一二线城市的回暖东风已经吹响。
春节期间，成都二手房带看量是去年的3倍，重庆二手房带看量是去年的2倍。
珠三角市场也在快速启动，深圳、珠海、惠州、东莞、佛山等，新房二手房带看热度出现明显回升。
(资料图片仅供参考)
2023年的楼市回血，毫无悬念，且已经成为定局。
接下来，中国楼市最大的难点，就是大批量的县城市场了。
县城楼市又有多重要？
国内一共有1472个县城、394个县级市，加起来是1800多个，这些地方一共容纳了大约2.5亿常住人口，县城背后就是一个万亿级市场。
一千八百个县城，万亿级市场，这才是目前中国楼市最大的难题所在！
县城房地产市场，差的惊人！
春节回老家过年，驱车转了一大圈儿，不看不知道一看吓一跳。
这两年全国房地产市场都不好，就连很多省会市场都很艰难，我知道县城肯定不乐观，虽然有心理准备，但真实情况还是糟糕到出乎意料的地步。
我的老家，距离某省会城市50公里的百强县级市，在国内县城里算中上等水平了。
2017-2019年全国房价疯涨，县城房价也水涨船高，那是县城楼市的巅峰期。
原来一个县城，一年在售商品房项目不到5个，2018年同期在售商品房项目非常多，高达20多个；
原来那个县，只有两家县级本土小房企垄断式开发，鼎盛时期，全国TOP房企一口气进驻了近10家；
还是那个县城，以前一年卖不了几块地，甚至都没有网上招拍挂卖地模式，卖地只有现场流程式竞拍，几乎都是私下勾兑。但2018年，一年就组织了3次大型土地推介会，不仅开始施行招拍挂，还拍出了地王，三个月内就拍出了5个地王，土地楼面价比房价都高；
2017年之前，这个县城房价平均只有5000元/㎡，接着连续涨了三年，一路涨到1万12元/㎡；
现在呢？
还是那个县城，还是同样一片土地，只是再没人提商品房！
为什么不提？被伤透了。
曾经卖地卖房风风火火的那个县城，现在烂尾小区一个又一个，圈的土地很多到现在还是大工地，一进来就大量抢地的一线房企恒大、融创等，卖完房就一蹶不振；本土小房企直接断了气。
曾经卖地揽金百亿的县城，现在整个2022年没有卖出过一块地；房价也从巅峰期的1万12，又降回了5000+，比五年前还低。
更可怕的是，这样的县城，不只是一个两个，而是放眼望去，遍地都是……
国内99%的县城楼市，只有过去，没有未来！
前几年，县城市场鼎盛期也曾经历过火热到疯狂的地步，就连一些贫困县，买房都要靠抢。
比如2018年，安徽阜阳市临泉县，国家级贫困县，因为行情疯狂，赶上那两年征地拆迁力度相当大，拆迁规模翻了好几倍：
2015年，临泉县拆迁面积尚不足50万平方米；
2016年，拆迁面积达到197万平方米；
2017年，临泉县计划征迁351万平方米。
拆完干啥？家家户户手里都有钱，一大批人都有了钱去买房。
因此，那两年的临泉县简直一房难求，房价从三四千一下子涨了一倍，甚至还迎来限价；限价后，房子更难买，很多项目买房必须找关系、必须绑定高价车位，热门项目买一套房就要绑定几十万的车位费。
行情推涨、拆迁棚改催化、泡沫诱导……不只是临泉县，2017年绝大多数县城楼市的那波行情上涨，甚至房价翻倍，都是这个路子，一模一样。
2016年大行情来的时候，县城楼市涨的更晚、更慢、更少；
2021年以来，全国行情下沉，县城楼市比一二线城市跌的更早、更快、更猛，不堪一击。
那些曾经买房靠抢、还必须绑定天价车位费茶水费的县城楼市，现在怎么样了呢？
那你看，现在的县城房子有多难卖！
很多县城里的拆迁户、年轻人，已经薅不动了，县城市场已经难到了要瞄准农民、村民的地步。
去年底，广西玉林的公务员甚至在节假日还要背着指标进村推销房子。
县城市场究竟差到了什么地步，你品，你细品！
当然，一千八百多县城里，也有极少数还有希望的。
这些县城大多集中在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份，核心地段、加上优质学区的商品房，卖到3万+也不稀奇，丝毫不输一些二线城市。
比如昆山，常住人口209万，2022年GDP是5006.7亿元，成为全国首个GDP5000亿元的县级市，比部分地级市都牛。
这些县城基本面扎实，未来楼市也大有希望。
但除了这些不足1%的强县，剩余99%的县城楼市，完全没有希望！
2023年的楼市回暖，根本暖不了县城市场！
因为县城楼市的烂尾情况，比二线城市要更严重、更难解决。
去年下半年，全国停贷风暴肆起，三四线城市停贷规模是最大的，这里面包含部分县级市，还有大量县城虽然没有统计进去，但烂尾停贷情况更糟糕。
什么原因？
1、重仓三四线和县城的TOP开发商，一家出险，一城烂尾。
比如恒大、融创、华夏幸福、蓝光、阳光城、泰禾等等，过去几年在三四线疯狂囤地，土储量非常大。
2、本土小房企，更加弱不禁风，撂倒一片。
比如浩创地产，某百强县地头蛇类房企，过去长期垄断，拿地很便宜，各方关系都很到位，银行贷款融资很容易，地方睁一只眼闭一只眼，一条线都能运转得开，行情好了，还能赚的盆满钵满。
但如今，严查，本就一身口子，那经得住这风暴，资金链分分钟断掉，甚至整个企业一夜倒塌。
3、原本就和县城价值严重不匹配的，房价泡沫。
中国很多县城的楼市，撑不过十年！
——人口撑不住；
——需求撑不住；
——收入撑不住；
——库存过剩太严重；
没有扎实的人口支撑，就没有需求、没有购买力、没有市场，这样的县城楼市，还能有什么前途？！
比县城楼市更难的，是过去五年被死死套住的——县城房产投资人！
回老家一趟最让人震惊的是，楼市里那些一线城市和热门二线城市早就玩儿烂的卖房套路，如今在县城里依然玩儿的溜，比如“内部优惠”、“内部低价名额”、“员工高额奖金变购房券”、“变相返租”、“众筹集资房”等等。
谁能想到，这些个天坑烂招，现在仍然有效，每次都能套路到一批人，尤其是大批一门心思想发财的中年人。
比如老家堂哥，60万和朋友搭伙全款买了一套写字楼，还有25万做首付贷款买了一套公寓。
为什么买这些？都是以上所谓“内部优惠”、“稀缺名额转让”，这在他们眼里简直捡到宝。
结局嘞？肯定赚不到钱。
2018年写字楼交房后，租了一年多，就赶上了疫情，2020-2022年，整整三年里，换了两家单位，如今仍在空着，没人租，租金降了30%，依然没有租出去，连问都没人问。
复式公寓呢？这个更难，经历了停工复工又停工，反反复复，一直到去年初终于交了房，匆匆装修完，家具家电配齐，所有东西都按最低标准，也花了9万块钱。春节前，终于租出去了，月租金1000。
绝大部分的县城房产投资，都是碎钞机，只会越买越穷！
