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(资料图片仅供参考)

前不久朋友圈有刷到图片，龙华区书香门第上河坊与龙悦居的价格信息与21年进行对比。

书香门第上河坊从9.9万元/㎡跌倒6.8万元/㎡，下跌了31.3%。龙悦居四期从11.4万元/㎡下跌到7.3万元/㎡，共下跌36%。

两楼盘都是属于深圳外国语学校（龙华分校）的学区，如今报价均低于政府参考价。

两年的时间过去了，说是楼市最黑暗的两年毫不夸张。

深圳市场的疲态，很大一部分原因与重点人群的收入下降有关。目前，深圳金融行业迎来一波“降薪潮”。多位就职于基金、证券的高净值人士向笔者表示，这次降薪可谓“史无前例”。

此外，深圳楼市预期在减弱。随着依附在住房之上的各种城市资源如学区房，随着教育均等化，以及人口持续增长、城市化发展红利等逐渐退去，深圳房价持续上涨预期已被打破，原先支撑楼市火爆的发展逻辑已不复存在。

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已有多个名校楼盘跌回2019年的水平

（1）南山实验教育集团麒麟中学的前海华庭。2019年的成交均价是10.83万元/㎡，2022年的成交均价是9.85万元/㎡，不仅跌回2019年，甚至比当时还要下跌9%。

（2）深圳实验学校初中部的群星广场。该楼盘在2019年的成交均价是9.28万元/㎡，2022年的成交均价是9.11万元/㎡，下跌1.9%。

（3）深圳中学的典雅居。在2019年时成交均价为9.10万元/㎡，2022年的成交均价为9.00万元/平米，下跌1%。

其次还有宝安中学大学区的灵芝新村、深圳中学的嘉多利花园、麒麟中学的阳光荔景，虽然没有比2019年价格更低，但是涨幅也只在6%-8%之间。

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学区房神话不再

在此前的推送中，我们就整理过深圳前十名学区楼盘近一年半的挂盘均价变化情况。

结果是十个学区，最高跌幅了20.7%，最低跌幅也有10%。

挂盘均价本就是业主对房屋信心度的一个标尺。

如今，随着学区房价与普通房价的差距逐渐缩小，深圳的顶级学区也已经被落下了神坛。

从2021年中央政治局会议中首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”后，全国许多城市都针对学区房推进了相关政策。

深圳采用了大学区制招生和管理办学模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。北京也早已开展了大面积的干部教师轮岗制。

用轮岗打破炒作学区房的根本逻辑，未来已几乎不可能再出现学区房的疯狂时代。

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深圳楼市的未来依靠中产阶层

十几年前，深圳购房者可谓是全国最爱加杠杆购房的一波主流人群。那时，深圳人手上有余钱买房，选择的不是“高首付、低月供”，而是琢磨着如何能“低首付、买两套”。

目前，这部分喜欢用杠杆购房的人群开始退场。一方面是高净值人群主动降低了资产筐中的“房产配置”内容，另一方面是之前的高收入行业经过一轮洗牌失去了加杠杆能力。2022年，深圳更是迎来一场史无前例的“提前还贷”潮。

相比北上广其他一线城市，深圳是一个创业型的年轻城市，人口结构有三大显著特征；一是创业氛围下，诞生了一批新兴富豪群体；二是中产力量数量少，相对弱小；三是绝大部分人口(超过千万)都是基层打工人。

中产人群较少，社会人口的“腰部力量”不足，深圳形成一个哑铃型与金字塔型叠加的人口结构。

未来，深圳需要逐步夯实中产阶层，让“腰部力量”强健起来，楼市才有持久发展的内生动力。