中国基金报记者 南深
3月31日晚，包括中指研究院、克而瑞等在内的多家地产第三方研究机构均发布了百强房企最新销售数据。房地产市场企稳回升态势进一步得到印证。
根据克而瑞数据，百强房企3月单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，带动一季度累计销售额同比转正，增速为3.1%，而1-2月百强房企累计销售额为同比下降12.5%。根据中指研究院数据，百强房企一季度销售额同比则增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长。
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从各家机构榜单来看，销售份额向头部优质房企集中的趋势愈发明显。克而瑞榜单来看，争夺最激烈的正是前10强，上榜门槛金额比去年同期显著提升，而前30、前50等梯队上榜门槛反而有不同程度下降。
具体企业来看，央国企房企中保利发展、中海地产、华润置地、华发股份、建发房产上升势头较猛，万科相对落后；优质民营房企中，滨江集团、绿城中国、龙湖集团稳中有升，碧桂园有所下滑。
1-3月累计额增速开始转正
市场份额加速向头部房企集中
克而瑞数据显示，2023年3月，重点30城供应爆发，环比大增164%；一季度累计成交则上涨21%，市场延续稳步修复行情。3月，核心一二线和强三线领涨，市场仍处于需求持续释放期。其认为，其中既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加、刺激市场信心修复。
此背景下，2023年3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，1-3月百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。而今年1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%。
中指研究院发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》也显示，前3月房企销售企稳回升态势明显，TOP100房企销售额同比增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长。
从企业表现来看，克而瑞榜单显示2023年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。分梯队来看，TOP10梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比最高，这也让市场份额进一步向头部尤其优质头部房企集中。
上榜门槛的变化也显示了这一趋势，一季度TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长35.9%至452.7亿元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企门槛同比降幅较高达17.8%，TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低8.7%至25亿元。
从榜单前20强来看，央国企房企中，保利、中海、华润置地、华发、建发上升势头较猛，万科相对落后；优质民营房企中，滨江集团、绿城、龙湖稳中有升，碧桂园有所下滑。
二季度有望保持平稳
三类房企值得看好
对后市，中指研究院认为，各地因城施策有望持续推进、热点城市供给量增加等因素改善了部分城市购房者置业情绪。但当前市场也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢固，考虑到支撑2-3月需求恢复最重要的因素是疫后积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将会边际转弱。同时，居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌预期等依然是制约新房销售修复的关键因素。
中指研究院企业研究总监刘水表示，在经历了一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。“短期来看，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续”，刘水称。
克而瑞则认为，整体来看，虽然一季度中国房地产市场止跌回升、市场供求和企业销售同环比齐增，但部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。
就全年而言，浙商证券杨凡判断，2023年地产销售仍会保持结构性修复的特点，利好2022年核心城市补充优质土储的房企。
其表示，“良好的销售表现能够带动公司良好的业绩结转，其看好土储区位优质（重仓长三角和珠三角）、2023年进入销售释放期的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。”具体有三类房企：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑：二手房中介贝壳和我爱我家。
国金证券杜昊旻亦称，宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。国金证券推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
编辑：舰长
审核：许闻
