本文为腾讯房产《实探楼市温度》主题策划系列内容

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作者：子非鱼

01、新房与二手房上调价格

今天楼市话题的C位，非楼市风向标深圳莫属。

这个从不缺话题的城市，一天之内传来了两个与楼市相关的重磅消息：

1、官方宣布，二手房官方指导价将上调；

2、有开发商的新房项目，公开发布通知，上浮价格。

二手房方面，今天，深圳市住建局对近期市场传言的“二手房参考价格上调3%-5%”做出肯定回复，表示会适时做出调整，并于近期对外公布。

二手房参考价是去年2月8日，深圳率先发布的游戏规则，并一次性给出了3595个小区的成交参加价格。

之后宁波、成都、西安、东莞、合肥等十多个城市跟进。在宣布新的游戏规则时，深圳就曾表示过，二手房指导价会一年一调。

但今年2月8日，深圳官方并没有发布新的参考价。正当大家以为不会调整的时候，今天深圳官方给出了明确消息，会上浮3%-5%。

除了二手房明确涨价外，深圳的新房也在蠢蠢欲动。

新房方面，根据每日经济新闻今天披露的消息，新城控股最新发布通知：

经公司领导研究决定，对新城燕澜和鸣、新城御珑公馆项目原销售政策调整如下：自2022年3月31日24时起，新城燕澜和鸣项目现场销售价格将在现有基础上上调3%，落款为新城控股华南大区深圳城市公司，日期为3月26日。

该项目位于深圳市坪山区。根据每日经济新闻的披露，该楼盘目前还在推92折的特价房。现在宣布涨价3%，有营销策略的因素。但也有可能是认为，市场正在回暖。

无论原因如何，最终的结果是该楼盘整体价格上调3%。

3%，一个非常巧合的数字，二手房官方指导价准备上调的幅度，是3%至5%。很明显，这个涨幅背后暗含的意图是：

让市场适当回暖，但不能过度活跃。

02、适度调整，符合市场预期

疫情袭击下的深圳，对楼市政策适当调整，市场早有预期。毕竟进入2022年来，已经有70个左右的城市，松绑楼市。毕竟这座城市今年的经济增长压力，非常大。

根据深圳市披露的2022年2月份经济数据显示，其固定资产投资额、基础设施投资、港口集装箱吞吐量、机场旅客吞吐量，都出现了明显下滑。此外，规模以上工业增加值增速、社消增速，同样处在低位。

可以说，疫情影响之下，深圳的工业、投资、消费、进出口都遭受到了较大影响。而这几个指标，正是拉动经济发展的重要马车。

3月份的数据尚未公布，想来只会更难看。因为3月份是深圳疫情最严峻的时间段。3月14日至20日，为稳定控制疫情，深圳更是按下了一周“暂停键”。

时间就是金钱，是深圳这座城市的座右铭。

有人计算了一下，深圳一天可以创造100亿元的外贸进出口额、84亿元的GDP、26亿元的消费、11.7亿元的一般预算收入、1638万件快递量、10万人次的机场客流量、8万个集装箱吞吐量。

来源：刘晓博说财经

按下一周“暂停键”，对于深圳经济的损失可想而知。

所以，在解封之后，3月25日深圳发布应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施，把降成本作为政策实施的重要发力点，围绕房屋租金减免、减轻水电气费用负担、疫情消杀补贴、缓缴社会保险费等方面，拿出真金白银助企纾困。

昨天，深圳又发布了《加强服务市场主体激发市场活力若干措施》，共计22条。

显然，深圳不仅要挽回失去的一周，还要加快填补疫情影响两个多月的经济数据窟窿，以实现今年的经济增长目标。

宣布上调二手房官方指导价的目的，同样在于此。

客观来说，深圳是国内为数不多的不依赖房地产的城市。但不依赖，并不意味着不重要。毕竟结合房地产相关的上下游产业来看，房地产仍是支柱产业。

2月份，在春节叠加疫情因素下，深圳的二手房成交量已经创历史新低。2月份深圳的二手商品房成交量仅为938套，其中住宅只有872套。

深圳的房地产市场，早已经进入了存量时代，也即以二手房交易为主。上浮二手房价格，活跃二手房市场，就是在适当活跃整个楼市。

深圳住建局即将宣布上浮二手房参考价3%至5%，说白了就是给二手房增加3%至5%的杠杆。因为去年宣布二手房参考价的作用，就是降杠杆。

以南山区一套1000万的房子举例，1000万是未公布官方指导价之前业主的挂牌价，去年公布二手房参考价之后，假设官方给出的指导价为700万。

A先生是拥有房票的首套房刚需，若他在官方指导价公布之前买这套房子（按1000万挂牌价购买），首付需要300万，需向银行贷款700万。

官方指导价公布之后，业主仍想以挂牌价出售，但银行贷款只认官方指导价，也即只会按照700万的总价来给予贷款。也即，A先生最多只能贷款490万，自己需要支付510万的首付。

原先首付300万，之后首付需要510万，杠杆大幅下降。

然而，即将公布的新的二手房官方指导价，假如上调5%，也即新的指导价为735万。那A先生现在如果想购买，最多可以获得银行514.5万元贷款，首付款下降至485.5万元。

尽管首付款降幅不大，但25.5万元的差价，对于掏空六个钱包的刚需来说，还是能减轻不小压力。

03、可以买入了

二手房官方指导价即将上调，新房价格有项目也正在上调，再加上目前深圳的疫情基本稳定，前天深圳市已经宣布，全部恢复正常生产生活秩序。

这种背景下，压抑已久的成交量，会在4月份强力反弹。房价企稳慢涨的力量，会更加充足。

实际管控人口超2000万人的深圳，从来就不缺购买力，也不缺资金。北上广亦是如此。

更为关键的是，深圳房地产市场本就存在较大的供需矛盾，这一矛盾决定了，深圳的房价易涨难跌。

目前，深圳的二手房挂牌量只有16991套，万人挂牌量更是只有9.7套。说明，深圳的二手房供应量明显不足。

这意味着：

第一，即便在楼市异常低迷的情况下，深圳都没有发生大量挂牌抛售的情况，这既是业主对自身资金实力的自信，也是对深圳楼市市场的自信。

第二，深圳的二手房供应明显不足，房价有较大上涨压力。

如今，二手房官方指导价即将上浮，购房者可以获得相对高一些的杠杆购房。对于真刚需来说，我个人以为，当下的时机恰到好处，可以开始买入了。