作者：子非鱼

(资料图片)

01 |一线城市二手房挂牌量创新高

对于以存量房为主导的一线城市来说，二手房冷暖才是决定楼市冷暖的关键。

在之前的文章中，本号已经分析过，北上广深四大一线城市4月份二手房成交量已经集体转向，其中北京二手房成交量环比跌幅最大，达到了40.5%，上海环比下跌26%，广州环比下跌14.36%，深圳环比下跌24%。

但最新传来的数据显示，一线城市不仅二手房成交量转弱，伴随着的还有二手房挂牌量激增。

换句话说，北上广深四大一线城市的二手房挂牌量，也集体创下了新高。

深圳方面，财新网披露：

深圳市房地产中介协会最新数据显示，5月8日至5月14日，全市在售二手房有效房源52397套，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时候还不到3.5万套。

上海方面，上观新闻披露，根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。

21世纪经济报道，也披露上海二手房挂牌量在上升。

广州方面，广州PLUS披露，前阵子，链家上广州二手房的挂牌量一度突破14万套。即便之后清理了不少三证不齐的房源，目前挂牌量也依然超13万套。

北京方面，二手房挂牌量自去年11月份就突破了10万套，此后维持高位挂牌。根据21世纪经济报道披露，麦田房产数据显示，4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。

02 |议价空间将扩大

一边是二手房需求在缩减，一边是挂牌量在创新高，是什么造成的，又会带来什么影响？

造成的原因，其实我已经解释过很多遍。

一方面，在一季度压抑的需求被集中释放后，消耗得差不多，与此同时，收入和就业尚未复苏，新的需求尚未形成，产生了需求空档。

另一方面，宏观数据所呈现的结果没有达到投资客的心理预期，这让很多人在年初的盲目乐观心情瞬间遭受了打击，收缩了投资战略。

同时，很多理性的投资客，在一季度其实就在不断挂牌，试图利用这一波行情成功实现脱身，因为数据显示，一季度中心城市的挂牌量就已经在不断创新高。

如今预期和信心再度转弱，炒房客离场的诉求会更加强烈。

一方面是需求断档，另一方面炒作冷场，才有了热点城市新房与二手房集体转向的局面。

那么，二手房需求缩水与挂牌量创新高，会带来什么影响？

直接影响，是会增加议价空间。说白了，会增加房价下行压力。

这是显而易见的。

表面上看，北上广深高企的房价背后，都是富豪在支撑，但实际上，支撑北上广深楼市的主力不是富豪，而是中产阶层。

富豪负责炒作，但最终需要中产阶层来接盘，才能实现闭环。

但现在收入和就业没有复苏的背景下，一方面中产的收入也遭遇着巨大的不确定性，去年开启的裁员潮、降薪水潮，到今年并未结束。

对未来的不安全感，让很多背负着房贷压力的中产一族正在抓紧时间提前还贷。

最有力的佐证数据就是央行不久前公布的4月份房贷数据，不仅增量下降，而且是负增长。

制图：城市财经；数据：央行

一般来说，房贷增量基本不可能为负数。因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。

但事实摆在眼前。而且，与此同时，我们的存款也在4月份出现了下降。存款去年以来一直在飙涨，4月份出现了转折。

本来以为存款拿出来，是去买房的。但结果发现，存款减少之下，反映消费的CPI继续走弱，房贷反而负增长。只能说明，钱拿出来有相当一部分是用于提前还贷了。

在这种背景下，必须降价，才能激活市场的流动性。

房地产市场最怕的不是降价，而是失去流动性。

没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。

而接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

楼市最怕的就是陷入僵局。

事实上，从诸葛找房披露的数据来看，包括北上广深在内的诸多热点城市，当下挂牌的二手房成交量中，80%以上都在降价。

诸葛找房披露的数据显示，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。

降价面积在扩大，但成交量还是在下跌，为何？

只有一个合理解释，就是降价幅度不够大。1000万降到950万，看似降价，但有什么用？

03 |新一轮挤泡沫大幕拉开

北上广深面临的不仅是成交量缩水，还有人口问题。

2022年北上广深港人口集体出现了下降。

2022年上海人口减少了13.54万人，不仅是一线城市中人口减少最多的城市，也是全国之最。

北京去年减少了4.3万人，深圳减少了1.98万人，广州减少了7.65万人。香港减少了6.83万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

当然，深圳、广州的人口减少是去年疫情期间人口回流带来的偶然性。

但是高房价的挤出效应也在显现。深圳、广州人口在2023年肯定会回归正增长，但增量几乎不可能再像以前一样动辄几十万。

从2021年开始，中国的人口格局已经生变。2021年是口罩三年期间影响最小的一年。

在这样一个影响最小的一年中，中国的人口增量主阵地已经从一线变成了二线省会城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

上图是过去两年的人口变化情况。

2021年，当杭州、成都、西安仍有二十多万人口增量，武汉实际增量也在20万以上，长沙增量逼近20万时，上海只增加了1万，北京减少了0.4万，深圳、广州也从之前动辄五六十万人口增量直接跳水至几万。

所以说，导致这种局面，诱因可能是疫情，但疫情也只是加速了周期，并不是决定性因素。根本因素还是城市自身发展的结果。

人口流入量减少，乃至负增长，意味着增量需求见顶。

种种利空因素叠加在一起，高房价的中心城市，摆在面前的似乎只有一条路可选，挤泡沫，调整房价。

不然就会陷入僵局，把自己的路越走越窄。

至于发布救市措施，是不会管用的。去年以来浩浩荡荡的托底楼市行动，已经告诉我们，没有收入和就业预期的托底，没有多大用处。