大年初五，A股还未开盘，港股已抢先迎了一波财神。

其中物业板块延续年前涨势，在1月26日，录得2.21%的涨幅。

结合年前中海物业创历史新高、万物云站上发行价，以及不怕破发的医疗第一股润华生活服务等物业股的表现，足以说明物管行业韧性十足，前景可期。

(资料图片)

一家上市公司前董秘说，要把握住今年物业股的大机会。

不过，在63家上市物企队列中，依然不见3家物企大佬的身影。如万达商管、龙湖智创生活和金地智慧服务。

要知道，除了金地智慧服务一向低调外，前两家可是上市意愿满满，规模体量，质地成色都是Top级的，而物管风口已经酒过三巡，却迟迟不见二者去港交所敲锣，何也？

今天我们就说说物管圈最后3个未上市的大佬。

自从2016年从港交所退市后，万达如何重回资本市场一直被市场Diss。不论是回A还是万达商管剑指港交所。

回A的故事我们都知道，因为此前上市窗口关闭，回A已然无望，背负对赌协议的王老板只能寄希望于万达商管杀出一条血路。

截至目前，万达商管已经三次递表港交所。

时间点分别是2021年10月21日、2022年4月22日和10月25日。

前两次递表过期，只能说是物管风口不给力，那么第三次递表比万物云稍早一点的万达商管，除了非国家队属性的原因外，为什么还会落后一步?

即便此前卖掉万达物业，不是一步妙棋，但占据商管赛道的万达商管依然是圈内重量级选手，怎么就求而不得呢？

记得在2021年某次物管论坛上，某位知名经济学家直言不讳的表示，清空海外资产回归的王老板已“失宠”，即便再怎么表忠心，可能再也回不去了。

所以坊间猜测，万达商管多次递表未果，或许原因在此。这也不由得让勿爷再次想起万达回A，及如何失宠的故事。

其实多年来，不仅是轻资产的万达商管，重资产的万达地产一直都是市场焦点。由于王老板的传奇经历，吃瓜群众已经耳熟能详，勿爷就简而言之。

2014年12月，初尝中国首富滋味的王老板带领万达商业地产在港交所上市，成就当年最大规模的IPO，一时风头无两。

但一年后A股迎来大牛市，港股表现却不温不火，导致其管理层认为万达股价被严重低估，如果回A，那肯定是蛟龙入海。

所以在港交所上市不到两年，万达便官宣退市，谋求在A股上市。可谁都没想到的是，王老板钟情A股，但一直没拿到A股入场券，一等就是5年之久。而港股市场在王老板离开之后，反而迎来了大牛市，东隅桑榆双失。

彼时富豪榜上前列的大多是地产大佬，如恒大许老板等，可三届首富之后，王老板掉队了，市场揶揄之词多如牛毛。

当时由于国家政策转向迹象明显，面向房地产行业信贷窗口松紧无常。以前多次卡位正确的王老板果断调整战略，加码去地产化和海外并购。

如20亿卖掉了万达物业、637亿卖掉了文旅和酒店……卖卖卖是此时王老板的主旋律，以至于几年后的三道红线对其几乎没又杀伤力，王老板也成为其他出险大佬羡慕的对象。

如果说卖资产去地产化是降负责举措，那么大举海外投资又是什么张良计，海外投资会不会被看作转移资产？

王老板直男的表示，海外投资的结果确实就是转移资产，就看合不合法。还有此后惹非议的一句“自己辛苦赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投。”更是让王老板站上风口浪尖。

2016年9月、11月，外管局先后颁布新规，限制企业海外非主营业务收购、禁止超过100亿美元的海外投资，限制国企在海外10亿美元以上的地产投资；还有资本账户支付超过500玩美元必须上报外管局批准。

次年6月，包括商务部在内的多个部门纷纷表态，要遏制房地产、酒店、影视、娱乐业、体育俱乐部等五大领域的非理性对外投资倾向。而这五大领域，恰恰是万达海外投资的主要领域。

不得不说，监管层无形中切断了万达的资金来源，为其海外扩张设置了路障。所以才有了卖文旅酒店等资产的举措。

后面的故事大家都知道了，国外的月亮并不圆。2021年王老板清空了海外资产回归，既然回A不得，就多方运作筹谋把轻资产的物管板块万达商管推向港交所。这也被认为是万达的翻身之举。

2022业绩快报显示，万达商管年收入553.1亿元，完成年计划的 99.6%，同比增长7.4%；若论收入水平，万达商管绝对是所有上市物企中最大的大佬。

另外，万达商管为重返H股，王健林不仅引入珠海国资委，而且还获得486亿港元Pre-IPO融资，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服共同投资。

