本文来源：时代财经 作者：余思毅
春节后，多地下调首套房贷利率下限。
1月31日，珠海，长春、福州等地传出下调首套房贷利率下限。据时代财经不完全统计，春节后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，最低降至3.7%。
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另据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，除以上二线城市外，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。
据悉，这波调整的政策依据是，1月5日，央行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。
时代财经还发现，自去年9月份房贷利率动态调整机制确立以来，利率调整可上可下，例如去年清远最低首套房贷利率为3.7%，目前已调整为4.1%。
对于此现象，上海易居房地产研究院研究总监严跃进1月31日对时代财经分析，央行实施房贷利率下限允许下调政策以来，房价走势-房贷利率政策之间的关系更加密切，各地根据市场行情决定利率的调整。
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业内预计七成城市会在一季度下调利率
春节后这一波密集调整中，郑州是首个降房贷利率的城市，1月29日传出下降50个基点，调整至3.8%。根据国家统计局公布的70城房价指数，2022年除7月外其余月份，郑州新房价格均维持下滑态势。
1月31日，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析，2022年，郑州全年商品住宅成交面积同比降幅超40%，从房价水平来看，量价齐降、市场低迷的现状是促使郑州本轮下调房贷利率的重要原因。
继续郑州之后，福州、厦门也都在1月29日下调至3.8%，随后多个城市跟进。其中，据财联社报道，珠海目前已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低。
这波调整的政策依据是，1月5日，央行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（简称《通知》）。
《通知》决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
据诸葛找房数据研究中心，参照这一政策，根据国家统计局数据，当前符合下调要求的城市共有35个，其中已经有约20城下调或者取消首套房贷利率下限。王小嫱预计，一季度将会有更多城市首套房贷利率跌至4%以下水平。
“当前来看，市场成交端尚未明显回暖，根据春节假期成交数据显示，多城成交数据不甚理想，此时降低房贷利率对于销售端来说是利好。”不过，王小嫱担心，各城市的政策效应将会分化，基本面较弱、库存高企、去化缓慢的三四线城市仅仅通过本轮下调房贷利率就获得翻盘仍然难度较大。
另据上海易居房地产研究院1月31日发布的《2022年中国百城房价报告》，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，报告称这些城市是2023年一季度最应该主动下调房贷利率。
该报告还称，三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。该报告预计，七成城市会在一季度下调利率。
首套房贷利率的动态调整机制更加灵活
事实上，各地的首套房贷款动态调整机制从2022年9月底开始。
2022年9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。当时针对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
今年1月5日，国家延续了阶段性调整差别化住房信贷政策，因此，多个城市相继进行动态调整。
尽管多个城市在近期下调了首套房贷利率，但也有城市动态上调的。
去年10月上旬，时代财经曾经采访一位广东清远的房产中介，当时首套利率降到了近年最低的3.7%。1月31日，在清远从事房产中介的王小姐告诉时代财经，利率是不断调整的，目前清远首套房贷利率是4.1%，而最低3.7%的利率持续到去年年底。
这意味着，2022年10月1日至12月31日，清远阶段性调整首套房贷利率下限，由当时的“LPR-20BP”，调整为最低“LPR-60BP”，而目前则调整回“LPR-20BP”。自2022年8月以来，LPR连续5个月报价保持一致，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
湛江的房产中介冯小姐还告诉时代财经，利率最近调整比较多，相对灵活。她刚刚面签了一单，首套房贷利率为3.9%。较早前，由元旦开始的4.1%大概持续了20天，年后降到3.9%。
可见，首套房贷利率的动态调整机制十分灵活。
值得一提的是，近三年房贷利率下调成为刺激楼市的重要手段。前述《2022年中国百城房价报告》基于疫情三年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。其中2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，经过三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。
报告对“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例进行测算，其中2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8%的贷款利率下则为4660元。如此计算，百万房贷的每月月供额减少了893元，减少了16%。
