摘 要：当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求
文｜唐郡
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编辑｜张威 袁满
11月21日，中国人民银行（下称“央行”）、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。
会议指出，全国性商业银行要增强责任担当，发挥“头雁”作用，主动靠前发力。同时，会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
同日，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上谈及结构性货币政策在房地产方面的作用。易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近，央行扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。
今年以来，央行已经多次召开金融机构货币信贷形势分析会等信贷工作相关会议。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，央行当前又一次召开信贷工作座谈会，主要有三大背景：
一是中国经济处于恢复阶段，需求复苏偏弱，月底宏观数据存在波动，国内经济复苏基础有待夯实；二是国内此前接连出台一揽子助企纾困、稳增长政策措施；三是四季度在全年经济中分量最重。“因此，需要加快推动金融机构实施好此前政策措施，推动经济加快回稳向上，促进经济加快恢复平衡”。
就央行一日两次针对房地产问题发声。邮储银行研究员娄飞鹏认为，今年以来，房地产领域的风险逐步暴露，按照“房住不炒”的总体思路，金融管理部门围绕“稳房价、稳地价、稳预期”做了多项工作，这不仅有助于保障居民的合理住房需求，而且有助于推动稳增长，缓释化解经济金融领域风险。
事实上，在近期的信贷工作中，金融支持房地产市场平稳健康发展屡次成为焦点。11月13日，《财经》记者获悉，央行、银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“地产金融16条”），共16条措施，要求金融机构分别从房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置、住房租赁金融支持等多方面对房地产行业给与支持。
周茂华认为，该文件措施有极强针对性，涉及金融为房企纾困，满足刚需，保障“保交楼”融资，支持优质房企债券融资等，这有助于稳定信心，为楼市复苏打了一剂强心针。“从近几个月的数据来看，楼市供需两端表现偏弱，市场信心处于恢复阶段，而楼市连接消费和投资，对促进内需复苏，激发微观主体活力，稳定经济大盘有较为重要的意义”。
值得注意的是，一位国资背景的房地产企业人士告诉《财经》记者，其所在企业在“地产金融16条”发布后与合作的国有大行商讨贷款展期，但银行方面表示，省级分行层面没出细节政策，只能暂时搁置。“在保证债权安全的前提下合理展期，具体如何保障得有相关指引，比如财务指标、项目区域等方面有哪些具体要求，没有这些细节指引分支行不敢动。”该人士表示。
根据央行发布的金融统计数据，10月社会融资规模新增9079亿元，同比少增7097亿元，不及市场预期的1.6万亿元；人民币贷款新增4626亿元，同比少增2110亿元，低于市场预期的8000亿元。其中，居民贷款减少180亿元，同比少增4827亿元，而与个人住房按揭贷款相关的居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元，成为当月信贷增长的主要拖累项之一。
国家统计局发布的实体经济数据显示，1月-10月房地产开发投资增长-8.8%，低于1月-9月的-8.0%，刷新2020年3月以来的最低累计增速。10月开发投资同比增速为-16.0%，略好于2020年2月的-16.3%，为历史次低水平。
中国民生银行首席经济学家温彬认为，尽管9月底监管部门追加了一些支持政策，但疫情反复和居民收入增速放缓、预期不佳等因素仍然限制了居民部门加杠杆力度。10月国房景气指数为94.7%，继续下滑，市场仍处于寻底阶段。
温彬进一步表示，目前来看，民营房企的信用风险是房地产市场问题的关键。由于风险无法缓释，金融机构过度避险，使其资金来源难以保证，施工竣工均受到影响，进而影响市场销售和资金回笼，并形成恶性循环。11月以来，政策开始侧重于加大供给端资金支持，这将有助于降低市场硬着陆风险，但从政策底到市场底的传导仍需时日。
(作者为《财经》记者)
