随着房贷利率下调、房贷审批速度加快，2月中旬以来，广州楼市有所升温。《中国经营报》记者走访发现，近期广州楼盘趁着政策利好，积极推新，不少项目的售楼处一改去年下半年以来的冷清，人气逐渐旺起来。业内开始期盼3月传统楼市成交的“小阳春”。
今年的《政府工作报告》重申“房住不炒”的总基调，其中提及对合理住房需求的支持，依然是今年的《政府工作报告》中关于房地产表述的亮点。文件提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。
广州中原研究发展部指出，由于2021年楼市调控力度较大，房地产调控的长效机制已经建立，目前买家对楼市的信心处于逐渐恢复阶段。按照现在的趋势，楼市将继续迎来修复，或将有量升价稳的走势。
降息刺激买家入市
送走冷淡的春节，广州楼市吹起暖风。2月的最后一周，楼盘销售刘琦明显感受到了市场的回暖。她所在的白云区某楼盘，看房登记处周末排起了久违的队伍。
刘琦告诉记者，降息政策对市场刺激明显。她举例称，淡季的时候项目一个月卖20套不到，但最近一周内就卖出了20多套。该板块内其他楼盘也比平时热闹了不少。
而在南沙区的一楼盘，2月28日推出了“楼王”江景房，周末的售楼处门口停了一排排看房的车。销售人员刘晨称，这应该是近期卖得最好的周末了。接待过程中，刘晨不时接到电话向他咨询，“我一会儿去接您。”刘晨应接不暇。“分化还是明显，我们跟同行有交流，有些楼盘依然不好卖，一周才卖一两套。”刘晨说。
据广州中原研究发展部统计，2月最后一周，广州共有8个项目有开盘、加推动作，累计推货量达千余套，供应环比上涨177.51%。2月14日~20日期间，广州一手住宅网签1636宗，环比上升127.9%。供应量和成交量的回升，无疑给冷淡的市场注入了一针强心剂。
正如刘琦所称，市场的回暖源自房贷利率的变化。2月21日起，广州至少有六大银行释放房贷利好消息，首套贷款利率从5.6%下调至5.4%，二套贷款利率从5.8%下调至5.6%，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行等。
进入3月，广州市内银行房贷额度足，银行放款速度也明显加快。据了解，目前放款速度平均1~2个月，快的半个月甚至一周。而去年的放款周期普遍要半年以上。
地产经济学家邓志浩表示，今年初以来房地产成交冷淡，申请贷款的人数也少了很多，所以银行可放款的额度比较充足。他分析称，预期后期持续会有相对宽松一点儿的政策，房贷利率仍有可能进一步下调，这对释放购买力非常有帮助。
广州中原研究发展部指出，随着2月中下旬买家回流，加上房贷审批及预售证审批速度加快等因素，市场成交迅速提升。但由于去年调控力度较大，大部分购房者仍处在观望阶段。据统计，即便黄埔、天河部分“网红盘”集中推货入市，去化率基本仅维持60%左右，去年上半年“日光”的景象已很难再现。
高端盘入市推高成交均价
据克而瑞监测，2022年前两月，广州楼市陷入低谷期甚至出现全市低位供应、短暂休市的情形。总体来看，今年1~2月广州商品房网签面积为162.33万平方米，同比下降34.6%；累计创收545.79亿元，同比下降25.9%。
虽然相比上一年同期均为下降，不过在近5年广州1~2月的成交面积和成交额统一对比来看，广州今年开年的成交情况并不算差，仅低于去年，但整体成交数据排在第二位。
与此同时，成交价格也有所上扬。克而瑞最新数据显示，2月份广州商品住宅均价突破“4”字头，达到40671元/平方米，成为广州一手房最高峰值。而这背后的原因在于，广州不少高价盘取证获批，助推了单月成交均价的上涨。
据克而瑞监测，由于广州限价政策有所放宽，多个高价盘预售证陆续批准入市，上一年被限制签约的中高价楼盘在1、2月有集中网签动作，成为助力成交量次新高的原因之一。
从成交网签单价段的占比来看，4万~8万元/平方米高价段成交近580套，占比45.7%，接近一半比例，带动均价上涨；而“3”字头以下的房源成交比上个月减少了15%的市占率。超8万元/平方米的房源则成交了11套。
的确，2月不少豪宅项目都传出入市讯息。其中侨鑫·保利·汇景台项目首开，引发市场关注。该项目于2020年6月由侨鑫集团有限公司和保利发展控股集团股份有限公司联合获得地块，彼时楼面价超4万元/平方米。本次首推共73套房源，报价在12万~13.7万/平方米。此外，合景臻颐府也已拿到了预售证，项目吹风价在12万~14万/平方米。
与2月高端盘扎堆形成鲜明对比的是去年下半年的入市艰难。当时，备案价过高的项目，预售证往往不获批或延期批准。譬如招商保利·海珠天珺吹风价超过10万元/平方米，最终在年末以8.4万元/平方米开售。
市场回暖可期
广州个别高端项目备案价突破去年新盘最高备案价10万元/平方米，引发市场对新房限价政策是否松绑的讨论。
日前，广州市住建局通过媒体给予回应称，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑并实施动态价格指导，没有设置专门的价格红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。
“广州对一手房限价、二手房指导价政策以及房贷利率等方面都做了不同程度的优化，叠加起来对购买力的释放很有利。”邓浩志分析指出，市场定价反映了市场的供求关系，适度回归市场定价是好事也是必然。
最新的广州房企梯队入围门槛数据，也从侧面反映了目前楼市的情况。据克而瑞公布的《2022年1-2月广州房企销售榜》，越秀地产股份有限公司（0123.HK）、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH）、广州地铁集团有限公司分别以92.92亿、28.37亿和14.37亿元权益销售额位列前三。TOP3合计销售金额达135.66亿元，同比增长14.8%。这是各房企梯队中唯一同比增幅上升的，而其余梯队房企规模金额是同比下降，且降幅均在20%左右。
针对近期广州楼市回暖信号的释放，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年房地产更强调稳，与去年底中央经济工作会议提出的“稳字当头、稳中求进”的工作总基调基本一致。因此，过紧的调控政策会缓解，比如近期信贷额度增加、按揭利率下行，各地积极纾困行业，甚至下滑太快的城市启动降首付、棚改货币化这样的重磅政策，目的就是为了稳定。
