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(相关资料图)

5月以来,全国多地出现小区业主自发“抱团保价”,采取发倡议书抵制中介压价、向相关部门投诉阻止低价地块出让等各类情况进行“房价保卫战”。

无论何种方式,市场的规律都无法打破。58安居客房产研究院院长张波向《华夏时报》记者直言,部分业主“抱团护价”的举动对于市场的实际作用很弱:“想以这种方式去限制房价下跌,其实不会对市场形成明显的影响作用。该降价的房子依然会降,并不会受到’抱团’的影响。”

有业内人士建议,业主选择“抱团护价”需要慎重考虑市场环境和政策导向。而对于这种集体行为,相关部门也应给予关注,进一步加强对房地产市场的监管和调控,尽力维护市场稳定和公平竞争。

联名抵制“黑中介”

5月8日,一位来自于佛山南海万达华府的“热心业主”发出《倡议书》,号召全体业主共同维护房产价值,建议“三房挂牌价不要低于300万元,同时立刻从恶意打压房价的中介那里撤盘”。该“热心业主”认为,小区的房价遭受到周围中介的联合恶意打压,而这些同为万达华府业主的中介却故意放低价格,借以诱使其他放盘业主降价,并通过话术让其他业主对房产价值丧失信心,进而仓促卖房。

不过,《倡议书》并没有在万达华府小区激起太多水花。记者看到,贝壳找房APP显示,截至5月23日,万达华府目挂牌在售的三房房源共173套,其中挂牌价300万元以上的三房房源共83套。

无独有偶,成都绿地·锦天府的业主日前也启动了“护盘行动”,同样强调要抵制“黑中介”。多名业主认为,由于受到中介散播的负面舆论影响、以及中介和物业租售中心联手垄断,导致小区房价掉入“第二梯队”,房产价值缩水超过百万元,因此联名抵制“黑中介”。

在部分小区业主成立的“锦天府回归区域正常价值”业主群,有业主倡议,“如果暂时不卖房子,挂着玩的,请在贝壳内外网下架房源,因为物以稀为贵。”截至5月23日,绿地·锦天府在贝壳找房APP上共有89套房源。其中一套被平台推荐的房源,近2周内直降45万元。

不同于对中介的抵制,南京一批业主靠联手抵制低价地块出让,取得显著的“护价”成果:5月10日,南京第二轮集中供地开拍,10宗地揽金150亿元,其中3宗地触顶摇号。而此前一天,该轮供地中的G02地块“因故终止出让”。

南京市规划和自然资源局对外表示,“不方便透露,终止出让的相关原因也不会向社会公开”。但据媒体报道,G20地块终止出让的原因是其起拍楼面价仅1万元/平米,封顶楼面价1.17万元/平米。而距离G20地块仅一路之隔的中建国熙公馆,2016年的楼面地价即达到2.31万元/平米,目前小区挂牌均价约为2.8万元/平米。

公开信息显示,中建国熙公馆业主们在电话投诉及网络平台中直指江北新区政府“贱卖国有资产,带头低价抛售,不符合国家的稳地价、稳房价的指导方针”。最终,G20地块退出南京二批次集中供地,令中建国熙公馆的业主们松了一口气。

《华夏时报》记者注意到,多地二手房业主联合打起“房价保卫战”的同时,亦有城市出现官方下场阻止新房大幅降价销售的情况。例如,“五一”期间,昆山两房企因“擅自大幅度降价销售”遭当地住建部门处罚,项目暂停网签;在佛山,因部分项目推出“零首付”、打“骨折价”活动,被惠阳区住房和城乡建设局发文叫停。

热点城市二手房挂牌量激增

对于“抱团保价”的做法,58安居客房产研究院院长张波直言:“我认为对于市场的实际作用很弱。想以这种方式去限制房价下跌,其实也不会对市场形成明显的影响作用。该降价的房子依然会降,并不会受到’抱团’的影响。”

记者注意到,目前,业主们的“护盘”行动已经从“涨价”降级为“保价”:今年2、3月份,市场大幅回暖,业主信心大增,深圳、西安、杭州等地部分小区业主联手涨价。其中有小区制定“三年行动计划”,甚至准备成立“村支部委员会”,审核每一位业主的成交价格,每位业主的房源挂牌价也需要通过村委会审核。时隔2个月,业主们的诉求变成了“拒绝带头低价抛售”。

小区业主选择“抱团”的后者,有着面对房地产市场短暂回暖后又再度“失温”的无奈。

“护价是正常市场现象”。业内人士分析指出,本来这一轮楼市小阳春市场复苏基础就不稳,但房价上涨过快,导致需求端出现了观望,“所以现在本来就是回归到正常情况。在疫情后的需求被释放后,市场再次出现下行”。

张波表示,可以清晰地看到,今年4月份以来,市场成交量整体出现下降趋势,包括此前一些热度比较高的城市如南京、杭州等,以及部分一线城市。成交量长期低于一定的平衡线,会导致房价有下降可能,也会令业主对市场未来的预期发生变化,这是业主们“抱团保价”的价格因素所在。

其次,业主“抱团保价”的行为在于希望维持房价稳定。“相比2022年,2023年的市场没有疫情等干扰因素的影响,许多业主对于后续市场的判断会相对乐观。但与此同时,部分急于抛盘的业主却认为未来房价还会有向下探底的空间,希望通过降价方式快速出手,这样会对人们的市场预期造成干扰项影响。”张波表示。

新一轮“房价保卫战”的背后,则是已经拉开的新一轮房价调整大幕。根据国家统计局于5月17日公布的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,4月,70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落,二手住宅价格环比涨幅回落更为明显。

中指研究院数据也显示,2023年4月,全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米,环比下跌0.14%,跌幅较上月扩大0.09个百分点。

挂牌量方面,诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月,其所监测的10个重点城市(北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门)二手房住宅挂牌量为212.3万套,环比上涨8.5%,同比上涨高达124.78%。而4月份热点城市二手房调价房源中,降价比例比3月份进一步扩大至86.3%。

进入“红五月”,重点城市的二手房挂牌量仍高居不下。例如,根据深圳市房地产中介协会最新数据显示,5月8日至5月14日,深圳全市二手房有效房源52397套,创下近一年来新高。

市场热度悄然回落的同时,全面救市仍在继续。4月以来,部分核心城市持续微调政策。包括郑州、合肥、杭州等城市放宽限购、扩大非限购区域、放宽购房条件。郑州、宁波、合肥等城市调整公积金政策,南昌、南京等部分城市鼓励房票安置等。

“组合拳”之下,楼市回暖的关键仍在于需求端。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前来看,新市民和年轻人的购房需求和潜力依然较大。但是恰恰是这部分人群,疫情以来收入和就业受到影响较大。“楼市回暖可能还要等上述人群购买力逐步恢复,这可能需要一定时间”。

根据张波的判断,2023年的市场会呈现一个“波折性的恢复”,上涨及下降趋势交错呈现,也令业主们的心态出现明显分化。基于中国经济对于房地产强大的支持力度,整个市场面的成交量预计在下半年会恢复到正常的格局,“这个情况下,房价出现直线下降的现象就会减少”,张波认为。

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