凤凰网《风暴眼》出品

12月的地产圈，注定波澜四起。在恒大老板许家印被传“跳楼”后不到十日，富力地产创始人、现年69岁的内地富豪张力，被传捕于8000公里外的英国伦敦。

(资料图片仅供参考)

“行贿美国官员”“天价保释金”“海外私人投资”......众多敏感词汇令这一消息迅速成为市场焦点，有关张力和富力地产的传闻甚嚣尘上。而就在半月前，也就是张力被捕的前一天，他还以名誉会长身份出现在全联房地产商会视频连线中，彼时看起来并无异样。

11月29日，张力在全联房地产商会上的视频发言（图源：全联房地产商会官网）

尽管富力集团和富力地产分别在12日深夜和13日早晨予以回应，但依旧未能抵挡外界猜测。13日，受张力被捕消息的影响，富力地产低开10%，股价全天未见起色，最终收盘跌11.52%，市值单日缩水10.5亿港元。

凤凰网《风暴眼》发现，富力地产加速衰落始于2017年。这一年里，富力多番接盘万达文旅酒店项目，并致自身债台高筑。

值得注意的是，就在一个月前，富力地产刚刚因466亿元债务成功展期而获得喘息之机，但如今张力被捕再度令这家老牌房企陷于危机。

1、张力被捕细节曝光：经中间人牵线，多次宴请美国官员并送酒

张力被捕源于一则外媒报道。报道称，他被美国指控通过提供回扣和资金的方式，拿下了在美国加州的商务合同。

“供出”张力的，是深陷腐败案件的美国旧金山公共事业部原主管穆罕默德·努鲁（Mohammed Nuru），他在旧金山负责公共合同、许可证和建设项目等。

而这起行贿事件的另一关键“中间人”，则是一个名为黄永乐（Walter Wong）的华裔商人，他曾在一名中国开发商的伦敦几个大型开发项目中担任顾问，也曾是中华总商会成员之一，在旧金山政商界人脉广阔。

穆罕默德·努鲁（Mohammed Nuru）（图源：网络）

综合多方消息，此番事件或追溯到7年前。

2015年8月起，张力通过旗下公司Z&L Properties，开发了一个位于旧金山海耶谷的高端住宅项目“555 Fulton”，项目占地近2英亩，共计建设两栋高层公寓楼，容纳643间房屋。黄永乐作为顾问，在这一项目推进过程中介绍了张力与穆罕默德相识。

2018年，穆罕默德到中国旅行，全程住在由富力提供的五星级酒店。此外，他还受邀参观了张力的私人宅邸，并接受了一瓶价值2070美元的葡萄酒，但并未依法上报。正因这些行为，张力被指控为“行贿”——“通过这些行为拿下了几份在加州的商务合同”。

上述事实也得到了穆罕默德的承认。他称，曾多次与富力方面的人员共进晚餐，并讨论其项目，但从不付饭钱。同时他还曾收受该开发商的免费旅游、礼物和福利。

他也承认，作为交换条件，他曾帮助富力为其在旧金山的价值数百万美元的大型混合用途项目获得必要的批准。比如，每当富力的员工通知他有问题时，他都会指示手下一名经理解决问题并加快流程，并利用他对其他市政府官员的影响力来解决富力遇到的问题。

2022年8月，穆罕默德获刑7年，并被处3.5万美金的罚款。黄永乐也于同年6月被指控串谋诈骗公众和洗钱等罪名，并选择认罪配合政府调查。

值得注意的是，据富力地产13日早间公告称，富力地产在Z&L Properties Inc.中并无权益，而是由张力及其关联方拥有。据悉，2014-2015年间，Z&L 曾大手笔在美国购买资产，“555 Fulton”即为其中之一。

除了张力被捕外，传闻还称，张力在周一以1500万英镑（约合1.29亿元人民币）的保释金获得保释，并向美方就引渡提出异议。而这份“天价保释金”由富力地产提供1000万英镑，张力个人提供500万英镑，创造了英国法院有史以来最高的联合保释金。

