楼市大变局,开始了

作者:余飞

01 | 大动作来了

关于现房销售、取消公摊的呼声,过去十几年从未间断。中央层面上也曾考虑过,但迟迟没有下文。


(资料图)

到目前,现房销售方面,只有海南省和部分城市的部分试点项目在开展。

而取消公摊方面,只有重庆、北京两座城市执行。但真正严格执行的只有重庆,北京虽然出台文件规定房屋成交按套内面积定价,但绝大多数开发商充耳不闻。

最新的传来消息是,安徽省会合肥,召开了会议,准备两个都要开始执行。

7月28日下午,安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议,研究谋划全市房地产工作。会议明确要抓紧完善以下5个工作:

1、大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点,着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

2、为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价。

3、“城中村”改造是公益性项目,并非营利性工程,大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

4、大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式,尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

5、试行取消商品房的楼层差价率限制,把定价权交给市场。

其中第一条现房销售,明确要在蜀山区和包河区各选一个试点项目。

第二条则是探索取消公摊,向重庆看齐,以套内面积定价成交。

如果没错的话,这应该是重庆、北京之后,第三个公开表态要探索现房销售与取消公摊的城市。

​楼市大变局,序幕已经拉开。

02 | 现房销售不可阻挡

预售制和公摊,都是内地从香港学习的。但都没有学全面。

比如预售制,香港在推行卖楼花的基础上,为保障购房者的权益,还建立了“悔约退房机制”,也就是说,一旦购房者权益受损,是可以悔约退房。有了这个保障权益,香港的开发商不敢乱来,这是香港没有烂尾楼的根本原因。

​国外也有预售制,但在预售的同时,国外也都建立了相当完善的保障机制。

如按工程进度支付首付款,而且支付款项一律打入监管账户,比如英国,购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付,且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。

在内地,虽然也有处罚机制和违约机制,处罚机制和违约机制仍不够完善,一旦遇到问题楼盘,后期业主维权之路不但辛酸,而且征途漫漫,费时费力。

更为关键的是,银行无论你有没有收到房子,都追着你要还贷款,普通民众根本耗不起。

至于公摊,香港也早就取消了,但内地还在执行。

如今合肥提出要探索两种模式,其实是对前两天中央政治局会议对房地产全新表态的领悟与落实:

要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

在会议上,合肥市领导班子也明确了这一点。

房地产形势市场供求关系发生重大变化的新形势,这句话该怎么理解,本号在周一的文章中有详细分析。总结来看就三点:

第一,绝大多数城市的房屋供大于求。

第二,人口少子化加剧,人口见顶转向之下,需求不断减少。

第三,中心城市高房价之下的有效需求不断减少。

在三大变化之下,过去的大多数规范约束房地产的条条框框都不再适应新形势。比如预售制。

当初从香港引进预售制,是为了适应当时城市化的快速发展。

当时内地正进入改革开放的关键时期,内地开启了浩浩荡荡的城市化,几亿农民进城工作生活。

预售制的快周转,加快了开发商的房屋建设速度,满足了那个时代房屋的供应,一定程度上,还起到了平抑房价的功效。

但过程中产生的诸多弊端,也在一步步积累。比如粗制滥造、携款而逃、项目烂尾无法交付等。当时由于利仍大于弊,也就只能睁一只眼闭一只眼,直到去年,这种弊端全盘爆发,才让现房销售变得特别迫切。

现在人口见顶转向,城市化速度逐渐见顶放缓,再加上国内对预售制的约束法律与制度不够健全。

在这种背景下,现房销售势在必行。

今年年初经济日报就发文呼吁现房销售,并提出了4个观点:

1、主管部门明确提及现房销售,表明未来,实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋。

2、当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索,积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现,难以为继。房地产行业降“三高”的需要,使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

去年以来,北京北、合肥、福州、杭州、济南、西安、深圳等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

其中以北京力度最大,北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中,将13宗地块明确要求现房销售。此外,在第四轮集中供地中,推出的6宗地块,全部设置了竞现房销售面积环节,并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

如今中央政治局会议明确强调,房地产供求关系发生重大变化,要优化房地产政策,要推动房地产健康发展。

现房销售,就是需要努力的方向之一。

03 | 取消公摊阻力重重

相比于现房销售,取消公摊的呼声更加强烈。

不久前“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”的消息,再次引发了全网热议。

新浪新闻还做了一个头条调查,9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”,而话题评论下“我们为什么要接受公摊?”“只接受0%的‘公摊面积’”等评论分别获得了1.9万与1.2万的点赞。

环顾全球,内地大概是唯一还在执行公摊制度的地区。

目前,除了重庆,所有的城市都是按照建筑面积售房。你买一套100平米的房子,扣去公摊和墙体占用的面积,实际使用面积可能不到90平米。

如果以房价换算,购房者相当于损失了好几十万。最关键的是,被公摊的面积,物业还要征收你的物业费。比如电梯面积有你公摊的一份,但每个月的电梯使用费和维修检查费用,你得照缴不误。

这就很搞笑了。公摊面积是业主买的,但物业公司却用业主买的面积来赚取广告费。

这种方式,最得利的当然是开发商。所以,开发商巴不得公摊面积越大越好。

关于公摊的争论,主要有两种意见:

第一,不取消公摊也可以,但得改变现在的计价规则。不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费,都应该按照套内面积收费,物业费按照建筑面积或者是“公摊面积”收取,这样才能消除大家的疑虑,让房屋消费明明白白。

第二,取消公摊。房屋成交按照使用面积计算。这样公摊面积被物业用来盈利,就无可厚非。

近年来,中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议,多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案,然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

原因很复杂,一方面其中牵扯的利益太大。另一方面,取消公摊需要改变现行的很多房地产执行制度与配套措施。

但事情再难也需要推进。问题不解决,只会越来越难解决。合肥敢于提出这一想法,希望合肥能够真正执行,并制定出一份可以复制推广全国的细则。

掀起一场楼市真正的大变局。

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