撰文 | 石雨菡

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编辑 | 龚    正

5月上旬，全国百强县第一名的江苏昆山，有两处楼盘在五一期间均价降幅20%至30%不等，最终被昆山住建局要求停止网签并处以罚款。该消息引发较大关注。事实上，从2021年开始，至少有20个中小城市都出台了“限跌令”，开发商擅自降价被罚早已不是件新鲜事。

有房产研究专家认为，这是房价为实现“软着陆”过程中，各方力量动态调整中会发生的问题。“涨不得也跌不得”的楼市背后，除了事关民生，也事关包括金融在内的经济安全，需要谨慎地考虑到多方联动影响。还有观点谈到，在高低线城市楼市分化的大背景下，房地产市场最终会和独立的城市命运进一步深度绑定，买房者为资产保值的选址，将变得十分关键。

#01

楼盘降价，就要被罚？

关于昆山两处楼盘降价被罚的具体原因，昆山住房和城乡建设局的通报是这样写的：

昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目已要求立即整改，暂时关闭网签（待整改结束后予以开通）并已将其不良行为计入年度诚信档案。

通报还称，住建局还将加强对房地产市场的检查，违法违规销售行为一经发现将从严处理。据媒体报道，不仅被暂停网签，两个楼盘的开发商还要交不菲的罚款。

具体来看，上述两处楼盘的降价幅度确实不小。梦之悦花园项目4月中旬就开始降价促销，不少房型从2.1万/平米降到了1.6万/平米，降幅23%左右。

五一期间，尚滨花园三房89平米的房型，由原价1.8万/平米降至1.5万/平米，对前15名购买该房型的顾客还赠送车位，最大降幅近30%。

昆山两处楼盘被罚的消息一出，立即引起大众讨论。

有人认为，开发商降价是市场规律的体现，对有刚需、刚改需求的人群是利好。

但也有人认为，大幅降价对大众购房情绪会造成消极影响。比如有房者担忧房价一跌再跌，房子无法保值；而没有上车的人则更会“持币观望”，从而抑制人们的购房意愿。

事实上，查阅新闻不难发现，楼盘降价被罚的案例年年有，但大多并没有像昆山这次获得如此大范围的关注。

▲ 图 | 部分城市楼市降价并不是新闻

房地产市场资深策划木于认为，这一事情之所以引爆讨论，与大众对楼市的预期有关。

疫情之前，楼住不炒政策下，大众对楼市的预期是 “只能跌（或者保持平稳），不能再涨”。疫情期间，受经济面影响，楼市下行。但就在这个时候，2021年开始，至少有湖南岳阳、云南昆明、河北唐山等20个城市开始出台“限跌令”，民众的预期受到限跌令政策左右。

如今，昆山楼盘降价被罚又发生在疫情管控放开后楼市回暖的背景下，疫情期间积压的需求释放，部分人群购房心理乐观，但此时楼市还跌、相关单位又限跌，再次影响着大众的预期。

虽然不少地方对基于备案价格房价上下浮动标准进行了约束，要求项目降价幅度不能超过5%—20%不等，但木于直言，事实上地方政府对于限跌的执行有时模糊的，并非所有楼盘大幅降价都会被罚。

比如今年2月，广东惠州市住建局曾召开会议称，房价上下波动幅度控制在5％合理区间内。而5月以来，广东惠州市大亚湾区却出现了楼盘“半价出售”的消息。

据媒体报道，大亚湾区海伦堡·臻悦府项目低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。而该项目的备案均价为14741元/平方米。

尽管该项目的工作人员称，备案价实际已经降至9000-10000元/平方米，以7200元/平方米计算，降价幅度仍达到28%。

与此前“限跌”的态度不同，此次臻悦府项目大幅降价后，大亚湾区房管局工作人员向相关媒体表示：“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”

#02

恶意降价，怎么说？

在昆山两楼盘降价被罚一事中，当地住建委通报中“擅自大幅度降价销售”这一字眼引发关注。外界不少人将其被罚的原因归结于“恶意降价”。但在木于看来，这样的说法从开发商和地方政府角度出发，值得两面探讨。

从开发商角度而言，“无论是涨价还是降价，这本身是属于商业行为的一种，是根据市场规律进行的调整，具备一定的合理性。”木于说。

据了解，开发商在拿到销售许可证之前，需要向当地价格主管部门申请一个备案价格，这一价格是结合地价、开发成本、房产商的合理利润等综合因素确定的。

而“恶意降价”的逻辑是开发商想要以低于备案价格销售时，并没有提前向当地住建局审核报批，并且降幅超过当地所规定的范围。

而之所以开发商选择降价，一般被认为是在考量了当地市场环境后并经过内部协商而做出的决定。

昆山4月整体楼市下行，根据克而瑞数据，4月昆山新房成交1610套，环比3月下跌977套达38%。可推测开发商大概率认为市场预期不容乐观，通过“以价换量”的方式实现资金快速回笼以确保公司周转。