但这一传闻很快被富力地产否认。13日公告中，富力地产澄清称“并无就保释提供任何保证金”，并称“该案件不会对公司业务及运营有任何重大不利影响。”

而就在这份公告前，12日深夜，富力集团还通过官微发布声明称，张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，富力方面正针对此错误指控采取法律行动。

富力集团声明（图源：富力集团官微）

资料显示，张力1953年出生于广州，1994年与香港商人李思廉共同创办富力，目前持有富力地产27.77%股权，担任联席董事长兼行政总裁一职，主要负责购地、工程开发、成本控制及公司运作管理。2010年2月，张力入选《福布斯》全球亿万富豪榜，排第556名。2022年，张力、张量父子以190亿财富位列《2022衡昌烧坊·胡润百富榜》第296位。

张力、张量父子（图源：网络）

据悉，目前张力被监视居住于伦敦塔桥公寓43层，公寓内部有5张床，由前军事人员每12小时轮班站岗，并布置了监控摄像头。消息称，这些监视措施每月将花费约20万英镑，而张力本人目前被禁止连接任何互联网设备。

有市场人士分析称，对张力来说，在缴纳保证金获释后，目前他正面临引渡至美国受审风险。对此，凤凰网《风暴眼》13日致电富力集团，接线员工称“不知情”后表示转至对接部门，但随后一直无人接听。

2、负债3000亿，靠卖资产求生

经营现金流净额大幅下滑，卖资产求生

截至2022年上半年，富力地产现金及现金等价物20.24亿元（人民币，下同），受限制现金132.96亿元，总现金及银行存款（包括受限制现金）为人民币153.20亿元；而截止到2021年末，富力地产的现金及银行存款（包括受限制现金）总额为211.04亿元，其中现金及现金等价物62.59亿元。

值得一提的是，2020年时，富力地产的现金及现金等价物尚有256.73亿元。这意味着，不到三年时间，富力地产的现金及现金等价物已严重缩水90%以上。

与此同时，这家老牌房企的现金流情况也不容乐观。今年上半年，富力地产的经营活动现金流净额自2020年6月后再度出现负值，为-31.10亿元。而对比2021年同期，这一指标还能维持在79.33亿元。

不仅如此，2020年以来，富力地产筹资性现金流净额也出现持续净流出，公司再融资压力巨大，流动性承压。

图源：Wind

富力也承认了缺钱的现实。“由于产生现金流是首要任务，虽然市况欠佳，本集团不得不牺牲利润，专注于销售需求仍然强劲的物业。”公司在2021年年报中表示，“任何可获得的流动资金已直接用于项目完工、交付的施工资本开支及增加可售资源以产生未来经营现金流。”

为加快销售、加速现金回流，富力地产自去年起开启了“卖卖卖”模式。用董事长李思廉的话说，“资产出售的规模及速度前所未有。”

2021年初，富力地产将其位于广州的物流资产70%权益出售给黑石关联基金，交易对价63亿元；同年12月，富力地产又将剩下30%股权全部出售给黑石集团，100%股权合计交易总额为73亿元；

2021年9月，富力地产将富力物业100亿卖给了碧桂园，而后者曾经一度寻求独立上市，并于2021年4月26日公开在港交所递交招股书；

今年4月，富力地产9570万英镑完成出售伦敦的Vauxhall Square；很快又以26.6亿港元将Thames City出售予中渝置地创始人张松桥；

5月30日，富力地产将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源。

不仅靠出售资产回笼资金，今年9月，李思廉及张力还给予富力地产合共约80亿港元的无息财务支持。

资产频繁变现，与富力地产的业绩和负债有着密切关系。

据披露，在监管机构颁布“三道红线”监管规则以来，富力地产长期处于“红档”的巨大压力下，2019年下半年起，其开始执行“控负债、降杠杆的战略目标，通过采取“促销售、抓回款、控支出、盘活资产”等措施改善现金流。

