南都讯 在开发商“仅需一成首付购房”的宣传下，珠海一对情侣交付10万定金购买了珠海香洲区南屏锦绣四季花园小区一套住宅。没想到，在银行放款阶段，却收到银行拒绝贷款的通知，理由是发现首付款为开发商垫付，来源不合规。在贷款被拒无法购房的情况下，开发商随后起诉买主违约，要求赔偿35万元高额违约金。日前，购房者劳先生向南都小N马上办记者反映，自己不仅房没买成，反倒还要负债累累。
开发商宣传的“一成首付”真的可信吗？究竟事情真相如何？南都小N马上办记者展开调查。
“一成首付”珠海买房
(资料图片仅供参考)
“首付一成即可购房，一年免息。”2021年2月初，劳先生和女友江小姐在看到珠海香洲区南屏锦绣四季花园小区广告宣传后，便前往销售中心看房。
2月6日，在确认了确实是一成首付后，劳先生和江小姐在销售人员的陪同下签了房屋认购书，并付定金10万元。开发商同时准备了借款协议要求他们签署。这份借款协议中的出借人为丁某，借款金额为50万元。协议约定，借款用于偿还购房首期款。
根据协议，50万元借款免息分两次归还，一次是两个多月后，一次是10个多月后，每次还款额度为25万元。
丁某与江小姐（购房者）的50万元借款协议
2021年2月28日，劳先生和江小姐按“一成首付”金额，支付了剩余17万余元购房款给开发商。
购买人支付购房款
2021年4月26日，双方正式签署了《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，江小姐于当天将银行卡交给开发商操作，其间卡内收到出借人丁某的50万元借款，联同自身的定金10万元和购房款17余万元一并用于缴纳购房首付。
双方签署房屋买卖合同
不过，由于贷款进度和两人自身原因，直至2021年8月，江小姐和劳先生才向开发商指定的丁某的银行账户支付90000元，用于偿还部分垫付房款。
银行：首付来源存疑拒绝贷款
购房意外很快来临。2021年9月，贷款银行经办人联系张小姐，要求提供银行流水以及个人征信等资料，并告知需要证明首付来源。
2022年1月10日，贷款银行经办人明确告知张小姐，由于查到开发商为其垫付了购房首付款，违反了银监部门的规章制度，不符合银行按揭贷款的规定，因此银行将贷款作退回处理。
银行工作人员给江小姐的短信
银行拒贷，房子自然是买不成了，在与银行沟通期间，劳先生和江小姐也多次收到开发商催款函，要求归还垫付的首付欠款。而在告知银行拒贷需要退房后，开发商对两人提起了诉讼。
开发商：除还清借款外索赔35万余元
银行拒贷，房子买不了，劳先生表示，自己也无心再还款，因此提出通过退房来处理所欠垫付首付问题。
记者获悉，对于劳先生的诉求，开发商并不同意，一纸诉状将其告上法庭，要求其遵照合同内容赔偿违约金35万元。
开发商对购房人张小姐进行民事起诉
开发商珠海市广兴昌房地产公司表示，2021年5月8日，已经为江女士办理了不动产权证，由于江女士怠于向银行提供贷款资料，导致银行未放款，2022年1月，开发商已经向其发函要求其一次性付清购房余款，但对方置之不理。
开发商认为，鉴于《商品房买卖合同（现售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方应认真履行。江女士一方应依约在合同签订后的60日（2021年6月25日）内办妥按揭贷款手续和通过银行支付房屋余款，已经构成违约。开发商有权要求解除合同，解除合同后，江女士一方应按累计应付款即 1770000元的20%支付违约金35.4万元。
购房者：责任在开发商违规垫首付
对于开发商的赔偿要求，劳先生则不能认同，“我方并不存在违约，无需承担违约责任。购房合同不能继续履行的原因是开发商违规为购买人垫付购房首期款。因此开发应当解除合同，并退回已支付款项。”
劳先生一方认为，珠海市广兴昌房地产开发公司以“垫首付”作为一种营销手段，通过“垫首付”降低首付比例的方式，吸引更多的购房者购房，增加自身房屋成交量。劳先生和江小姐作为普通的消费者，并不知道开发商“垫首付”违反了相应的法律规定和政策，“因购房心切才会轻信开发商的宣传。”
“首付一成”出现在该楼盘宣传中
劳先生还对记者提到，截至目前，自己和女友江小姐已经支付购房首期款一共30多万元，自有资金被占用了超过一年。二人在购房程序中浪费了大量时间、金钱、精力不说，还因为本次买卖不成功而被占用了购房、贷款名额等，导致无法继续置业，损失巨大。所以他们认为开发商全额返还购房款是理所应当的。
记者调查：借款人为开发商公司高层
记者了解到，该案件已经在2022年5月6日进行第一次开庭。
法庭上，开发商拒不承认自己有违规垫付首付款行为，称江小姐的首付款是个人名义向丁某的借款，与公司无关。
不过，劳先生告诉记者，江小姐与出借人丁某素未谋面，根本不认识。借款人是公司负责人之一，因此开发商说是个人借款，实属无稽之谈。
记者也通过国家企业信息公示系统查询到，借款人丁某确实是该开发商公司的总经理。而开发商广兴昌房地产公司系珠海市广兴股份合作公司100%控股公司。记者发现，该开发商股权穿透后最终实际控制人为广昌村委会。
此外，记者也从银监部门确认，按照规定，江小姐购房期间，首套住房最低首付为3成。“任何一成首付行为均是违规的”。
企业信息查询中显示出借人丁某为该开发商的总经理
据悉，法庭上，双方就丁某的出借款究竟出于个人行为还是公司指示而争执不下，法官认为丁某作为本案关键人物，需要出席作证，因此终止了庭审。
律师：开发商、购房者均有过错
那么，在此事中，开发商主张的35万余元赔偿是否合理？
广东德赛律师事务所律师李钦宇认为，首先，一成首付、开发商垫首付等行为是违反国家购房法律法规的，银行因此拒贷也理所当然。本案中的开发商是处于优势地位的房地产经营者，应该清楚政策法规，“一成首付”售楼模式不仅违规，还涉嫌欺骗银行贷款。
其次，购房者也存在一定过错，在银行提醒中，消费者已经明知1成首付、开发商垫资首付违反购房信贷政策，仍然与开发商签订合同购房，因此被银行拒贷，导致无法购房，亦涉嫌违约。本案中，双方都有过错。但双方过错比例则并不一样。
开发商通过“一成首付”诱使劳先生违规购房，过错应当在一半甚至以上。具体比例有待法院最终认定。
至于35万的赔偿，则并不合理。在消费者并非故意违约的情况下，按照银行同期LRP赔偿损失较为合理。
此外，律师提醒，“一成首付”购房不可取。当下像劳先生一样对“一成首付”买房而心动的人还很多，一不小心就会房子没买成，面临巨大损失。此外，还可能存在被开发商起诉，和以后贷款超出偿还能力的风险。
采写：记者朱鹏景 实习生赵姝婵
