【中指社群】什么是地产圈？看这里——快速进群，让自己的圈层转起来~
“对房地产行业而言，‘房住不炒’的主基调不会改变，优胜劣汰仍将继续，行业发展将趋向平稳。”中国金茂控股集团有限公司(以下简称“中国金茂”，00817.HK）在公告中称。
(资料图片)
8月30日晚间，中国金茂发布中期业绩公告，今年上半年，公司累计实现总营业收入287.4亿元，同比增长1.02%；扣除225.2亿元的销售成本后，毛利为62.25亿元，同比增长7.81%；整体毛利率则为21.65%，同比上升1.36个百分点。近年来，中国金茂的毛利率持续下探，至2022年中期末实现回升。
上半年，中国金茂实现融资成本的进一步降低，为3.76%，创历史新低；其累计回款也达733亿元，回款率为105%，创历史新高。
不过，从总的成本端来看，上半年中国金茂的销售和营销开支（包括公司在日常经营中所需支付的广告宣传费用、销售代理机构费用等）达到10.57亿元，同比增长64%，增幅远超同期总营业收入同比增幅；另有约3.23亿元的其他支出，同比增长162.6%，由此对利润空间形成挤压。上半年，公司所有者应占净利润25.7亿元，同比减少40%。
尽管如此，中国金茂称，董事会决议向公司股东派发中期股息每股9港仙，中期股息将于2022年11月30日或之前派发予各股东。在当前的地产行情下，能够向股东派息实属不易。
融资近200亿元 成本降至3.76%
中期报告显示，上半年，中国金茂合同销售699亿元，毛利同比上升8%至62.25亿元，实现净利润41.33亿元，同比减少28.87%。具体到归属母公司净利润25.71亿元，同比减少40.23%；非控股权益应占净利润15.62亿元，较去年同期的15.1亿元增3.44%。
2019年～2021年，中国金茂的中报数据显示其毛利率分别为18.42%、16.23%、和10.15%，呈逐年下降的趋势。不过，到2022年中期，这一数据实现一定程度的触底回升，为10.83%。
期内，中国金茂累计回款733亿元，回款率105%，创下历史新高；融资成本则进一步下降至3.76%，创历史新低。
中国金茂保持了融资渠道畅通，期内获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿元全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿元全国首单地产行业并购主题公司债等。
业绩会上，中国金茂表示，公司与多家优质金融机构保持着良好信任与合作，尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。
截至上半年，公司债务98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，占24.6%。上半年，中国金茂大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%。
在融资成本方面，截至6月末，公司利息开支总额约30.07亿元，同比下降4%；资本化利息开支约为16.52亿元，同比增加2%。中国金茂上半年的融资成本约为13.55亿元，同比减少12%。中国金茂的净债务约为718.5亿元，现金及现金等价物约328.87亿元，计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元。
中国金茂在一年内需要偿还的计息银行贷款及其他借款约280.59亿元，考虑到受限制存款及现金为94.34亿元，中国金茂的短期内债务压力尚存。
中报数据显示，中国金茂的现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标进一步优化，继续保持“三道红线”全绿。
上半年，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”。
2022年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜
投资聚焦一、二线城市
截至6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目。上半年，中国金茂签约销售额的25%来源于城市运营项目。1~8月中国金茂新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。
不过，从总体看，中国金茂在公开市场上的投资力度相对保守。报告期内，中国金茂在成都、合肥、北京等地核心位置获取3宗地块，同步获取天津东丽、青岛即墨等城市运营后批地块，整体拿地溢价率仅为0.6%，全部底价拿地。上半年，中国金茂获取项目的总建筑面积约为188万平方米。
上半年，中国金茂加大了收并购的力度。6月9日，中国金茂发布公告，宣布拟私有化中国宏泰发展(以下简称“宏泰”)。据悉，宏泰拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，如私有化进程顺利推进，中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备。
6月17日，中国金茂旗下的金茂服务收购首置物业100%股权，拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目。收购完成后，金茂服务的在管物业组合更加丰富，城市一体化运营服务体系日臻完善。
上半年，金茂服务自主外拓，新签约平阳鳌江城市服务、赣江中医药科创城、浙江金华城市服务3个城市运营项目，在城市物业服务领域持续取得突破。
物业开发及投资业务之外，上半年中国金茂多元业务协同发展，成功分拆旗下物业管理平台金茂服务（00816.HK）于港股上市。
2022年上半年，金茂服务总营业收入10.97亿元、归属母公司净利润1.69亿元，同比增长59.95%、93.85%；截至期末，合约建筑面积约为6960万平方米、在管建筑面积约为4550万平方米，同比增长57.8%、128.6%。
物业出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凯晨世贸中心、西城金茂中心、长沙梅溪湖国际研发中心的出租率都是100%，上海金茂大厦写字楼出租率为93.8%，南京玄武湖金茂广场一期写字楼的出租率为87.4%。
中国金茂在半年报中表示，“未来本集团将继续坚持‘城市运营商’定位，坚持‘科学至上’理念，狠抓提质增效，实现从常规发展模式向创新驱动模式、从规模导向往市值导向和利润导向转型。”
