2023年8月17日，北京西城区历史文化街区的“西四街区的直管公房平房项目”正式启动退租工作。
根据官方公布的消息显示：本次西四街区的退租主要集中在西四北地区，具体的退租范围可以参考下方官方公布的“退租范围”。
西四地区的退租可以说是比较“突发”。
(资料图片仅供参考)
因为在2022年6月23日北京推出东西城核心区公开推介11个申请式退租及街区更新项目中，西城区项目中并没有西四片区。
而仅仅包括了“宣西项目”，“法源寺项目”和“天桥北项目”，这三个项目都已经在2023年上半年正式启动了。
而本次在2023年下半年忽然启动了“西四北片区”的直管公房平房退租，毫无疑问意味着北京核心区的“腾退退租”工作可能将会加速了。
其实早在2023年7月，北京西城区房管局就已经在留言区公开表示：西四北片区将会在8月份启动一期退租工作。
同时西城区房管局在本次回复中，还透露了一个非常关键的信息：西四北片区已经列入申请式退租三年行动拟实施计划。
这就间接表明：从2023年-2025年的三年，北京市可能已经建立了北京核心区直管公房平房的“三年退租计划”。
同时这个“申请时退租三年行动拟实施计划”有可能是《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划（2023年-2025年）》的一部分内容。
这个“三年退租拟实施计划”的出现，有可能会加快东西城平房的退租速度，甚至有希望打破每年“退租2000户”的指标上限。
比如原来我们预判“西四”和“东四”最快也要在2024年才能实现退租，但从目前看“西四街区”显然已经提速，东四街区是否会在近期启动，目前看也有一定的概率。
但最后还是要看官方的公告，一切以公告为主。
值得注意的是，北京核心区的“腾退退租”其实也是“货币化安置”，简单来说，就是平房的房子虽然不拆了，但是退租出去照样给货币补偿。
根据之前的官方操作经验，北京核心区的直管公房平房退租的补偿标准大概是“按照房本面积计算，每平米在15-17万左右”。
根据位置不同，可能补偿标准会有差异，但是差异不大，基本上都在15-17万/平米上下波动，同时户口迁出没有补偿。
比如一套20平米的直管公房平房，根据大概估算应该能够拿到300-400万的货币安置款。
居民既可以选择直接“拿钱走人”去购买商品房，也可以选择购置政府提供的“共有产权房”，相当于政府提供的“共有产权房房票”，这是目前比较主流的补偿安置方式。
由于北京“房改政策”已经停止，对于直管公房来说，已经没有“变现”途径，着急改善住房或着急变现的北京老居民，“退租腾退”其实也是唯一的选择。
所以讨论“走或不走”，在这种背景下其实意义不太大。
除了“核心区平房退租”，北京最近可能还会加速“城中村腾退”，其他城市都是“城中村拆迁”，北京的宣传政策是“城中村腾退”。
根据目前消息，海淀北部的“白家瞳”、“温泉村”等地区很快就会迎来“城中村腾退”了。
其实北京主城区海淀区的北部目前还遗留有“大量城中村”，这些地区其实早就应该尽快“腾退”，实现区域城市化建设。
实现“城中村腾退”后，整个海淀北地区的城市界面将会大幅度改善，房价会有进一步提升空间。
经过本轮“城中村改造”，海淀或将彻底清除“城中村”，全面实现城市化。
但是值得注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市不同。
北京城中村改造都是采取“安置房安置”的方式，直接以房换房，以房换地，很少采取“货币化安置”。
简单来说，北京的“城中村改造”其实并没有外地城市“去库存”的效果，当然对于北京楼市来说，也没有必要“去库存”。
北京房价的复苏，关键在于“政策松绑”，尤其是“贷款政策的松绑”，不仅能够刺激北京楼市“加杠杆”，也会推高北京房价。
北京房价的“低估”，核心在于贷款政策的“过于严厉”。
所以不管是“平房加速退租”，还是“城中村加速腾退”，本质上都是为了解决北京的“大城市病问题”，本质都是服务于“人口疏解的目标”。
如何尽可能的降低“城区人口”，已经成为北京城市发展的核心问题。
包括即将要落地的北京楼市政策松绑，大概率也是“松郊区，紧城区”，以一区一策的放松为主，加速推动城区人口向近郊区疏解转移。
综上所述，我们认为要理解北京的城市发展趋势，理解北京楼市政策的变化趋势，核心在于理解北京的人口问题。
而北京的人口问题，不仅仅在于“控总量增加”，同时还在于“疏解城区，增加郊区”的存量调剂。
北京未来所有的政策趋势，服务的核心目标都只有一个：那就是如何尽快推动主城区人口向郊区新城转移疏解。
一个方面可以降低主城区的人口密度，更好服务于中央政务功能，而另外一个方面又可以帮助近郊新城“去库存”，稳房价。
这就是北京城市发展趋势的“一箭双雕”。
因此未来北京主城区的楼市变化格局是：城区老破小房价随着人口迁出，接盘人的越来越少；而由于没有拆迁，次新品质项目和新房项目，由于稀缺性，房价反而越来越高。
北京楼市，未来的分化特征会越来越严重。
