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作者 | 成康

出品 | 智讯财经·腾讯房产

在深圳，买房路坎坷，但维权之路更崎岖。

3.15国际消费者权益日在即，各类假冒伪劣及有损消费者权益的事件都将在这一天被集中曝光。楼市同样如此，房产类的纠纷事件不在少数。

据深圳媒体不完全统计，2020年曝光的楼房维权事件近20起。深圳楼市跌宕的2021年，维权事件仍不下10余起，其中交房质量问题案件尤多。

“若探析背后原因，与国内现行的商品房预售制度有很大关联。”资深业内人士透露，多表现为开发商开盘前承诺得天花乱坠，交房后就出现各种“货不对板”。有部分深圳业主表示，“买房即维权甚至成了一种常态。”

对此，亦引起了社会各界人士关注。2022年3月的全国两会期间，再提取消预售制：人大代表建议提高预售门槛直至实行现房销售。

事实上，这并不是第一次引发市场对楼房预售的质疑。尤在房地产环境发生巨变的当下，虽然政府加强了对预售的监管，但预售带来的售楼承诺与实际交付之间的不一致，几乎成为给所有买卖纠纷、矛盾的来源。

收房维权何时休？

“对于大部分项目，收楼如果没有维权，那似乎是不可能的”，刚刚经历了价值近千万豪宅维权的深圳业主小周叫苦不迭。

小周所购买的楼盘位于深圳南山区，就在著名的主题公园“世界之窗”附近。该楼盘于2020年12月开盘，备案均价11万/平，总价895.3-2046.5万/套，6小时即被选光，为当时大热的网红项目之一。

“我当时买的是87平的2房，总价在960万左右，本来应该是今年3月交房的，结果通知提前了4个月，也就是去年底的时候，就接到了开发商售楼的电话”。小周回忆当时买房交付情况时表示，“当时还想深圳国企开发还挺有速度，但后来验收时就傻眼了，户内墙面鼓包、渗水，还有铝合金门窗磕碰掉漆之类问题比比皆是，另外售楼时许诺的公共区域配套几乎还是施工状态。”

据小周介绍，很多接到通知来收房的业主与他情况差不多，有的阳台栏杆品质有问题，有的户内渗水、地面鼓包，收房只能收到一个毛坯工地，交房品质与开发商当时宣传效果大相径庭。

问及房屋问题后续是否得到解决，小周表示，开发商虽然针对业主反映问题做了说明和整改，但是就之前的交付情况来说，这不应该是均价11万元以上级别房屋该有的品质。

在小周看来，品牌和价格是楼房质量保证的关键，但在交楼验收时仍然避免不了出现这样或那样的问题，开发商的开盘预售时的承诺都好像昙花一现。

更有令人不可置信的是，还没等收楼业主就已踏上了维权之路。同在2020年末开盘的深圳南山区的一处大户型项目，均价8万元每平，被改善型购房者争相抢夺，成为当时卖得最火的楼盘。

不少业主看中了小区的高车位比，包括李先生在内。李先生描述称，开发商预售时宣传“2:1车位比配置”，但在2021年8月底即将交楼时小区物业公示，负一层445个车位打包卖，负二层100个停车位变作幼儿园临时车位，剩余负三层小区业主买月卡才能用。

更令业主心塞的是，开发商还通知部分业主房屋将要延迟交付。包括项目西区2栋延迟交楼3个月，1栋、3栋的延迟交楼2个月等情况。

更令李先生感到不可思议的是，交付初期楼下幼儿园的一个通道竟然被爆出通向的是一处“娱乐会所”，虽然因违建被拆除，但怎么也不曾想到这么大名气的开发商也会如此“荒唐”。

实际上，不止在深圳，不论哪个城市的业主在购买期房时都有过类似经历。诸如货不对板、劣质装修、墙体开裂、地面鼓包、电梯质量等问题层出不穷。

以至于十五年间换过四套房的资深购房者老罗无奈称，“收房都会有零星的问题，就看严不严重，能不能接受”。

预售背后忧虑多

预售制度与公摊面积一样起源香港，20世纪90年代被引入内地。我国商品房市场改革初期，开发商数量少，企业自有资金不足，商品房的供应速度难以跟上需求的增长速度。在这样的背景下，实行预售制度作为以信用为担保的一种融资手段，并且有较强的现实意义。

过去,预售制度使多数居民实现居者有其屋，并且商品房市场发展，增加了就业岗位，也支撑了宏观经济的增长。2005年，我国商品房现房销售占比43.4%，到了2021年现房销售占比仅为13%，接近87%商品房都是采用了预售制。

一方面，预售制度可以使房企在地产开发业务上的资金投入量减少，但是当商品房项目预售后获得预售资金后，如果没有政策约束，开发商将有动机将预售资金用于除了项目开发建设的其他用途。

但地产行业走过30年，预售制度却没有多大程度变迁，对开发商的约束作用甚微，也成为了消费者买房交付纠纷的根源。

从包括小周、李先生等在内的业主反映的维权情况来看，通常是部分开发商的预售许诺与实际交付不符，又因利润压缩以至节约成本造成工程质量差的情况频频不断。另有部分开发商挪用预付资金，导致无法按期交房。

截至2021年底，从全国24个重点监控城市来看，未交付问题项目总建面高达2468万平方米，接近于2021年全年总交面积的十分之一。

市场人士吐槽道，“预售制度之下，几个证件，一张图纸，几个样板模型，一个楼盘效果图就能卖房，大概也就比网购真实度好一点。”

另有业内人士表示，“名义上有一纸合同作为约束，可现实是质量如何全凭开发商的良心。有良心的，两边欢喜。反之，收到以次充好的房子，业主只有走上漫漫维权路。”

2022年全国两会期间，有代表提及建议取消商品房预售制度，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售。同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款。

事实上已经有不少地方对商品房预售制度进行改革。2020年3月份海南就明确提出“即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。2022年3月，宁波发布《关于进一步加强住宅工程质量管理的若干措施》提到，商品住宅工程存在包括因质量问题造成恶劣社会影响在内的5种工程质量情形之一，不予核发商品房预售许可证。

深圳某本地房企营销负责人则表示，预售制度由来已久，很多房企也都是按照此模式经营的，过快转为现房销售，对于企业的资金实力是一个极大的考验。

然而，也有业内人士表示，就目前行业发展阶段来看，商品房预售制还不可贸然取消。一是当下现房市场不足以支撑未来3-5年的供应需求，如果取消预售则会造成断档期。二是当下我国城镇化至少还需要20年才能完成，仍需开发商滚动拿地建设。

商品房预售制，历来饱受争议。尤其是2021年房企债务压力下，一些期房问题引起了“损害购房者合法权益”的问题，是值得关注的。易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出，“改革还是要推进的，房地产市场从高速增长到中高速增长，类似期房制度未来也会面临调整，房地产企业需要尤为关注。”

取消预售制的建议，能否根治“交房难”现象，唯有交给时间去检验。但不论预售制度改革程度如何，都应保护其合法权益，避免买房纠纷的发生。