租售不均，是房地产出现诸多问题的根源。

时值“最难毕业季”，我看到了一份数据。

6月22日澎湃报道，贝壳研究院发了一份《2022毕业季租住痛点调查报告》。

(资料图片仅供参考)

在本次调查中，有过半（50.2%）受访毕业生表示，其租房面积小于20平方米。

总结发现，城市能级越高，租金水平越高，毕业生租住的房屋面积就越小。

一线城市中，有61%的受访毕业生租住面积不超过20平方米，而二线及以下城市这一占比为47%，差距显著。

有近七成毕业生每月支付租金在2000元以内，超九成毕业生每月支付租金在3000元以内。

这涉及到了“房租收入比”。

30%是房租收入比的“幸福分割线”，首次租房支出一般需要一次性支付租金、押金、中介服务费等费用，本次调研显示，近20%的毕业生感觉房租压力“非常大”，其中“押一付三服一”占比近15%，相当于一次付五个月房租，资金压力较大。

全国2022年高校毕业生数量约为1076万人，同比增长18.2%。

毕业生的绝对量，与同比增长速度，全部达到历年来最高。

汹涌人潮，在大城市租房蜗居，赶上了各种困难模式叠加的2022年，这一届的年轻人，殊为不易。

之所以大城市租房面积小，说到底，还是供应问题。

1998年以来，我们的住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。

如今，我国城镇居民租赁比例刚超过20%，低于大多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。

为什么外国人爱租房？能接受租房？

表面看，是国人对自有房产的执念。

实质上，是住房捆绑教育、人口大量进城后，出现的“供需错配”。

人人都想去大城市居住，主城区的房子、捆绑了学区属性的房子，供应稀缺。

小城市的房子却一直在加盖，由此造成的供需矛盾，是房价长期上涨、大城市租房矛盾突出的根本原因。

长此以往，只见一栋接一栋的高楼拔地而起，租赁房源的供应日趋紧张。

在供需错配的背后，还有土地财政的影子。

一个重要的事实是：越是土地财政依赖度高的地区，GDP占全国比重越高。

比如，土地财政依赖度TOP5省份是浙江、江苏、福建、山东、广东，但这5个省，占全国GDP比重高达40%。

蓝白跟大家聊过很多次，土地出让收入，事关地方政府性基金收入，是地方财政关键的一本账，更是各地基建、城投债、基层部门开支的重要偿还和收入来源。

正因为一二线城市更依赖土地出让，或者说，卖地收入占到了全国的大头。

寸土寸金的土地，既然能换来更高收益的卖地收入，又何必辛苦盖吃力不讨好的租赁房呢？

值得庆幸的是，高层已经看到了问题所在。

今年央行、银保监会已经发通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

保障性租赁房，就是实现真正“租购同权”的重要手段。

去年，住建部曾在沈阳、广州分别召开了发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加。

这40个城市，基本涵盖了所有一二线城市，还有部分热点三线城市，今年开始，都要强力执行租赁房计划。

这些房子，有什么特点？

从各地公布的计划来看，建筑面积以70平方米以内为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。

除了租购同权之外，保障房提上日程，在十四五期间大规模建设，还有一个重要作用：

大基建加速，托底2022年“稳增长”之路。

根据海通宏观组测算，在“十四五”时期，全国将新增保障性租赁住房约748.8万套，预计2022年保障性租赁住房建设接近200万套，投资约2100亿元，同比增长约110%。

根据德邦宏观芦哲的预测，正常情况下，今年保障房能带来3493亿投资，带动房地产投资2.4个百分点。

对年轻人来说，租房，既能住的舒服，又能住的体面。

大家都有住的地方，也许是共有产权房，也许是公租房，也许是老旧小区的“旧改房”，也许是商改租的长租公寓，不管叫啥名字，总之就突出“保障”这个意义，产权不一定是自己的，可租户和有房族享有平等的教育和医疗等权利。

年轻人流入城市，低价、长租期的保障房大量供应。

人口、商业、科技资源集聚后，再创造大量税收。

地方上摆脱土地出让金依赖，财政体系更健康。

城市群扩张，带动路网成熟，环境改善。

这才是未来楼市“良性循环”应该走的路子。