【中指·地产文库】地产人自我提升的免费充电站！百万份行业文档免费下载→戳这里即刻体验

一份2022年的中国房地产统计报告，已经挂上了国家统计局的官网，再丑的媳妇，也得见公婆啊。

(相关资料图)

说实话，调控这个活，之所以难办，就是火头稍微大一点，心情稍微急迫一点，就烧过头了。

这份统计表，就给我们展现了烧过头之后这个房地产焦摊子。

很遗憾，摊子还得有人收拾，其实这个所谓的“有人”，我看就包括“我们大家”。而不是好多人嘴里的“国家”。国家兴亡，匹夫有责。曾经那么激动控诉高房价，那么激动希望开发商吐一点利润，倒下几个巨头，有没有有没有？得，我们必须一起反思，不能把责任都推给他和他们。

↓今日中指报告精选↓

2023年1月中国房地产企业销售业绩排行榜

2023春节楼市表现平淡，小阳春还会出现吗？

中国房地产市场月报2022年12月

文旅产业的新机遇来了

统计隐秘之处

显性的分析，都已经有专家分析到位了，但是隐秘之处还有一些：

① 从2022在建房地产工程的存量看，数量庞大到90.5亿平方米，是2022年销售量的6.66倍。换一句话说，维持2022年的消费量，就算过往两年的所有交易都是预售，都包含在这个在建工程里，目前在建商品房的存量至少可以消化3-4年。所以，我们没法让房地产只当2023年的支柱，而是还需要房地产当很多年支柱。

② 最新数据估算，2022年是中国61年以来人口首次负增长年。因为计划生育退出过慢，人口负增长早来了几年。深圳礼遇育龄家庭，一胎二胎三胎有递增的补助，补助需要强大的地方财政实力，而偏偏强势地区有更多“催人口”的实力，而弱势地区几乎所有的财力都来源于土地出让，房地产周转不了，“催人口”的实力也顺便丧失了。

③ 事关地方财政的2022年土地出让，只有10052万平米，下滑了53.4%，几乎是所有细分数据中最惨淡的。考虑到一线城市2022年的土地出让没有大滑坡，可见二三四五线城市土地市场的清冷，远不止于下滑一半。这些城市土地出让过度收缩，存货在建数量过于庞大，开发商战略重心又纷纷向热门城市转移，度过危机很难一蹴而就。

希望各城市均衡发展，事实上穿越了2022之后，各城市的发展却更加分道扬镳了。

借更少逼迫银行

中国老百姓2022年少买了4.85亿元商品房，只花了2.38万亿住房个人贷款，却让银行多增了7万亿储蓄。

从理论上说，这个巨大的调整，已经实现了政策愿景的初衷——让几万亿资金改道不进入房地产。但是带来的结果，这些资金并没有转而用于其他的消费，也没有转为投资资金去砸向科创，而是离开了楼市，回归了银行储蓄。而这些资金的快速离去，又为房地产业和地方财政带来了深重的危机，顺便为商业银行带来了危机。

其实银行的涉房贷款，占了40%，如果房地产缩水，商业银行的资产负债表就保不住了。

住房个贷一直是各大银行的香饽饽。首先是利率不低，其次是贷款借足20年长周期的不多，中途归还实际上为银行提供了更高的利息，因为还本还息，从来都不是平均的，大多数个贷都是前面还利息居多，后面还本金居多。

居民少借了房贷，多存了储蓄，逼迫商业银行要更多放贷给风险更高的个人、企业。也许这就是有专家说的：如果百姓多买几万亿房，就不至于经济那么难看了。

东部权重近六成

在全国房地产的一盘棋中，东部地区的权重显著增长为58%。

中部（28358亿元）、西部（24456亿元）、东北（3080亿元）三区域的房地产销售加总，与东部地区77413亿元相比，仍然差了21519亿元。这意味着中国房地产东部化的色彩，已经非常鲜明。只有发达一线城市和核心城市，才有像样的房地产，其他地方，住房的价格正在向一个目标回归：年度租金价格的20倍30倍就是房价。

如果把统计数据改成按销售平方米计，则东部的权重顷刻就下降了很多。主要是因为其他三个区域的商品房均价太低了。经过还原计算，各区域商品房销售均价最新面貌如下：

东部 每平米13728元

中部 每平米 6959元

西部 每平米7070元

东北 每平米7495元

继续高喊跌跌跌的人请注意了，即使喊跌，从此请你们把跌的目标锁定为东部高房价城市吧，中部、西部、东北的房价，已经实在跌不起了，再跌就跌没了。

很多专家说，2023年有很大的房地产转圜机率，我非常希望可以顺利实现。也许今年房地产的数据会止住跌势。但是这些数据止跌，是以东部一线大城市权重进一步增加为背景的。除了东部一线城市、个别中部和西部名城，其余城市的商品房，如果没有雷霆措施，非常有可能陷于绵绵下跌无绝期，怎么扶都扶不起来。

而相当一部分房地产公司，都在全国各地有卖不掉的“在建工程”，想想那90.5亿平方米悬在那里，只有来一轮大牛市，才能消化掉。