出品 |凤凰网风财讯
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作者 |王婷婷
#五一假期去哪儿玩#这个话题当之无愧地刷上了热搜。中国铁路根据五一期间铁路发售车票（截止4月19日）排出主要达到城市TOP10分别是北京、广州、上海、成都、武汉、杭州、西安、南京、长沙、重庆。
五一的成都，注定人山人海，但没料到涌入的不止有看熊猫的游客，还有看房的游客。
近日西宁市委机关报发布了一则招募，针对青海西宁市民“天府三天两夜免费看房游”。刊发信息显示，团员可以参观成都黄龙溪、眉山彭祖山等景区，但也要参观天府新区的三个楼盘，无论成交与否看房中途不产生任何费用，买房了还能获赠3年物业费。
凤凰网风财讯了解到，这是天府新区某楼盘销售公司定点青海西宁投放的广告，类似的还有针对甘肃兰州市民的“五一免费游”活动，并且从流量数据来看反响还不错，不少留言称身边有朋友去成都买房。
实际上，成都楼市已经领涨全国一年多，新房和二手房价格截止3月环比连续上涨了15个月，一手和二手房成交量截止4月24日达到12.3万套，前四个月已经卖了去年全年42%的房，而2022年成都的房价涨幅和成交量已经位列全国第一，今年创新高的概率不低。
成都楼市绝对算热，却还层出不穷地搞送旅游、送物业费、送红包等卖房营销，为何会如此卷？
一边疯买、一边难卖
矛盾的二手房卷起来了
2022年，成都GDP突破2万亿，排名全国第七，总人口2126.8万，成为继重庆、北京、上海后全国第四个人口超两千万的城市。
和如此庞大的人口洪流相比，彭娟觉得，自己一家人顶多能算一缕涓涓细流。虽然微小，也是给成都贡献了GDP的。
彭娟2016年随丈夫调工作来到成都，决议定居后第三年她们就把父母从长春接到了身边，计划开一个小面馆。在看铺面的过程中，很巧也看中了附近小区的一套急售的房子。彭娟和家人一合计，决定买房，价格和位置一切都非常合适，就是5.8%的房贷利率让人肉疼。
2022年下半年以来房贷连续下调，让彭娟非常激动，到如今成都首套住宅商贷利率能做到4.1%，同样100万贷款30年，利息从110万瞬间降到73万，加之有二胎的计划，彭娟和老公义无反顾地加入换房阵营。
换房，已经成为扛起成都挂牌量、成交量双峰值的主力。“换房的原因比较多，为了学区换、为了高利率转低利率、为了改善生活环境，这三项是最普遍的。还有的本就不准备长期持有，2年限售期到了就出手了。”有十年经验的成都资深中介赵力告诉凤凰网风财讯。
（成都不动产登记窗口满员运转，人均等候时长超2小时 风财讯/摄）
也是因为有买、有卖，成都二手房在一季度卖房超5.7万套的同时，挂牌量也刷新历史纪录，截止4月28日贝壳上二手挂牌房源套数已经超过19万套。这使得成都二手房的去化周期达到26.2个月（截止一季度末），虽然比去年底减少了11.9个月，但仍高于北京、上海等一些城市的同期去化周期。
目前，成都二手房的挂牌量仍在持续走高，但带看量在2月峰值之后3-4月出现回落。“年初买房政策很多，尤其2月我几乎每天都要带好几组客户看房，现在没那么密了。圈子里传的单身人士放开限购，5月会不会出、出了会不会再带起一波看房潮，都还要观察。”中介赵力称。
观望的氛围直接影响卖房人的成功率。彭娟的房子因为房龄20年，学区一般优势不突出，最终卖掉降价了近10万。“同小区挂出来的房源太多了，尤其是套二，想卖掉只能降价。”
但彭娟很疑惑，她看到贝壳的数据，成都二手房的成交价已经涨了一年，今年1-3月还保持每个月上调2%左右的势头，成交量也在高位。“为什么我们小区就不好卖、卖不动？”
