本报记者 余燕明 北京报道

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日前，据《中国经营报》记者向中指研究院获取的数据，2022年，房企代建项目新签约建筑面积预计达到了11073万平方米，首次突破了一亿平方米，相比2021年增长了11.3%，依旧保持了较快增长速度。

2021年中央经济工作会议上首次提出鼓励支持房地产业“探索新的发展模式”，此后一再被强调。过去“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式正逐步面临转型，代建这种轻资产模式，与传统房地产开发模式相比，具有高收益率、低杠杆以及逆周期等特性，对资金要求相对较低，能使房企在市场下行阶段保存实力，已成为越来越多品牌房企的必争之地。

据克而瑞研究中心不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家，这其中既有全国化大型房企，如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性大中型房企，如建业地产、众安集团等。

“中央鼓励支持推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“房地产代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要形式之一，日益受到房企青睐。”

继续保持较快增速

2022年，房地产代建领域新增签约面积首次突破一亿平方米，继续保持较快增长速度。多家房企新增代建平台，纷纷进军代建业务。

据中指研究院的统计数据，从代建新签约项目建筑面积维度来看，预计排名前五的房企所占代建市场份额约为58.6%，较2021年提升了5.4个百分点。

2022年，入局代建领域的房企持续增加，越来越多的房企开始布局代建业务，并成立了专业化的代建平台，导致行业竞争加剧。

据记者不完全统计，华夏幸福成立了旗下代建公司“幸福安基”；龙湖集团首次亮相了旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”；中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业等。

除了房企外，还有一些专业的代建开发与管理企业，在长期发展过程中也逐步形成了自身的影响力与竞争力，并占据了一定的市场份额，如蓝城集团等。随着越来越多的企业入局，代建赛道已经形成，未来的竞争格局也将不断变化。

其中，头部房企为获得领先优势加速发展，通过探索项目纾困、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目，代建业务表现突出。

比如，绿城管理在2022年携手金融机构落地资本代建、介入项目纾困等探索新的拓展模式，已经落地了奥园广州云和公馆等项目，为其业绩提供了有力支持；中原建业与多个城投平台及国企达成了战略合作，积极拓展政府代建业务。

龙湖集团与华夏幸福分别成立了专业化的代建平台，其中，龙湖龙智造已成功签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目，幸福安基则中标了沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米，发展势头迅猛。

“面对竞争加剧的房地产代建行业，部分代建企业在新赛道寻求突围。”刘水分析称，“一方面，持续加大在保障房等政府代建领域签约力度；另一方面，利用自身优势，在写字楼、商业综合体、产业园等领域获取新机遇。”

引领新的发展模式

2023年初，克而瑞研究中心发布过一份房企代建综合能力榜单，绿城管理、华润置地、蓝城集团、中原建业、金地管理、招商蛇口、蓝绿双城、建发建管、旭辉建管、朗诗绿色管理等10家代建企业入围。

当前在众多代建房企里，绿城管理与中原建业是国内仅有两家已经上市的代建房企，且业务规模均处于头部领先位置。

据记者了解，国内代建行业仍处于发展阶段，随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度。而近年来新入局代建领域的后起之秀，也在规模上奋起直追，未来或将涌现更多行业黑马。

房企代建业务从委托主体划分，可以分为政府代建、商业代建和资本代建。其中，政府代建承接的绝大部分项目为公共住房物业和各类公共基础设施的建设开发，几乎占据了代建行业的一半规模，也是当前多数代建企业的发展重心。

目前，保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔空间。“十四五”期间，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），改造老旧小区1.6亿平方米。

市场化代建领域（商业代建和资本代建），在当前各大城市集中供地潮及城投企业积极拿地的背景下，由于部分城投企业缺乏房地产开发经验，为商业代建带来了巨大的发展机遇。

据中指研究院的统计数据，2022年地方城投企业拿下了大量土地储备，按照面积计算排名前100的拿地企业里，地方城投企业有71家，是2021年的3倍多；按照拿地金额计算，地方城投企业占比达到了16.4%，较上年增加了13.7个百分点。

但是，地方城投企业拿地后入市率较低，2022年拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地项目也为代建房企提供了业务拓展机会。

另外，出险房企数量增加，行业风险亟须出清，不良项目资产集聚，介入盘活纾困项目的金融机构或AMC也需要寻找代建企业，为项目品牌背书，同时完成保交付任务。

2021年下半年以来，房地产行业进入调整期，房企债务违约、项目延迟交付等风险频出，“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面，项目纾困为房地产代建提供了更多空间；另一方面，当前项目纾困手段多样，以政府、金融机构与房企三方合力的模式较多。在项目纾困合作模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间。

“房企积极探索新的代建业务模式，通过助力不良项目纾困，携手多方共赢。”刘水表示。

（编辑：卢志坤 校对：刘军）