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2022年，格力地产（600185.SH）实现营业收入 40.47 亿元，同比减少 43.27%；归母净利润录得亏损26.84亿元，较2021年同期的盈利4.6亿元下降了 682.83%。造成亏损的主要原因为计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降。其中，资产减值准备17.68亿元，投资性房地产公允价值下降5.36亿元。

尽管启动多元化转型多年，房地产业务仍是格力地产营业收入的主要来源，期内公司房地产营收34.97亿元，占总营收超过八成。但房地产业务规模逐渐缩减，转型还在路上。2022年，格力地产重启了对珠海市免税企业集团有限公司（下称“珠海免税”）的重组。根据最新公告，珠海免税100%股权的交易价格为89.78亿元，其中以发行股份支付对价76.313亿元，以现金支付对价13.467亿元。为此，格力地产拟募集配套资金总额不超过70亿元。

此外，报告期内，格力地产前董事长鲁君四因涉嫌泄露内幕信息被上饶市公安局采取刑事强制措施，格力地产董事会免去了其董事长职位。目前，董事长一职由陈辉担任，其同时为珠海免税党委副书记、董事、总经理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，从过往的发展来看，房地产是资源整合型行业，与实体经济、服务业等的关联度不大，因此房企向与行业及产业链不相关的领域转型比较艰难。

地产式微，土地储备不足百万平

自2015年从格力集团剥离，格力地产就开启了“去地产化”战略，布局口岸经济、海洋经济、现代服务业、医药大健康等业务，步入多元化发展轨道。

2022年，格力地产实现营收40.47亿元，其中房地产板块营收为34.97亿元，占比达86.41%。期内，房地产板块销售额为40.55亿元，销售面积为15.90万平方米，实现结转收入金额34.13亿元，结转面积16.84万平方米，报告期末待结转面积7.68万平方米。

“去地产化”战略主导下，格力地产一直在“吃老本”，鲜少出现在土地招拍挂市场，住宅用地更是久未扩储。2022年年报显示，其仅在重庆持有33.91万平方米待开发土地，对应的规划计容建筑面积为68.87万平方米。同期，它投资开发的房地产项目共6个，分布在珠海、上海、重庆、三亚四城，总投资额为16.44亿元。其中珠海有3个项目，上海、重庆、三亚各一。

这使其房地产业务规模持续缩水。2020-2022年，格力地产房地产板块销售额分别为81.17 亿元、41.46亿元、40.55亿元。这样的销售规模使格力地产的江湖地位式微，排名常年处于TOP150之外。

即便在大本营珠海，它也不及外来房企。中指研究院数据显示，2022年，格力地产以26.4亿元销售额位列珠海房企销售榜第5位，为排名第二的万科销售额的一半。而另一家珠海本土房企华发地产则位列榜首，销售额达125.0亿元。

在业绩仍然高度依赖房地产开发时，其地产业务的经营效益却每况愈下。时代财经查询发现，2018-2022年，其地产业务毛利率分别为40.34%、40.46%、37.74%、31.07%、27.56%。2022年营收则出现近五年最大跌幅，同比下降46.32%。

什么热做什么，转型山重水复

格力地产是最早启动多元化发展的房企之一，从2015年“互联网+实体产业+创新金融”的“大金融”战略，到2020年确立房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业“三驾马车”的格局，其多元化发展的跨度颇大。

尤其是近两三年里，它几乎是什么热门做什么，先后布局了口罩、医药、免税等业务，这都曾带动股价的短期暴涨。但截止目前，公司历年年报并未披露大消费、大健康产业的营收数据。

格力地产的转型之路也颇为曲折。2022年12月，格力地产重启对珠海免税集团的资产重组。这是一场被暂停了近2年的重组。2020年5月，格力地产瞄上了大火的免税概念，拟通过发行股份及支付现金方式购买珠海市国资委和城建集团合计持有的珠海免税100%股权。

搭着这股东风，格力地产股价在2020年5月25日至6月3日期间连拉8个涨停板。为发展免税业务，格力地产还一改近年少在公开市场出手的投资风格，于2020年9月、2021年1月接连拿下三亚凤凰海岸两宗商业用地、港珠澳大桥口岸一宗商务地块。

但原董事长兼总裁鲁君四因“涉嫌证券市场内幕交易违法行为”于2020年12月被调查后，这场如火如荼的重组于2021年2月叫停。

大健康业务同样“踩雷”。2020年5月，格力地产以17.26亿元收购了*ST科华18.63%的股权。2021年5月，格力地产又宣布拟以19.5亿元向圣湘生物转让所持*ST科华股权，但随后*ST科华牵扯一桩巨额仲裁案件，这笔可赚2亿的转手生意被终止。

地产业务萎缩、多元化业务发展不明朗之下，格力地产面临较大的财务压力。截至2022年末，其资产负债率同比上升8.91个点至79.07%，有息负债余额178.40亿元，对应有息负债率58.96%。期末公司短期借款、一年内到期非流动负债合计106.60亿元，同期的现金及现金等价物余额仅有14.55亿元。

资金压力下，为收购珠海免税集团而募集的不超70亿元配套资金中，仅13.47亿元用以现金支付收购对价，剩余资金将用于存量涉房项目、项目建设、补充流动资金、偿还债务等。

在《收购报告书》中，格力地产表示，免税品经营资质具有国家特许经营的稀缺性，免税资源注入是对上市公司经营动力和发展潜力的双重释放与激励。但值得注意的是，珠海免税近几年归母净利润有所下降。《收购报告书》数据显示，2020年、2021年、2022年1-11月，珠海免税归母净利润分别为2.82亿元、5.00亿元、1.70亿元。

即便此次重组顺利达成，未来的发展也并不容易。IPG中国区首席经济学家柏文喜对时代财经称，过往房企靠高周转、高杠杆推动规模增长，盈利更多来自于资产增值。多元化业务介入的多为重运营行业，盈利需要精细化的经营。转型发展的房企要注意行业差异并尊重这一差异，及时调整运营思路和经营策略。仅靠重投资、跨界并购，很难实现多元化经营与转型的成功。