经济观察网 记者 汪青 继“房贷年龄期限可延至80岁”后，2月16日，一张广西南宁建发房产“百岁贷”的营销海报刷爆社交网络。尽管后续该开发商迅速撤下宣传海报，涉及到的当地多家银行亦对该消息进行辟谣，该话题仍引起社会高度关注，被不少网友调侃为“贷贷相传”。
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而对于购房者而言，“百岁贷”这类产品的推出究竟是真利好，还仅仅是商家的营销“噱头”呢？
部分银行放宽房贷年龄期限信号
2月10日，“广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的消息迅速在社交媒体传播，引起各家热议。同时，当地部分银行亦表态，“确有其事，已经开始执行”。
事件发酵尚不足一周，2月16日一张南宁建发房产“贷款年龄最长达100岁”的营销海报再度刷屏。海报中宣称，住房按揭贷款年龄加贷款期限放款最长可贷至100岁。同时，海报中对于具体可操作业务银行并未具名，仅以“南宁合作银行”代替。
记者致电部分当地银行后获悉，“目前没有收到通知房贷年龄期限要进行调整，亦没有可以贷到100岁的贷款产品，可能就是商家营销的一种噱头。”
对此，有分析人士在接受记者采访时表示，近期部分区域积极地稳楼市，这确实是银行对房贷的要求进一步放松了，使得能满足买房条件的群体扩大了，主要是提振市场需求，银行也可以借此推广业务。不过需要注意的是，这不仅需要银行适度放款风控要求，同时也可能会影响到退休人员的生活质量，并对其他方面消费产生一定挤出效应。
“最近南宁那边有消息说房贷年龄期限上调后，浙江市场也开始跃跃欲试。目前杭州地区已经有个别银行政策有所松动，还款年龄期限从之前的70岁延长至75岁或者80岁。其实年龄期限本身就是为了保证购房者不违约，如果在一定的限制要求下，延长还款期限也不是大问题。”杭州一位信贷经理对记者2月16日接受采访时表示。
该信贷经理表示，消息传开后，近期确实有不少来咨询房贷年龄期限延长的购房者，但是最终能否操作下来，银行主要考量的还是购房者的还款能力。
上海地区某城商行人士对记者表示，随着2022年年底开启的一波“提前还贷潮”延续至今，给各家银行都带来一定程度的压力。不过根本上海市场整体情况来看，大多数银行房贷年龄期限并没有出现变化。比如该行当前政策仍是，借款人年龄＋贷款期限不超70年 、楼龄＋贷款期限不超50年 和贷款期限不超30年。
“包括北京地区目前都有部分银行放宽房贷年龄期限，但是上海地区是否会调整还要再看情况，一方面需要等总行的通知，同时也需要观望观望同业们落地实施后的反馈。”上述城商行人士说。
据了解，目前包括交通银行和招商银行在内的北京多家支行，均对房贷年龄期限有所放宽，前者可达到95岁，后者则为85岁，不过均需要有子女做单担保人或者共同还款主体。
被嘲“贷贷相传”
在“百岁贷”出圈后，便遭到大量网友调侃，“我能活到100岁吗？”“给银行打工要打到100岁？”“真的要贷贷相传了”……
而类似房贷年龄还清为100岁的提法，也容易让外界错误解读为鼓励老年人购房，和传统的公序良俗等有较大的差异。
据悉，银行房贷年龄限制设定的基本逻辑就是要求自然人具备完全民事行动能力，即购房者不会违约。目前，大部分银行都是将年龄期限在18—70周岁之间的成年人。
需要指出的是，目前不少人都将“房贷年龄期限”和“贷款人年龄期限”混为一谈，实际上，“房贷年龄期限”指的是“房贷期限+年龄”，例如某银行的房贷年龄期限最高为70岁，50岁的购房者房贷可贷20年，60岁则可贷10年，以此类推。
对此，招联首席研究员董希淼就表示，广西南宁部分银行的做法不是80岁老人可以贷款，而是借款人年龄加贷款期限延长至80年。适当延长借款人年龄并延长借款期限是好事，有助于让更多中老年人可以申请贷款改善居住条件，也让年轻人可通过延长还款期限减轻当期还款压力，这可能也是我国人口老龄化背景下的大势所趋。
实际上，在放宽房贷年龄期限事件发酵不久后，中信银行南宁分行就于2月13日召开发布会称，该行的规定是“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，而并非是贷款人年龄放宽至80岁。
“整体来看，由于贷款人年龄不超过70岁和贷款最长年限30年的规定没有变化，因此对市场影响有限。”严跃进认为，结合近期“老年人数量上升”、“渐进式延迟退休方案”等话题，导致个别银行的信贷工作演变为舆论事件。其实在做营销时可以把此类政策通俗表达为“偿清房贷的年龄期限为80岁”、“部分人员贷款年限可以由20年增加为30年”、“信贷人员按照80岁的标准给你计算可以贷几年”，类似表述更加清晰易懂。
陷“接力贷”质疑
在上述“百岁贷”海报宣传页中，标注着“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”，而这与“接力贷”类似。
所谓“接力贷”是指，允许一些经济状况不错的中老年购房者申请贷款，同时其子女也要作为共同还款人，这样确保“贷款人+共同还款人”具备充足的还款能力。若贷款人丧失还款能力，那么其子女就需要承担相应的还款义务，即“接力”。
但此类产品绕开限购、限贷政策漏洞，因此长期处于灰色地带。
“根据营销人口的口径，相关海报是部分项目做的推广和推文，实际后期来现场会做详细介绍，关于贷款年限会根据银行给项目的要求做放贷。”易居研究院研究总监严跃进表示，在实际操作中，“接力贷”也是一种比较创新的贷款工具，使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大，“接力贷”的出现也和银行希望对客户多贷款的心态有关。
严跃进认为，此类贷款做法之所以有批评的声音，一是因为可能存在贷款方面的不公平，即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购。“接力贷”总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。
亦有业内人士提出担忧，首先，这种贷款实际上会增加整个家庭的负债；其次，接力贷容易导致监管套利，导致政策调控效果削弱；最后，在子女较多的情况下，也可能会存在潜在的家庭产权纠纷隐患。
“这类产品本身就是擦边球的操作，在房住不炒的当下，特别是处于超一线城市上海，银行肯定不敢违规操作。目前我们行是肯定没有这类产品的，如果子女要替父母还贷款就一定要一起上产证的。”上述上海地区城商行人士说。
对于贷款人离世未还完贷款的情况处理方案，上海市光明律师事务所律师付永生表示，从长期来看，房价一般都会随着物价和GDP增长而缓慢上涨。继承人基本会选择继承遗产，同时也继承了债务要继续还贷。
根据《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
“极端情况下，如果在房价最高点购买，房价暴跌，卖房总价不够还银行的贷款时，继承人会选择放弃继承。银行会进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。”付永生说。
