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“对房地产行业而言,‘房住不炒’的主基调不会改变,优胜劣汰仍将继续,行业发展将趋向平稳。”中国金茂控股集团有限公司(以下简称“中国金茂”,00817.HK)在公告中称。


(资料图片)

8月30日晚间,中国金茂发布中期业绩公告,今年上半年,公司累计实现总营业收入287.4亿元,同比增长1.02%;扣除225.2亿元的销售成本后,毛利为62.25亿元,同比增长7.81%;整体毛利率则为21.65%,同比上升1.36个百分点。近年来,中国金茂的毛利率持续下探,至2022年中期末实现回升。

上半年,中国金茂实现融资成本的进一步降低,为3.76%,创历史新低;其累计回款也达733亿元,回款率为105%,创历史新高。

不过,从总的成本端来看,上半年中国金茂的销售和营销开支(包括公司在日常经营中所需支付的广告宣传费用、销售代理机构费用等)达到10.57亿元,同比增长64%,增幅远超同期总营业收入同比增幅;另有约3.23亿元的其他支出,同比增长162.6%,由此对利润空间形成挤压。上半年,公司所有者应占净利润25.7亿元,同比减少40%。

尽管如此,中国金茂称,董事会决议向公司股东派发中期股息每股9港仙,中期股息将于2022年11月30日或之前派发予各股东。在当前的地产行情下,能够向股东派息实属不易。

融资近200亿元 成本降至3.76%

中期报告显示,上半年,中国金茂合同销售699亿元,毛利同比上升8%至62.25亿元,实现净利润41.33亿元,同比减少28.87%。具体到归属母公司净利润25.71亿元,同比减少40.23%;非控股权益应占净利润15.62亿元,较去年同期的15.1亿元增3.44%。

2019年~2021年,中国金茂的中报数据显示其毛利率分别为18.42%、16.23%、和10.15%,呈逐年下降的趋势。不过,到2022年中期,这一数据实现一定程度的触底回升,为10.83%。

期内,中国金茂累计回款733亿元,回款率105%,创下历史新高;融资成本则进一步下降至3.76%,创历史新低。

中国金茂保持了融资渠道畅通,期内获得近200亿元直接融资,其中包括发行利率为3.4%的87.08亿元全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿元全国首单地产行业并购主题公司债等。

业绩会上,中国金茂表示,公司与多家优质金融机构保持着良好信任与合作,尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

截至上半年,公司债务98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点,占24.6%。上半年,中国金茂大幅降低永续债金额,永续债降幅达40.5%。

在融资成本方面,截至6月末,公司利息开支总额约30.07亿元,同比下降4%;资本化利息开支约为16.52亿元,同比增加2%。中国金茂上半年的融资成本约为13.55亿元,同比减少12%。中国金茂的净债务约为718.5亿元,现金及现金等价物约328.87亿元,计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元。

中国金茂在一年内需要偿还的计息银行贷款及其他借款约280.59亿元,考虑到受限制存款及现金为94.34亿元,中国金茂的短期内债务压力尚存。

中报数据显示,中国金茂的现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标进一步优化,继续保持“三道红线”全绿。

上半年,标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定,标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”。

2022年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜

投资聚焦一、二线城市

截至6月30日,中国金茂在全国布局34个城市运营项目。上半年,中国金茂签约销售额的25%来源于城市运营项目。1~8月中国金茂新获取11个项目,全部位于一二线核心城市,其中48%由城市运营项目贡献。

不过,从总体看,中国金茂在公开市场上的投资力度相对保守。报告期内,中国金茂在成都、合肥、北京等地核心位置获取3宗地块,同步获取天津东丽、青岛即墨等城市运营后批地块,整体拿地溢价率仅为0.6%,全部底价拿地。上半年,中国金茂获取项目的总建筑面积约为188万平方米。

上半年,中国金茂加大了收并购的力度。6月9日,中国金茂发布公告,宣布拟私有化中国宏泰发展(以下简称“宏泰”)。据悉,宏泰拥有多个优质产城项目,基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈,如私有化进程顺利推进,中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备。

6月17日,中国金茂旗下的金茂服务收购首置物业100%股权,拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目。收购完成后,金茂服务的在管物业组合更加丰富,城市一体化运营服务体系日臻完善。

上半年,金茂服务自主外拓,新签约平阳鳌江城市服务、赣江中医药科创城、浙江金华城市服务3个城市运营项目,在城市物业服务领域持续取得突破。

物业开发及投资业务之外,上半年中国金茂多元业务协同发展,成功分拆旗下物业管理平台金茂服务(00816.HK)于港股上市。

2022年上半年,金茂服务总营业收入10.97亿元、归属母公司净利润1.69亿元,同比增长59.95%、93.85%;截至期末,合约建筑面积约为6960万平方米、在管建筑面积约为4550万平方米,同比增长57.8%、128.6%。

物业出租方面,截至6月30日,公司持有的北京凯晨世贸中心、西城金茂中心、长沙梅溪湖国际研发中心的出租率都是100%,上海金茂大厦写字楼出租率为93.8%,南京玄武湖金茂广场一期写字楼的出租率为87.4%。

中国金茂在半年报中表示,“未来本集团将继续坚持‘城市运营商’定位,坚持‘科学至上’理念,狠抓提质增效,实现从常规发展模式向创新驱动模式、从规模导向往市值导向和利润导向转型。”

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