水平。

博弈背后的复苏真相

在一片乐观的声音中,业界期盼已久的“小阳春”是否已经到来了?

北京一位开发商人士告诉《凤凰WEEKLY地产》,目前来看北京楼市确实在回暖,“但还谈不上小阳春,至少要看三月份的数据。”

“从1月底和2月初的数据来看,当下市场只是走出了低谷,远没有达到所谓的小阳春,销售的话有些夸张成分。”中原地产研究院首席分析师张大伟认为。

但他判断,今年肯定会迎来一波“小阳春”,顶点就在3月份。“信贷端的宽松,再加上价格上的优势致使目前的市场正在趋向正常,但目前正是起量的时刻,价格上涨还不明显。”

合硕机构首席分析师郭毅则显得更为乐观,她向《凤凰WEEKLY地产》表示:“从数据看,其实1月份成交就回暖了,当月的销量已经创近十年春节月的新高,二手房在春节之后也有了一个明显的上扬。目前看,小阳春正在到来。”

但市场仍在激烈的博弈之中。

1月末,北京链家下架所有中海项目,除中海首钢云尚之外,不再为中海带客。据说,是因为中海欠了很多佣金。

尽管双方均回复媒体称,这只是误会,双方正在协商2023年新的合同内容。但如果你现在打开北京链家的首页,仍旧只能搜索到3个项目。

这场源自渠道费用的交锋也折射出当下的市场状态,即便是北京楼市的最强王者中海,也在精打细算。

目前很多开发商的房子都还保留着着优惠,上述保利售楼处工作人员称,“最多能便宜大几十万,如果你能带新的客户来,还会有更多奖励”,但这个优惠随时可能取消。

二手房方面,上述中介介绍,今年1月,一位客户看上海淀一处的两居室,但业主报价比他们的预算高出几万元。经过两天考虑,他们接受了报价,但此时业主涨价3万元。最终他们放弃了这套房子,选择了一套相邻小区的小两居,“虽然部分条件没有前一套那么完美,但价格在预算内。”

目前看,市场还未完全修复,购房人群对价格还是比较敏感,一旦出现业主涨价幅度过大,购房人还是会选择继续观望。

郭毅表示:“从价格看没有上涨的迹象,市场的回暖也跟目前的价格低位有一定关系。现在新房二手房库存量比较大,新房现在限价低,二手房也涨不动。”

统计局数据显示,2022年12月,北京新房价格环比上涨0.2%、二手房则下降0.4%。

对于小阳春能否持续,张大伟向《凤凰WEEKLY地产》表示:“目前看,北京没有实质性的放松政策,特别是没有对二套房首付松绑政策。如果这方面不放松,小阳春不会太热,并且在之后也不会持续。”

目前,北京仍然实行“认房又认贷”,也就是说,如果名下有房,再买房就算二套;特别是如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%,非普为80%。

对于很多真实改善购房者来说,这是一个巨大的门槛。

在《凤凰WEEKLY地产》对多个分析人士的采访中发现,北京是否能够出台放松楼市的政策至关重要。

政策放松的预期能否成真

在全国各地都纷纷发布楼市松绑政策之际,北京的楼市新政却屈指可数。2022年的带押过户、接力贷等政策对楼市的刺激有限。在销售的口中,为数不多能吸引购房者的政策优势之一就是利率。

但2023年,这样的局面可能会得到改善。

2023年1月31日,北京市人民政府引发《2023年市政府工作报告重点任务清单》,其中232条提到完善“一区一策”调控措施,支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

其实,区域调控放松的迹象在去年便已经出现。

2022年11月,北京市发布新政,通州区台湖、马驹桥地区商品房将不再执行通州区“双限购”政策(即同时符合北京市现行限购政策和通州区限购政策),而是执行北京市其他区域普遍执行的限购政策,即京籍家庭可拥有两套住房,非京籍家庭连续5年缴纳社保或纳税可拥有一套住房。

这引发了外界对北京楼市放松的无限遐想。

对此,郭毅表示:“北京现在也在酝酿一些宽松政策,只不过目前处于两会前期,还没有正式颁布。如果预期的政策能够落地,宽松力度达到市场预期,市场肯定还是一个向上的走势,对全年北京楼市的复苏起到非常大的支撑。但如果政策没有出台或者力度不大,今年市场恐怕还是一个前高后低的走势,大家可能会更加观望。”

而张大伟则称,北京目前没有任何影响全面楼市的宽松政策,压抑的需求需要释放,政策肯定会出现不同力度的调整。

再回到中海与链家的“误会”,一家在北京年销售额超过500亿的央企都要精打细算,更不要说一个倾尽财力在北京购置一套住所的普通购房者。在无数期待与博弈中,北京楼市将要往何处去,答案或许不久就会揭晓。

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