22城首轮集中土拍成交溢价率情况。 图源：克而瑞研究中心
伴随着上半年的结束，2022年全国22城首轮集中供地已全部完成。
首批次共计成交出让金4969亿元，较去年三批次减少908亿元，与去年首轮相比降幅超5成。
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值得注意的是，与去年相比，今年22城首轮土拍未出现土地出让金超千亿元的城市。其中，上海以835亿元的土地出让金领跑22城，其次是杭州，土地出让金达到826.76亿元。而土地出让金最低的城市为长春，仅有2.6亿元。
土地出让金同比缩减五成以上
据克而瑞数据显示，22城首轮土拍共收金近5000亿元，较去年首批次成交金额缩减了五成以上，涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。
为什么成交量下滑这么多？
合硕机构首席分析师郭毅6月29日向《华夏时报》记者表示，“基于宏观的经济形势、就业状况，微观的房地产行业的资金宽松程度，以及政策层面上对市场产生的有限效果，使得开发商对未来的投资判断更为谨慎。同时，开发商在拿地上也更多的聚焦于一二线城市去做投资的铺排，那么三四五线城市则以去库存为主。所以体现到土地市场上，就出现了成交量明显下滑的情况。”
值得注意的是，相比2021年首轮集中供地，今年首轮供地没有出现土地出让金超千亿元的城市。去年杭州和北京的首轮土拍出让金均超千亿元，今年则分别为826.76亿元和480.23亿元。
此外，今年首轮土拍还呈现出市场热度分化趋势加大的特点，其中深圳热度最高，平均溢价率为14.98%；天津遇冷，流拍与撤牌率达83%。
而据中指研究院数据显示，本次触顶成交地块屈指可数，大量地块底价成交。具体来看，深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多，深圳触顶成交地块占比100%，8宗地块全部触顶成交，是本次集中供地热度最高城市；合肥触顶地块占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。
值得注意的是，深圳、合肥在多宗地块触顶成交情况下，整体溢价率得到提升，像深圳本次8宗成交地块平均溢价率为14.98%，合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。不过像上海、苏州、长沙、青岛、天津等多个城市的成交溢价率则低于5%。
而据易居研究院监测，2019年1月-2021年8月，全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平，个别月份甚至超过20%的水平。但自2021年9月份开始，此类指标急速下滑，跌入到5%以下的区间。同样，今年前六月的土地溢价率数据也有此类特征，显示出土地市场的极大疲软。
此外，本次首轮土拍中有部分城市的地块以底价成交，也突显了土地市场的疲软性。据中指研究院数据显示，22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中，长春、沈阳两城市底价成交地块占比100%；无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%。
土拍规则调整
从今年首轮土拍的情况来看，不少城市调整土拍规则。6月8日，上海今年首批集中供地顺利结束，36宗地块全部成交，总成交价834.72亿元，在这次土拍中，上海对土地的出让方式和账户冻结情况也进行了调整。
上海全部采用挂牌方式出让，取消先前招挂复合打分入围方式，有效申请人即为竞买人；监管账户冻资金额调整，房企拍地前的冻资比例由1.3倍降至1.1倍，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。也就是说，缴纳了20%的保证金后，最少只要再封存80%的自有资金即可。降低准入门槛让更多对上海土地感兴趣的房企参与。
比如北京，北京在今年的首批次土拍中建立了预申请机制。北京明确，参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清。有专业人士表示，对于地块入市前的预申请，是为了避免出现无人报名的局面，减少流拍现象，更像一个供地前摸底。
部分城市保障房和安置房比例下降。5月27日，青岛市区今年第二批次住宅用地集中公告，共挂牌27宗地块，总起价127.1亿元，已于6月16日集中出让。在规则上，此次供地与首批相比，没有提配建产权型人才公寓。竞价规则还是延续限地价，封顶后转为线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设和摇号环节。
首轮土拍以国央企拿地为主
从1-6月房企整体拿地情况来看，拿地企业以央企、国企以及地方平台为主，并且房企对于拿地仍然持谨慎态度，整体观望意识浓厚。
据中指研究院数据显示，首轮土拍中北京、深圳、厦门、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。而天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超七成。
民企拿地积极性不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。
纵向比较看，长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降较大，地方民企表现较为活跃。观察民企拿地较为活跃的几个城市，除杭州外，参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业。有行业人士对记者表示，传统意义上的龙头房企鲜有现身，受到规模和意愿的压制，预计小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续，若维持当前政策力度，未来国央企拿地主流格局较难改变，土地市场整体热度提升过程也将较为缓慢。
值得注意的是，自2021年下半年以来，民企拿地的意愿开始下降。国信证券在研报中指出，在2021年第二、三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司托底迹象明显，整体拿地比例分别达到59%、64%。
目前，重点城市第二轮集中土拍已经开启。而据克而瑞分析，在首拍普遍低热的背景下，已挂牌城市中南京、广州、成都等均进一步放松了竞拍规则，也相继放松了楼市调控政策。但由于多数房企上半年销售回款不及预期，当下的发力点仍将以促销售、促回款为主，因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态，拿地企业也将延续以“央国平”为主的格局。
