是的，恒大之后，碧桂园也上新闻了
关于碧桂园可能会暴雷的信号以各种各样的方式推送到我们手机屏幕
关于碧桂园会不会倒下，大家有很多的观点
(资料图片仅供参考)
关于要不要救碧桂园，也有人给了很多素材，今天作为一个内容创作者，也聊聊这个话题
其实碧桂园只是一个标签
但是碧桂园代表着一股趋势
就是过去几年开发商的壮大模式
这么多年来有多少企业顶着小碧桂园的抬头勇闯地产
碧桂园现在出现的问题，很多企业也会出现问题
所以今天回答的命题是：要不要救碧桂园…们
关于救不救
有人讨论的是能不能，我更想和大家分享的是，可不可以
碧桂园们只是一个代名词
而是藏在这些代名词背后的企业基因，到底是什么
01
回复这个问题，其实要回到源头做一个假设：
各位知道，楼市过去20年，壮大的是什么样的开发商么
这是一个大赛道，当然什么样的开发商都会存在
有做豪宅的，有做大盘的，有做规模的，也有深耕一个区域的
但是时代的特性决定了有一些特质的房企容易做大
很多人定义如今做大的企业叫快周转企业
这个定义其实是不太严谨
毕竟一个项目的开发周期是由很多因素决定的
绝对的慢背后可能就是囤地，相对的快不代表没有品质
而且相比较而言，快周转企业如今也有稳健的，速度都是相对而论的，只要能够掌控就都是健康的
不论是大的恒大、碧桂园，还是小的中梁、祥生，相比较而言，能够快速做大的企业，都有一个特质：借新还旧
这个词汇我第一次听到是在2016年一个同行和我说的
原话是：很神奇的是，开发商总是能够借到更多的钱
注意这个措辞：更
什么意思
就是当一个开发商习惯了，现在的债务不用自己赚的钱来还，只要再借钱就可以还上以前的钱
而且每次都能找到突破口
那么一家企业思考的就不是如何做项目，更多的是如何“虚胖”自己的企业，从而实现借更多钱的可能
也就是从那个时候开始，企业端也就做两件事
一方面就是不节制地拿地，不论什么地只要拿了就行，因为只有地才有可能虚胖企业未来，另一方面就是融资端的各种运筹帷幄
从项目债到公司债到企业债到美元债，总能找到突破口
用更多的钱解决相对少的债务，然后在公司端造一个更大的概念为了未来可以借到更更多的钱
大概就是这个逻辑
这也就决定了在组织架构上出现了2个变化
一个是那个时候的企业明星职业经理人不是操盘手不是做研发的，而是一个个财务总
各种走穴做演讲说着以小博大的故事
另一个在项目的执行端
我也觉得特别奇怪，那个时候我去看盘经常可以在案场见到入行2年但是傲气十足的地产人做上了营销总
逻辑也比较简单，那个时候的企业内部不需要研发不需要探讨不需要设计
需要的就是执行，彻头彻尾地执行，不计代价地执行
执行的目的就是一个：对外能够点状地证明自己化地为钱的能力，从而推动更多的融资
所以写到这里大家或许可以明白，为什么恒大以及碧桂园看到三四五六七八线
是他们热爱三四五六七八线么
可能热爱吧
但是更多的原因就是，那里的楼市相对规范没那么严格，这才是关键
政策边界比较模糊，是他们最容易发挥执行力的战场
一块地从拿下到卖，三个月时间都算充裕的，一个售楼处15天建好都是标配
下沉市场在那个时候成为他们年轻的战场
现在说这些大家看着挺魔幻，但是这确实成就了他们，而且在过去20年的时间，确实这样的企业成功了
我的意思是
其实在执行过程中公司内部也有争议也有矛盾，但是每一次都被一个圆满故事给掩盖住了
时间长了从业者也开始怀疑：是不是我自己错了
这也是为什么到后期，公司内部推进项目跟投，再往后推进理财，最容易推进的就是公司内部员工
因为那个时候的从业者潜意识地认为：公司应该是对的，毕竟已经对了20年了
02
借新还旧的第二个变化就是，对于企业来说，必须要做大
因为只有做大，才有可能继续借新
大成为了主旋律，也成为了唯一目的
这也是为什么排行榜的价值被推向极致
因为规模胜过一切，是否盈利以及是否那么好都成为了次要因素
所以在这样的趋势下，企业的很多动作就开始变形，开发的项目也越来越魔幻
比如恒大开发了海花岛，哪怕知道存在大量的违规可能，也必须要开发
比如碧桂园遇见了森林城市，一个在异国相当于半个澳门这么大的项目
包括融创拿下万达的文旅城，以及各个房企落位的小镇项目，足够大的项目也就创造了足够的可能