所以，不论是规模体量还是资本阵容豪华程度，万达商管都不应该是被Pass的对象。

就看2023年，万达商管能否敲开港交所的大门。如若不然，除了补偿对赌资本外，还有义务向Pre-IPO投资者回购股份。

不过值得一提的是，虽然万达商管还未上市，2022年王老板却以1000个小目标重回地产首富。可以预判，如果万达商管顺利上市，那么王老板的财富还会膨胀不少。

错过了H股、A股大牛市，却重回地产首富，还有可能搅动物管格局，从这个角度看，万达王老板5年来的闪转腾挪：

一个字，6。

和万达商管一样，龙湖智创生活也是多次递表未果。

以民企优等生龙湖的背景，和龙湖智创生活的质地，其递表无果一度被一些观点认为是失效，可能达不到过会资质。

依据以往经验判断，未能过会的递表物企，大多是关联方和自身成色问题。但龙湖智创生活并不在此列。

在勿爷看来，规模前列，业绩优秀的物企不能通过聆讯，反而小型物企的润华生活服务和众安智慧生活双双过会，怎么看都不科学。只能解释为，龙湖智创生活在拿捏上市节奏。

就如，篮球之神乔帮主对一众全明星球员传授赢得比赛的秘密：控制比赛节奏。

其实，物业板块上不上市，吴亚军一直在纠结。

早在7年前的龙湖2015年周年股东大会上，当被股东问及是否回分拆物业上市时，吴亚军表示，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，一旦上市，它跟我的地产接轨的弹性就将大打折扣。

此番表述，被外界解读为，吴亚军不看好比地产还大的生意。而且几年后一直没有改口，因此被市场戏称为“物管圈老干妈”。

和吴亚军持类似观点还有融创大佬孙宏斌。2015年融创中国董事长孙宏斌公开表示，分拆物业上市很荒唐，他表示仍看好房地产行业，看不到转型需要。

直到房企危机接连乍现，孙大圣食言分拆融创服务上市。此后两年，地产圈雷声此起彼伏，不论是学霸还是学渣，为了现金流，都使出了浑身解数。

一直被称为房企课代表的龙湖也终于松口，于2022年1月7日正式递表。当时物管风口低迷，坊间很不理解龙湖智创生活为何敢逆风递表。

不过在了解其规模体量，业态模式和关联方情况后，我们都知道龙湖智创生活的确有自己的底气。

如果说分拆物业上市是为了现金流，那么目前地产圈大都出了ICU，需要现金但并不渴求，特别是对龙湖这样的优等生。

从这个逻辑看，貌似上不上市已经不那么重要，既然如此何不等待更好的时机？

一向低调的金地智慧服务，从未流露过上市的意图，比老干妈还老干妈。

资料显示，金地智慧服务成立于1993年，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态。

截至2022年上半年末，其管理服务覆盖280余座大中城市及美国东西海岸的8个不同城市和地区，线下签约面积近3.6亿平米，用SaaS来进行线上服务的面积3亿平米。

不过如此大的规模体量，金地智慧服务的业绩成色并不是多突出。

中报数据显示，2022年上半年，其营收29.63亿，低于同体量的队友；毛利率仅有6.23%，远低于行业均值27.5%。且营业成本增速超过营收增速3.51个百分点。

对此，金地解释为是管理规模增加。勿爷理解为，金地智慧服务的业绩成色微瑕，或许的确还未到递表的时机，除非装入资产改良报表。

另外，金地是地产圈内为数不多没有听见雷声的房企，也意味着其对现金游刃有余，不在意物业板块上市与否。

在2021年度业绩说明会上，当被问及金地智慧服务集团是否有上市计划时，金地集团董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊回应称：

目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表，未来会选择符合投资者利益的合适时机。

在勿爷看来，金地管理层应该也是和龙湖智创生活一样在等风来。若没必要，不会打出分拆物业上市的牌面。

万达商管可能遭遇了莫名因素，那么龙湖智创生活和金地智慧服务等待的时机究竟是什么？

去年11月监管层射出了三支箭，其中第三箭解锁了冰封12年的房企股权融资（借壳上市）窗口。意味着符合条件的房企可以在大A融资。

韭菜们都知道，在港股和大A融资的待遇截然不同，看看两地物业股的表现就就能有所判断。

此前，如若不是监管层敲黑板禁止房地产、金融投资类企业在科创板上市，或许，打科技牌的万物云当年就去了科创板。

如今监管层打开了房企在大A上市融资的窗户，勿爷不由得猜想，如果港交所不是最好选项，那么大A是否就是如上三家大佬等待的时机？