受外部经济环境与地产行业关联影响,物业行业开始整体降温,涵盖上市热情、估值、规模增长、收并购等。但在物业行业整体调整之时,有一支队伍却异军突起般地逆势而上,这就是——国央企物业。

据克而瑞物管研究显示,2019年-2022年上市物企估值均出现不同程度回落,从近几年PE表现来看,国央企PE均值普遍高于民企。此外,资本市场回归理性,国央企作为物业管理行业压舱石在并购市场上逐渐变为主角,并将成为未来一段时间物企上市的主力。


(资料图)

国央企物业缘何如此“坚挺”?原因之一在于其背后母公司也就是地产国央企的抗跌性。央国企具备政府信用背书和资本优势,同时也在强化产品力和保交付、提高经营效率方面发挥着领头军的作用,在此轮周期中波动较小。地产国央企目前发展状况如何?其为何能在巨变中保持稳健?本文对此做了解读,物业人亦可从中获得一些企业发展的启悟。

全年负增长已成定局,“千亿”重新成为头部房企的“门槛”

今年市场持续疲软,下行压力加剧,1-8月百强房企全口径销售额同比下降-47.6%,全年“负增长”大局已定。但值得注意的是,6月以来单月及累计同比降幅有所收窄,7月环比增速回落后,8月也趋于持平。从数据表现来看,回调迹象初显,但趋势尚未明确,市场仍处于底部盘整阶段。

房企集中深陷“负增长”困局,普降态势显著,规模房企也不能独善其身。1-8月百强全口径销售业绩累计同比下滑企业占比可达9成,各梯队门槛值显著下移,百强门槛为88.6亿元,较2021年同期下降53%。

基于数据测算,房企9、10月单月业绩环比回正可能性较大,累计同比将继续呈现平缓上扬走势,全年百强全口径销售规模预计可达7.5万亿左右,降幅约为40%,百强门槛将下降到150亿元左右。

同时可以发现,头部阵营也面临重新洗牌,出险房企纷纷失守,千亿梯队大幅缩减。随着行业规模触顶回落,格局重整,未来行业“千亿”将成为真正的“门槛”。

截止今年8月,行业已达成千亿规模房企有10家,远远少于2020年同期18家、2021年同期27家,且TOP25及之后的房企距离千亿的缺口比较大,目前均不到500亿。预计全年千亿房企将消失一半,约在20家左右。

行业大洗牌,央国企及部分优质房企相对坚挺

此轮周期下行调整,房地产行业大浪淘沙愈演愈烈,倒逼企业底色加速暴露。在此背景下,仍有部分房企表现出较强的抗周期韧性,通过稳定经营、热点城市项目推盘以及积极营销,业绩表现相对坚挺。

稳健的央国企具备政府信用背书和资本优势,同时也在强化产品力和保交付,提高经营效率,发挥着领头军的作用,赢得更多购房者信任,如华润、招商、越秀、华发等。

从1-8月榜单来看,这些央国企迅速补位头部阵营,越秀、华发从2021年30名开外,跃进TOP20,大型央企华润跻身TOP5。其中,越秀1-7月累计仍保持正增长,8月单月波动较大,1-8月累计同比小幅下降3.5%,四季度稳住局面回正可能性大。华润、华发前八月累计降幅在20%以内,且单月业绩同比增势向好,全年降幅或将继续缩窄。

部分优质民企得益于资金面安全,新项目投资、推盘如期推进,产品力在市场认可度较高,也脱颖而出,行业排名稳步提升,如滨江、绿城、万达等。

滨江近年来一直保持较强的增势,深耕区域杭州热度不减,为业绩平稳提供相当的支撑,今年1-8月销售额927.5亿元 同比减少19.8%,在腰部民企中保持优势,目前杭州热度延续,业绩预期也在走高。

此外,还有一些外资房企,由于聚焦一线城市和热点二线城市,项目布局比较优质,去化压力相对较小,整体表现好于内资房企,如瑞安房地产、仁恒置地、新世界中国等。

例如瑞安房地产,今年1-8月累计销售额达244.3亿元,同比增长51.4%,增幅在行业领先,主要是上海瑞虹新城(第7号地块)、上海瑞虹新城(第167A号地块)两个项目良好去化,带动了业绩逆势冲高。

四季度具备基本面支撑,但压力仍较大

从四季度基本面来看,市场修复的预期存在,同比增速回升具备一定支撑,主要基于以下几点分析:

一是,政策环境相对宽松,刺激需求释放。在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下,各地“救市”热潮持续,限购、限贷、首付比等政策不同程度松绑,购房政策利好以及“保交楼”工作的推进都将有助于市场信心逐步修复,部分购房需求释放出来;

二是,供应推盘预期增加,提升市场活跃度。历年四季度是各大房企年终业绩冲刺的关键阶段,且营销节点较多,除了传统的“金九银十”,还包括“双十一”、“双十二”等,大量的推货和优惠营销活动将带动销售去化,迎来业绩高峰期。另外,2021年四季度基数较低,进一步增强了同比增速回升的预期。

但是,四季度的“好”还是相对7、8月份以及上半年而言的,压力并不会明显减轻。对于房企来说,还是要卯足劲,寻找局部机会窗口,做好推货排布以及多元化营销方式的准备。

根据企业数据披露,碧桂园、华润、招商、绿城、越秀等优质房企下半年可售货值都比较充裕,华润4306亿元,绿城3819亿元,旭辉超2000亿元,越秀1500亿元等。在政策边际放松、部分需求释放预期下,这些企业可以更加灵活地应势而动、抢占先机,率先于市场修复,不仅能顺利完成全年目标,同时在惯性动能作用下,在行业优势地位也将得到进一步巩固。

总结:未来行业竞争将主要集中在,央国企以及部分优质民企

目前,行业正从“强者恒强”转向“稳者更强”的局面。相较于以往追求规模扩张,当前去化销售还更多看重回款。此轮下行周期比拼,民企损伤惨重,央国企相对稳健的优势凸显出来,韧性更强,整体跌幅好于民企,修复预期也向好,在销售端的“自我造血”能力具备比较优势,有利于进一步作用到稳定经营,形成良性循环。

毋庸置疑,央国企正在“弯道超车”,占领头部阵营席位,实现全方位、实质性反超。特别是TOP10-TOP30梯队出险较多,为央国企提供了补位机会,从今年华发、建发、越秀、首开、远洋等行业排名跃进之势也可能看出一二。

中长期来看,行业竞争格局将以央国企以及部分优质民企为主导,未来的竞争也主要集中在这些房企之间。但绝不能说这类房企已无后顾无忧,“稳”字始终是行业最重要的标签,安全经营放在第一位,这也是牵引行业向前发展的主线以及企业竞争的基底。

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