过去的“成功经验”，也让他们觉得，真的可以开发下这个项目
在这个节点，不论是企业规模、项目规模、债务、利率，都推高到极致
而关于现金流的萎缩则开始出现颓势
房产去化速率也开始放缓，城市发展的速度也不如往常的那么迅猛
后面的故事，大家也都知道一二了
03
这就是这样的企业在过去这些年的痕迹
所以再来看看
到了中后期之后这些房企们试图解困的方式
当地产已经到头了之后，大部分企业采用的方式还是借新还旧
就是造一些新的概念，比如恒大的汽车，碧桂园的机器人，融创的影视文化
小一点的企业可能就开启自己的运营模式
不论是商业持有还是住宅代建，都在用轻资产的模式对外输出故事，甚至如今在企业内推进的互联网营销模式，大概也都是这些逻辑
而关于和地产有关的，我们听到最多的大概就是保交楼
开发商为什么也想保交楼
这对外是一个民生，但是对内更重要的事情就是
通过房子交付之后，可以使得项目上的监管资金回流到集团内部，从而起到回血的作用
理论上来说，推动一家企业所有的房子都能交付，让散布在项目公司的钱可以回笼
这也是当下即将暴雷的开发商最需要做的事情
但这个时候
过去20年扎根三四线的战略又开始反噬房企
保交付本质上也是投入小钱回笼大钱的模式，花一点钱让小区能够交房，然后监管的大钱可以回到集团
但是扎根三四线的战略意味着同样的一笔钱三四线需要更多的房子才能实现回流，毕竟一套一线城市房子交付的意义要远胜过三四线城市
换句话来说，不论是恒大还是碧桂园，保交付这条路也是走得非常艰难
这里就不得不说一句融创
过去的战略使得现在融创还有一点喘息
因为十分庆幸的是虽然也同样的借新还旧
但是好歹融创做的是一二线，而且这个品牌也在高端市场拥有溢价
并且老孙也有一批从顺驰开始就跟着他的部下在关键时候不离不弃
这也是为什么融创如今在很多城市还能持续开发，因为通过保交付真的在盘活
这也和游走在三四线的品牌有了本质不同
这本质上也是时代的选择，在时代的裹挟下操盘手的定力显得尤为重要和关键
04
所以我们再站在现在来看，再来解读当下各种纾困政策
很多人都觉得为什么政策都这么多了，房企怎么还救不起来
其实政策的主旨非常明确，就是救项目不救企业
为什么
其实原因很简单
如果当下要救企业，有且只有一个办法，继续帮助他们借新还旧
因为企业过去的发展路径以及现在公司的组织架构，都是通过借新还旧的方式成长起来的
如果不继续用这种方式，等同于摧毁这家企业
但是如果继续借新还旧，大家也知道，问题只是被掩盖，反而推高了债务的提升
这也是为什么恒大这两年什么都不做还能够持续亏损，碧桂园一年的时间不拿地也能够突然亏损
这背后也是这个原因
类似过去10年被快速吹大的企业，未来的宿命其实并没有太多区别
或者被一揽子收购
要么就是持续亏损直到资不抵债
一家企业其实是有基因的
这个基因其实不是品牌口号，从老大到团队再到终端社区以及入住体验，很多细节其实各位是可以看到逻辑
规模的大小如今在当下没有任何意义
一个品牌背后对应的公司是怎么样的，如今一个购房者在经历过这20年也多少有了点印象
而在过去时代洪流里那些借新还旧的差生们，如今也迎来了机会
现在看他们的扩张内心也别有滋味
很多时候不下牌桌可能就是最大的胜利
不论如何一个行业的浪奔浪涌，回归平静是宿命
这些年多少爱惜羽毛的企业，也在风平浪静的时候有了更多展翅的可能
这些人好多人离开了房地产
但是同样很多做奢侈品做快消品包括汽车行业的人开始加入房地产
他们都和我说过差不多意思的一句话：地产这行服务标准挺低的
05
很多事情需要拉长了来看就多少有了点宿命论
过去20年，也有做品质的企业消失，也有现金流崩盘的企业，也有不知道为什么慢慢消失的品牌
很多时候是时代的力量，很多时候也是操盘手的主观选择
成王败寇
时机是一部分，运气是一部分，实力是另一部分
很多成就你的也是最终毁灭你的
敬畏之心可能是当下这个环境教会我们最多的事情
而回到行业本身，很明显周期已经完全地进入下一个赛道
对于大盘而言，化解债务的方式之一其实也包括了让一些企业破产，这么来说虽然残忍，但也确实是事实
祝愿每一个企业都能逢凶化吉
不是上面说的一些，而是另一些的其中之一
如果还有劫后余生，要记得当下救命的东西到底是什么
以上为正文，来自真叫卢俊
