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2022年,城投公司成为了拿地主力之一。

根据机构的统计,城投公司在2022年的土拍比例中,兜底地块的比例巢超出想象:


(相关资料图)

在土拍收入中,城投公司大约占据了44%。

在土拍面积中,城投公司大约占据了55%。

在土拍地块数中,城投公司则超过了70%。

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除此之外,2021年的土拍中,城投兜底的比例也不低。

金额大约在40%。

而到了2022年的第四季度,江苏、郑州、无锡等集中土拍中,出现了100%由城投拿地的盛况。

也就是说,真正由市场主导的资金,极为有限。

大部分还是“左手和右手”。

2022年,全国的土拍收入大约是5.8万亿。

这个数据,2021年是8.7万亿,2020年是8.4万。

跌了30%。

数据背后更难受的是,其中有一半的收入,又是城投贡献的。

也就是,地方实质性的土拍收入,少之又少。

简直是腰斩。

剩下的钱,都是联合兄弟单位们给“套”出来的。

此外,在机构统计数据中,在这两年城投土拍的地块开工率极低。

大约是27%。

从地产开发的角度来看,一般从土拍到开盘,根据城市不同,时间从9-18个月不等,但大部分都是在1年左右搞定。

也就是说,不管是2021年的地块,还是2022年的地块。

这些城投拿下的地块,基本都要在2023年入市。

这样的一来,2023年市场面的主要房源供应方,就是城投公司了。

如果降价,就涉及国有资产流失。

如果不降价,根据现有的市场面,几乎是走不动。

也就是说,如果2023年这些城投兜底的城市如果无法在量价上得到回升。

主动去土发中心喝茶的,就是城投公司的领导了。

卖不动,也就意味着“再也兜不住”。

2023年再想要让地方城投兜底,就基本是天方夜谭了。

所以,在2023年,地方和财政,都面临一些基本面的选择。

市场也将进行新一轮的“供给改革”。

部分限制土拍,以保住城投公司的销售面。

但这样一来,财政的“缺口”就出现了,在不考虑“放水”的前提下,2023年的财政,势必要“勒紧裤腰带”。

但这样的操作,根本不能够完成市场面的稳定。

因为从财政上缩小,势必会降低“城市基建”的速度,进而影响“板块销售面”。而财政减少了,“体制支持地产”和“体制拉动内需”的命题也就失败了。

综合来看,还是得靠“水”。

通过“通胀”,提高居民收入,降低“房贷”在收入中的比重,拉动内需和消费,进而促进“地产”的高质量发展。

与此同时,民营房地产显然也要支持。

因此,为了加大支持面,势必会对原来“三道红线”的标准,予以适当调整。

以照顾到戴着“痛苦面具”的民企开发商。

不管采取哪种策略。

2023年,城投和国企,压力应该都非常大。

一方面财政压力在增加,一方面又要扛起社会责任,增加就业机会,也就相当于把本就不多的“肉”进行再分摊,再分配。

城投的账,总是要结的。

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