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我们说房价高,他们推出首付20%;我们说房价高,他们给你限购松绑;我们说房价高,他们把房贷利率降到三点多,但是就不降房价……这是为什么呢?背后有哪些原因?

这轮楼市低迷从2021年9月开始,至今持续了16个月,在这段时间里各地的楼市松绑政策少说也有一千多条,有鼓励买房的,有降低购房门槛的,也有各种团购和补贴,但是没用任何一条鼓励降价的。

其实,房子就是一堆钢筋混凝土,这些是不值钱的,房价不能下降的原因主要在于它绑定了土地价值,或者说房价的背后是土地金融和地方财政,这才是整个楼市的关键。

银行凭什么给房企贷款呢?地方凭什么可以大量举债呢?金融机构又为什么总以房产作为信贷业务的抵押呢?这一些就是源于土地的价值化形成土地金融,让后地方就可以通过土地金融往外延伸债务,用这些钱进行城市建设。

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当然,不是说这个模式不好,毕竟我国过去几十年的高速发展,以及能够追上西方工业化和现代化,就是靠着这个模式。所以直到现在,很多地方城市还在依靠这个模式走下去,因为它确实方便、快捷、效率高。

这就是房价没办法大幅度下降的原因了,房价一旦暴跌,这个模式就没办法走下去了,短期内给市场带来的冲击是巨大的。

但是我们也应该认识到,很多规律是不为人的意志所改变的,近两年房地产市场低迷,购买力欠缺以及预期下降,导致了房企开发不断出现问题,房企出问题了土地市场也会受到影响。

因为新房的销售面积和销售额都在下降,房企就不可能高价拿地了,为什么说房企是高价拿地呢?

举个例子,如果一个楼盘的定价是12000元/㎡,那他的楼面价大概是5000~6000元/㎡,占房价是50%左右,然后建安成本大约30%左右,房企的利润大概20%左右(实际更低一些),这样一对比就能明白为什么是高价拿地了。

所以现在房企如果要以降价换市场的话,那么土地的价值必然也会受到牵连,毕竟土地成本在整个房价中的占比是最高的。

当下,我们的方向就是以时间换空间,但是这个度是非常难以把握的,很容易就给人造成“既要又要”的印象。回到楼市上来看,并没有执行降房价的政策,然而购买力和预期确实又比较低迷。

因此,给到大家的建议还是那句话,政策的底还没有到,各大二线城市正在往核心区域放松,要买房的朋友再等等也是无妨的,因为其他行业代替不了房地产的支柱地位,所以以后还会有更多利好出台的。

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