负债3064亿，有息债务高达1262亿元

截至今年上半年，富力地产资产总额为3825.52亿元，负债总额为3064.61亿元，资产负债率80.11%。其中，短期借款高达749.33亿元，但当期公司手持货币资金仅有153.20亿元。

一路“卖卖卖”后，富力地产有息负债规模从2019年末的1971亿元有所减少。根据富力地产披露2022年公司债券中期报告显示，截至报告期末，富力地产口径有息债务余额仍高达1262.45亿元。

其中，公司信用类债券余额469.3亿元、银行贷款余额579.77亿元，分别占有息债务余额的37.17%、45.92%；非银行金融机构贷款、其他有息债务余额分别为123.93亿元、89.45亿元。

图源：富力地产公告

较高的有息负债让富力地产每年需要支付巨额的利息，仅今年上半年，富力地产就支付了37.22亿利息。

据2021年报披露，富力地产已有本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

不过，11月10日，富力发出公告，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。

事实上，早在4个月前，富力地产就已对10笔美元债打包展期，还款期限全部延长了3-4年，涉及金额49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。之所以顺利推行，主要是富力将伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾作为增信担保。

可以说，将总计约466亿元的境内外债务两次集中打包展期，为张力、李思廉暂获3年以上喘息时间，也令市场对富力“起死回生”增添了一份信心。然而随着张力境外被捕，富力还能撑多久再度被打上问号。

值得一提的是，wind数据显示，2006年至今，富力地产累计净利润912.49亿元，累计现金分红402亿元，而分红的最大受益者是张力和李思廉，截至2022年上半年，张力和李思廉持有富力地产55.65%股权。

3、“接盘”王健林，压死富力的最后一根稻草

在广州，流传一个说法：“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳。”

作为富力的大本营，广州也是张力出生、成长的地方。20世纪90年代，广州开始旧城改造，许多国有企业面临外迁，张力和李思廉看到商机后果断进军房地产。

1994年，二人拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”从而赚得第一桶金。此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，十年时间开发了广州数百个项目，富力地产也从2000万规模做到了20亿。

就这样，富力成为了以房地产开发为主，同时涉足酒店发展、商业运营、文体旅游等领域的综合性房企，与恒大、碧桂园、雅居乐、合生一起被誉为“华南五虎”。

2017年，是富力的高光时刻，也是命运分水岭。当年7月，焦头烂额的王健林正四处寻找买家，而彼时的富力正在大举扩张。于是，双方达成交易，富力拿下了万达77家城市酒店资产包，成为全球最大豪华酒店业主。

左三至左六依次为张力、王健林、孙宏斌、李思廉（图源：网络）

值得一提的是，王健林原定价格336亿的酒店资产包，当时被富力砍价砍到了192亿。在当时外界的解读中，富力无疑是“捡漏”的大赢家。

除拿下万达资产包外，2017年，富力还以86亿港元的价格，收购了恒基兆业位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目，同年收购了位于英国伦敦的多个地产项目。但事实却是，正是这些激进扩张引爆了富力之后的现金流危机。

2019年下半年，富力开始出现资金压力，公开表态暂停拿地；2020年“三道红线”新规实施后，“三道红线”全踩的富力地产不得不最终走上王健林的旧路。随之而来的降薪、裁员等种种消息都给这家老牌房企贴上了“缺钱”的标签。

一时间，昔日风光无两的“抄底”也被赤裸裸的现实改写为“接盘”。

如今，富力地产仍未走出当年亲手铸成的债务泥淖，而张力海外被捕带来的不确定性更是给这家房企的走向蒙上阴影。危机四伏的富力能否找回昔年“华南五虎”的风采？凤凰网《风暴眼》将持续关注。