实际上，凤凰网风财讯注意到，成都二手房虽然成交价仍上涨，但挂牌价降了，几乎回到了去年底的水平。与此同时由于换房是主力，很多人都想趁着房源丰沛、价格可谈，把手中的资产优化一轮——不求日后赚钱只保不会亏钱，不求高门大屋只求住得好些。这使得资产价值相对较差，甚至带有BUG的房源出售更加困难。
相应的，优势突出的房源更加好卖。张凯告诉风财讯，他买房只花1个月，几乎是从别人手里抢到的，最后谈价房东还涨当场了2万。
“毕竟符合我要求的房子真不多。何况现在首付和利率都低，银行还求着办贷款，甚至收入证明只用公司盖章，金额随你填，太容易沦陷了！”张凯说，他周边同事几乎都在买房，自己下手最晚、但买得最快。
可以发现，成都楼市热闹背后，矛盾点也不少——买的多、卖的也多；涨的有、降的也不少；怕以后上不了车的多，怕未来因房入坑的也多…矛盾持续博弈，使得这个市场虽然有火热的成交，但也有卖不动的房子、难涨的房价。
加之经济形势变幻莫测，失业、降薪、亏钱焦虑滋生，有限的未来信心，极限拉扯着人们的入市热情。
“成都的美食旅游、商业时尚、文化娱乐等网红标签很多，居住环境优势是突出的，作为中西部中心城市也对周边省市有虹吸作用。但成都第二产业短板也很明显，需要更多强势产业和企业让人们易业乐业，这可能是人口红利告一段落后，成都楼市能够继续向上的最大动力。”一位全国房企成都负责人向风财讯表示。
成交靠大妈、流量靠神盘
分化的新房只卷那20%
成都的新房市场同样领涨全国。一季度新房价格指数同比上涨8.6%，涨幅较第二名高出2.4个百分点；一季度新房成交量35142套，其中3月环比增长35.7%、同比增长16.29%。
但成都新房市场已经形成二八原则，即80%的房源市场竞争力一般，20%的房源竞争力强。
“分化，分化，还是分化。成都新房的成交分化非常严重，开盘能去化90%及以上的新盘基本都在一圈层，好板块的好产品甚至即开即罄，三圈层一半的区域三个月都卖不到10万平。”研究机构专家栾薇表示。
新房市场“量”的来源，是瞄准100平-143平改善项目的改善购房者。锦江统建置业顾问告诉风财讯，这部分以50岁左右的改善客户为主，普遍是有过多次购房经验，尤其那种卖掉1-2套城区老房子或非主城房源，换一套大户型新房追求生活品质的人群。
新房市场的“价”也主要靠这些一圈层高潜力板块的品质新房，上述顾问透露，现在市场限价明显放松，不少项目的预售均价突破了3.5万元/平，有近10万元/平的预售价也通过报备了，估计有些新房会上调价格。但这也仅限于主城区，近郊和远郊的楼盘还是要打价格战。
成都新房的流量和热度，则靠“神盘”。例如3月16日5.2万人抢180套房的恒大天府半岛，项目由金茂接盘建设，价格还比周边二手房低了近1万元/平，而且目前市场已经没有茶水费、内部价等操作，这些房子能买到就是赚到。
同期，成都高新区有项目“有人一次性买18套房”的消息也一度刷屏。不过据了解该项目为公寓，遇到豪客可谓罕见中的罕见。
因为成都在2022年已经正式迈向存量房市场（二手房交易量超过新房），二手房消化大量刚需和刚改，新房吸收改善客户，溢出需求才会流入公寓、商铺等投资市场。在一个良性循环的房地产市场，投资需求会是少数派。
这也是为何成都新房一季度的数据比去年好、3月的数据比前两月好，但都没以前好，甚至连近十年的平均水平都没达到。因为地产投机泡沫已经几乎挤出，投资需求体量有限，从买房即赚钱的黄金时代到现在，价差不明显的新房，成交回落是自然结果。
在楼市交易量已经全国第一位置的成都，依然是“二手房刚需驱动、新房回落且分化”的格局，何况全国更多非省会城市，投资热情和投资泡沫都将在焦虑中消逝。
而当房地产纯投资时代彻底过去，判断未来楼市能否上行，将越来越依靠城市经济发展和居民收入增长。
（成都金融城天府双塔 风财讯/摄）
