经济观察网 记者 胡群 存量房贷利率“高位”下，越来越多的人在考虑提前还贷，或寻求贷款置换。
经济观察网记者近期从北京、深圳、苏州等多地了解到，已有客户从银行“静悄悄”地用经营贷置换房贷，两者贷款周期相近，但利差甚至超过2个点。
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“2018年我在北京买房的利率是在4.90%的基准利率基础上上浮20%，后来虽然5年期以上LPR下降多次，但利率仍在5.16%。”一位北京的受访者称，“我正和一家贷款中介接触，他们说可以用抵押经营贷置换房贷，并帮我算了一笔账，当前经营贷利率3.5%，20年利息总额只有39.19万，而20年房贷利息总额则是60.51万，两者相差21万，即使抛去2%的手续费，也还是划算的。”
记者了解到，大部分银行目前向企业主提供年化利率3.5%左右的房产抵押贷款，贷款周期为10年，部分银行贷款周期可延长至20年。如果通过贷款中介或房产中介，即使没有企业，也可以安排一家公司走账，费用大概在6000块钱。
中介：与银行合作，安全合规方面请放心
2020年以来，银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，更有不少人选择了固定利率，即使央行多次下调LPR，这部分购房者的房贷利率仍处于高位。
“抵押贷款也有20年期的产品，如果名下有公司，可以做到3.25-3.85%的利息，中间利率不会出现变化，银行不会抽贷。如果名下没有公司，只要按照我们的说法进行操作，银行也不会抽贷，如果银行抽贷，我们也可以帮你转到另一家银行，这点你放心。”北京市某贷款中介公司一位贷款经理介绍，假如你手上有150万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，贷款中介帮你向另一家银行申请贷款，当新贷款批贷以后，再去结清上家银行的房贷，等房本干净后，就可以向银行抵押，就能拿到贷款。目前可以做到北京地区的20多家银行，其中包括大多数主流的大中型银行。
在记者询问，银行为何能在没有房本做抵押前，就能放款时，这位贷款经理表示，这就是他们公司存在的理由，“毕竟2%的服务费不是白给的。”
“这其中的逻辑实际上是，中介先把还房贷的钱借给客户，待客户还清房贷后，房产解押，中介再以该房产作为抵押物向另一家银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，当下经营贷审核相对宽松，所以出现了很多助贷机构违规帮助购房者过桥挪用经营贷提前还款，对于购房者来说，利差巨大，所以的确非常有吸引力。在整体社会利率明显下行的情况下，为了避免经营贷挪用偿还按揭贷，银行应该针对过高的存量按揭贷款做利率调整，加大对经营贷实际用途的审核。
上述贷款中介贷款经理表示，由于2020年前房贷利率普遍较高，该公司类似业务较为繁忙。
不过，这种贷款置换模式并不适用于公积金贷款占比较高组合贷。组合贷是由商贷和公积金贷款组合而成，由于公积金贷款利率较低，使得组合贷整体利息并不高。
“全部的房贷结清才可以，包括商贷和组合贷。如果只结清商贷，而保留公积金贷款，就需要做二次抵押，二抵的利息就不是上面讨论的利息。”上述贷款中介贷款经理称。
在深圳，一位房产中介人士称，一般房抵贷是10年，利率3.5%，先息后本。如果做到20年，则需要中间3年要走一个过桥贷款。
“我们都是和银行合作的，所以安全合规方面您放心。”上述深圳的房产中介人士声称，如果名下有公司，20年的授信，中间利息不会调整。如果没有公司，需要找公司做过桥贷款，因此，建议客户经理做10年贷款，中间不用赎楼贷，利率也不会变。
银行：符合监管规定的可以办理
“有客户咨询，符合监管规定的可以办理。”深圳一家股份制银行支行行长向记者称。
另一家大行深圳分行人士表示，房抵贷只针对小企业主用于企业经营，不能以贷款还贷款，但现在经营贷和房贷利率倒挂，不排除有同业开展类似相关业务。
抵押经营贷一般是先息后本，可做到3年至5年期，部分些银行可以做到10年，甚至是20年。由于房屋抵押贷款有抵押物，银行无需担心借款人无法按时足额还款而不能顺利回收贷款，所以愿意给予较低的贷款利率。只要个人征信没大问题，房屋也符合条件，一般都能获得贷款。房产抵押贷款额度甚至可达评估值的七成，可有效解决借款人的大额资金需求。
“有迹象表明，经营贷中有相当一部分流向了居民提前还房贷的渠道。利差巨大，使得很多人铤而走险。”张大伟认为，自2022年初开始，居民提前还房贷现象愈演愈烈，但下半年很多提前还房贷的资金来自于经营贷套利，这背后源于2020-2022年房贷平均利率5.5%，有些城市甚至为6-7%，而经营贷利率才3点多。如果不能降低经营贷和房贷的利差，这种现象还会持续，且规模可能还会扩大。
监管：处罚个人经营贷款挪用至房地产市场
“严禁参与贷款中介、金融中介、‘影子’中介等场外机构和个人违规利用‘经营贷’的不法行为。”2月2日，深圳市房地产中介协会发布的《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》显示，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》要求，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
“对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作”。《通知》显示，房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
2022年已有交通银行、招商银行等多家银行因“个人经营贷款挪用至房地产市场”等受到银保监会的处罚。
2023年1月，普华永道发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，2022年，银保监会因“贷款违规流入房地产领域”，开出173张罚单，处罚金额为8871万元。
除机构面临风险外，参与置换贷款的个人也面临风险。北京盈科律师事务所高级合伙人刘玲玲认为，个人以高息房贷置换低息经营贷的做法还面临着法律风险。如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，涉嫌骗取贷款构成刑事犯罪。
“我不赞成有人用‘以贷还贷’的方式将房贷置换成经营贷，当前这种方式客观原因是两者利率的不合理差距。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示，这其中还存在诸多潜在风险，如合规风险，信贷资金违规进入楼市，银行现在不查资金流向不代表未来也会查，一旦被银行查到资金违规使用，借款人就需要立即还掉。如果购房人用经营贷置换按揭贷款，还要面临未来10年甚至20年能否续贷的风险，当前经营贷门槛较低，主要原因是过去一段时间时间企业信贷需求不足，如果宏观经济复苏，贷款需求旺盛，经营贷门槛是否会提高？如果不能成功续贷，将会给借款人带来很大的流动性和债务压力。另外，经营贷利率能否保持长期不变？未来经营贷利率是否会超过房贷？
曾刚建议监管机构适度地下调五年期LPR利率，把存量按揭贷款利率水平适度的下降，使之和经营贷款利率之间的息差，回归到正常状态下。
