现在销售额多少已不重要，我们更关心销售去化和资金回笼，以保证“活下去”。

中房报记者 苗野丨北京报道

市场下行期，房企销售目标完成率步入近5年同期最低水平。

【资料图】

来自中指院数据显示，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年目标完成率均值为73.6%，低于2021年同期的93.4%。此前数年该数值更是始终保持在100％以上。

正如易居企业集团CEO丁祖昱在2022年年末演讲中所说：“过去这么多年高歌猛进奠定的行业规模，在一年之间就重回2015年。”

从最近5年房地产企业销售目标平均增长率来看，也是呈逐年下滑趋势：2022年房企销售目标增长率均值为-0.24%，这是5年来首次出现负增长情况；相比2021年同期减少了12个百分点。

“未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。”克而瑞预计，2023年企业整体业绩预期势必将更为谨慎，不排除有更多房企不再公布年度目标。

令人期待的是，随着融资端和市场端政策齐发力，销售端作为房地产企业运营改善的重要方面会随之改善。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，全国房地产市场企稳时间或在2023年二季度改观。

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房企目标完成率不足70%

2022年，即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，规模房企实际业绩完成情况也远不及预期。

在15家公开披露年度目标的规模上市房企中，只有越秀地产2022年销售目标完成率超过100%，销售目标完成率超过90%的房企有绿城中国、滨江集团，招商蛇口销售目标完成率为88.7%，这些房企都在房地产行业低谷期维持了稳定的销售业绩。

在中指研究院的榜单上，2022年全年绿城中国实现销售额3003.2亿元，位居行业第5位；招商蛇口以2926.3亿元销售额排名第7位；滨江集团销售额为1539.3亿元，位列榜单第13位；越秀地产排名16位，2022年销售额为1264亿元。

一个值得关注的现象是，截至2022年12月末，多数企业目标完成率不足90％，龙湖、中国金茂销售目标完成率不足70％，建业地产、美的置业、银城国际等房企的销售目标完成率不足60%，且绝大多数企业的目标完成率均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较去年同期降幅大于20％。

“这是预料之中的。”某房企内部人士说，市场好时闭口不提销售目标，却从没放弃对规模增长的要求，当下如此严峻的生存环境再提销售目标就是典型的“嘴上强硬，心里发虚”，现在销售额多少已不重要，我们更关心销售去化和资金回笼，以保证“活下去”。

对于2023年房地产市场销售情况，兴业银行首席经济学家鲁政委预测，在2022年低基数基础上，今年销售增速可能是同比零增长。从中期趋势看，每年新增销售房屋面积会出现温和萎缩现象，大概每5年会少5亿平方米。因当前房地产市场销售压力较大，导致房地产企业新开工量下降较快，对住宅市场中期潜在供给能力造成影响。因此，为了促进房地产市场平稳健康发展，除了保在建项目外，也需要逐渐开始重视保新增项目。

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市场正在加快筑底

受多重因素影响，市场及购房者信心恢复仍需时日。

虽然2022年不少房企销售额受大环境影响直线下滑，但相比百强房企销售额平均下降40%的幅度而言，万达集团、越秀地产的销售额能够保持规模正增长，建发房产、华发股份、华润置地、滨江集团销售额同比降幅控制在10%以内实属不易。

“去年是房企遭遇缩表出清生死战的一年，现在则是静待市场回暖、‘保交付’，这才是重点，销售目标已经不重要了。”上述某房企内部人士说。

受制于销售与融资双向挤压，2022年房企普遍调整了投资策略，拿地规模大幅收缩。据中指研究院统计，2022年百强房企拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷；拿地百强的门槛值为48亿元，较2021年同期下降了50%；在集中供地市场上，地方国资成为拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央企、国企的37%，民企占比仅为16%，混合所有制企业占比为5%。

不过，房地产市场正在加快筑底。

2022年11月以来，包括“金融16条”“六大行万亿元授信”“三箭齐发”在内的多项重磅政策落地，中央层面再次定调“房地产是国民经济的支柱产业”，提出“促进居住消费健康发展”，多项利好政策同步覆盖需求端与供应端。且政策叠加效应，已在市场端形成了一定反馈。

据中指研究院统计，2023年元旦假期，重点监测城市新房成交面积较去年元旦假期增长超两成。一线城市中，除深圳外，北京、上海、广州三地的成交量均比2022年元旦假期有所增长；二线城市中，武汉、沈阳、杭州的成交量也出现大幅增长，其中，武汉新房成交面积26.8万平方米，比去年元旦假期增长284%，不过大多数三四线城市购房情绪仍在低位。

市场数据好转的主要原因，除了被疫情压抑的购房需求集中释放外，政策逐步显效的影响也在加大。

陈文静表示，2023年各地因城施策力度有望进一步加大，特别是核心一二线城市或继续降低购房成本、降低购房门槛，其中二线城市政策有望全面放开，一线城市政策空间亦较大，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。

亿翰智库宏观首席分析师张化东认为，即便融资端和市场端政策齐发力，房地产行业未来3-5年的总量也难以回到此前水平，全国商品房成交将围绕14亿平方米中枢窄幅波动，2023年房地产开发投资大概率仍将维持负增长，是一个市场筑底年份，也是行业新平台的诞生期。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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