而从政府角度而言，房地产作为我国经济的支柱产业，牵一发动全身，房价的涨幅和降幅都需要维持在合理的区间内，这事关我国的民生、金融安全等问题。

在房地产快速扩张时期，炒房客的进入抬升房价，物价也随之攀升，大众纷纷存钱买房但也会抑制消费活力。而在房地产下行时期，一个楼盘房价陡然下降，缺乏调控容易牵连周边销售不佳的板块效仿，甚至引发全国性的“价格战”。

▲ 图 | 楼市牵一发动全身，民生、金融都包含其中

在需求端上，降价并不一定会刺激消费，反而会让有购房需求的消费者产生观望心态。而对于有房者来说，房屋贬值不但会引发维权问题，贷款利率在国家政策引导下处于低点的大环境下，也会使得他们不愿再为高价房屋以及高房贷利息买单，银行的坏账由此也会增多。

在供给端上，一旦楼市出现“价格战”，开发商的利润便难以保障，资金无法快速流动自然会带来金融风险。同样的，此前开发商降价圈钱最终跑路的事儿比比皆是，开发商“爆雷”导致烂尾楼出现，同样是当下无法回避的社会问题。

在木于看来，房地产背后牵扯到太多不同主体的利益。开发商逐利是市场行为，政府监管是保障房价“软着陆”，有房者和无房者各有不同的利益需求。某种程度上，这是一个“公说公有理，婆说婆有理”的命题。

#03

中小城市房价与城市命运深度绑定

此次昆山楼盘降价被罚，被关注的焦点还有昆山所代表的中低线城市楼市走向的未来走势。

一直以来，刻板印象是城市房地产市场的抗压能力与当地的经济实力紧密结合。截至2022年，昆山不仅是全国首个GDP突破5000亿元的县级市，连续18年居综合实力百强县市榜首，房价水平也在苏州稳居前五。

据克而瑞研究院数据，4月昆山商品住宅的成交均价为2.38万元/平米，苏州大市成交均价为2.55元/平米，两者之间的差距并不大。

昆山经济发展的关键词有三个，即上海、外资、制造业。

昆山连接苏州和上海两大城市，拥有优越的区位优势以及上海外溢产业承接优势。昆山制造业发达，台湾省前100大制造业企业中超70%在昆山落户，这些产业集中在电子信息、光电显示、精密机械、新型材料等新兴产业领域，台资企业贡献了昆山GDP的40%、工业产值的50%。

▲ 图 | 往返昆山与上海通勤的外地购房者很多

有如此优越的经济底子和发展前景，为何开发商宁愿冒险被罚也要降价销售呢？

有分析认为，这背后一方面是受到全国楼市下行的影响。另一方面，经济结构的特殊性使得昆山有一半以上人口是外来人口，更易受外部环境制约，人口流动性很高。同时，昆山现代服务业发展较弱，并非苏州、上海等周边高线城市溢出人口的最佳选择。

根据《长三角城市跨城通勤年度报告》，2021年昆山流入上海市的跨城通勤者占流入上海市总量的72.4%，在区县层面中排名第一。

2022年虽然名次未变，但该数据下滑了3.6%。同样，2022年上海市常住人口流出13.54万人，昆山2022年常住人口也流失了近2万人，是2017年以来首次下滑。

此外，“外销到内需”的经济转型压力让昆山的制造业正在更新换代，这些经济发展的不确定性也一定程度影响着开发商和购房者的市场预期，从而呈现地理位置优越、经济强但楼市却不抗压的情况。

木于认为，昆山的情况正好对应的是房地产市场与城市命运紧密结合结合的规律。总的来看，未来高线城市和中低线城市、城市中心板块与周边板块之间的楼市分化仍然会延续。但最终托住房地产市场的，是一座城市的综合发展能力和稳定的人口规模。

“单看地理条件，曾经河北燕郊临近北京也一度被市场给予厚望，现在北京市场活力依然很强，但燕郊房价却基本被腰斩。昆山不稳，但2022年上海仅招商蛇口一家企业就有740亿的销售业绩。最后考验房地产市场的还是城市的综合发展水平。”

同样，一旦和城市命运牵连，当地政府是否能够取长补短、是否具备整体规划能力最终决定一座城市的走向。这一点上，木于觉得其实淄博就是很好的启发。

“有不错的工业、制造业底子，产业、人才政策相对完善，同时和济南、潍坊、青岛能够形成协同发展的规模效益。这样的基础上引爆IP加码旅游业，是一条非常正向的发展逻辑。不仅是城市的营销典型，也是有潜力的中小城市未来发展出路的良好借鉴。”木于说。