2022年,可谓房地产行业艰难的一年。


【资料图】

全国来看,统计局数据显示,2022年多项房地产数据指标仍保持下探,其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%,罕见进入到两位数行列。全国商品房销售面积同比下降24.3%,创近7年来的新低;商品房销售额同比下降26.7%,创近6年来的新低。

聚焦成都,新房市场表现如何?近日,贝壳研究院成都分院发布“成都2022年新房年报”(后简称年报)显示成都新房市场供应量下滑但成交价上升,大面积高总价的改善类产品成交占比延续增长趋势等特点。

“供销缩量”“价格提升”“改善延续”复盘成都2022年新房市场,可从这三大关键词入手。

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供销缩量

年报显示,2022年成都新房住宅供应量与销售量均出现较为明显回落,供应量11.9万套,同比回落28%,销售量11.1万套,同比回落36%。成都新房市场仍然处在深度盘整期。

分区域来看,2022年成都行政区域中供应量前三的是天府新区(22001套)龙泉驿区(14375)成华区(12622套),也是去年全成都新房供应量破万的三个区域。

具体来看,去年天府新区既有新鸿基悦城这种价格优势突出的高性价比楼盘,也有麓湖生态城这种高品质改善项目,货量足产品选择面广,天府新区的新房供销套数均是第一;成华区作为成都传统五城区中土地储备量丰富的区域,2022年新房供应量位列第二,去年华侨城滨江壹号三次开盘就提供了3463套新房;龙泉驿区则是成都二圈层中的热门区域,其重点板块十陵、东安湖等也是热盘的主力供应区,例如保利云上、华润置地未来之城、华润置地时代之城等均是供销两旺的大体量明星项目。

年报显示,2022年成都行政区中供应量同比上涨仅6个,分别为金牛区、成华区、高新区、天府新区、双流区、龙泉驿区,上涨区域数量较去年减少3个;成交量同比上涨行政区仅2个,分别为成华区、高新区,数量则较去年减少7个。

克而瑞四川分析,成都新房供销下降主要在于去年成都市场受疫情影响较大,且多重因素利好二手房市场,对新房需求造成一定程度的分流。

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价格提升

另一方面,2022年成都新房成交价则有明显提升。

中成房业数据显示,2022年成都全年成交均价约达17364元/㎡,比2021年上涨约12.5%。

△图据中成房业

年报给出的新房成交画像显示,从2019年-2022年,成都新房的成交总价与单价呈现逐年上升趋势。

据锐理数据,大成都的高端项目门槛线也在提档。据统计,大成都总价500万+级房源已成交8945套,较前一年同比增长6.2%;总价700-1200万级产品较前一年增长52.5%。

分区域来看,成都主城区套均总价约339万,其中最高的是锦江区约为561万;天府新区套均总价由2021年约320万更新为约322万;二圈层套均总价约191万,其中双流区以约236万的套均成交总价位居二圈层第一,龙泉驿区以约230万位居第二,锐理数据显示,这两个区域也是2022年唯二突破200万大关的二圈层区域;三圈层9区套均总价约99万,与2021年基本持平。

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改善延续

年报显示,2022年成都140㎡以上改善类产品成交占比提升3个百分点,其中180㎡以上的是深度改善产品成交占比提升2个百分点;140㎡以下偏刚性产品占比下降3个百分点;成交总价来看,400万以上改善类产品成交占比上升3%,100万以下刚需类产品占比下降5%。大面积高总价产品成交占比延续增长趋势。以锦江区为例,2022年就供应了建发天府养云、锦江金茂府、华发统建锦江大院、华润置地锦江悦府等高总价改善项目,且开盘去化效果不错。

圈层来看,各圈层主力购买面积段均集中在100-140㎡区间,总价段方面,因圈层价值差异,总价呈现明显阶梯特征,成都一圈层主力购买力集中于250-400万,二三圈层集中于100-250万区间。

从土地成交价格来看,2023年成都的改善趋势还将延续。2022年,成都四批次集中供地中,5+2区域地块的清水最高限价基本在17000-34000元/㎡,2023年成都主城区新房价格其实也就可以预估了。

多位业内人士预测,随着2022年三四季度多项利好政策出台,2023年中国房地产市场有望企稳复苏,迎来新机遇。贝壳研究院成都分院市场分析师冯豪表示,真实居住的需求一直存在,成都核心区域的价值吸引力会一直存在。2023年,在确定性举措不断对冲不确定性因素背景下,成都这座城市会越具韧性,房地产市场亦会稳步复苏。

封面新闻记者  黄益辉

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