在房地产市场整体趋冷,销售承压、融资乏力的情况下,仍有部分房企选择逆势扩张,而且表现凶猛。北京商报记者统计发现,截至杭州第四批次集中供地结束,“杭州一哥”滨江集团已经在今年杭州的四批次供地中合计拿下28宗地块(含联合体),土地出让金总额超过500亿元。凶猛扩张的滨江集团虽然在土拍市场无限风光,但随着杭州楼市遇冷,与杭州市场的深度“绑定”,也让滨江集团的未来充满不确定性,合作开发模式的AB面,也随着规模的增长,逐渐暴露在滨江集团财务报表里。能否踏准杭州市场节奏,能否驾驭合作开发的“稳”与“不稳”,成为滨江集团逆势扩张之下不得不面对的考题。


(资料图)

11个月,41块地

11个月、41宗地块,对于一家区域型房企而言,滨江集团很难不引起关注。

在行业艰难的大背景下,滨江集团于年内共斩获土地41宗,仅在大本营杭州,前四轮集中供地中,滨江集团共竞得28宗地块(含联合体)。其中一二批次分别以184.35亿元及224.51亿元代价,合计拿到23宗地块;第三批次集中供地,滨江集团又以69.11亿元拿下3宗地块;近期刚刚结束的杭州第四批次集中供地,滨江集团再次以36.58亿元拿下2宗地块。其中联合体5宗、滨江集团独立拿地23宗,涉及土地出让金总额达到514.55亿元。

图片来源:滨江集团微信公众号

据机构统计,今年杭州前四批次供地的土地出让金总额为1910.6亿元,同比降28.4%,以此测算,滨江集团及联合体今年拿地占到了整个杭州供地的1/4。

场场必到、次次不空,滨江集团也力压央企或有国企背景的房企,成为2022年杭州的拿地“一哥”。

在这个背后,是全国市场与杭州本地市场的双收缩。但滨江集团似乎并不在意大势。滨江集团董事长戚金兴在2021年业绩会上便公开表态:“未来5-10年是滨江集团最好的发展时期,我们将充分发挥公司的核心竞争力,让企业在行业中继续领跑。”戚金兴还特意提到了公司过去三年的营收利润逐年增长,未来几年将继续努力保持这一趋势。

正是因为有着“领跑”的愿景,滨江集团在土地市场表现得格外激进。据中指研究院数据显示,今年前11个月滨江集团全口径新增货值约1100亿元,位列百家房企的第7位,不但高于深耕江浙沪的绿城,更是将万科等头部房企甩在身后。

而为了囤货,滨江集团不仅在公开土地市场大举拿地,还趁着出险房企资产价格打折,其收并购动作也不断。就在今年5月,滨江集团便以56亿元的价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。“主动收并购一方面是降低成本,另一方面也降低了合作方对项目的风险。”戚金兴彼时表示。

逆市增负债

一系列逆市扩张也让滨江集团付出了流动性的代价,就在全行业降负债、降杠杆的情况下,滨江集团有息负债、净负债、现金短债比均出现恶化。具体来看,截至2022年6月末,滨江集团的净负债率为85.79%,较2021年末增加19.81个百分点;扣除预收款后的资产负债率为65.47%,有小幅增长;现金短债比为1.11,较2021年末的1.51有一定幅度下滑。

截至2022年6月末,滨江集团有息负债规模558.07亿元,较2021年末增加100.45亿元。其中,银行贷款占比78.3%,直接融资占比21.7%。短期债务为178.96亿元,占比为32.07%;一年内到期的非流动负债为109.46亿元,同比增长10.4%。

但从融资成本来看,滨江集团的综合融资成本不断下降,几乎与央国企持平,这也是滨江集团敢于逆市扩张最大的“靠山”:财报数据显示,2017-2021年,滨江集团的融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%;截至2022年6月末,滨江集团的平均融资成本为4.7%,比上年末下降0.2个百分点。但这一数据与融资优等生的万科、龙湖依然有着较大的差距,甚至高于出险前的旭辉。

深耕杭州的喜

杭州是滨江集团的主阵地,其逆势扩张模式也以此为中心。

2022年上半年,滨江集团新增土地储备项目30个,其中宁波1个、金华1个,另外28个项目全部位于杭州。截至2022年上半年末,滨江集团土地储备中杭州占62%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比22%,浙江省外占比仅16%。

地产分析师严跃进表示,杭州近两年地产市场活跃,而作为本地房企的滨江集团,通过区域深耕更具销售“适配性”,这也可以理解为其抵抗市场下行的手段。此外,目前房地产市场最缺的是购买力,当购房者认可某个品牌,在房子“不愁卖”的前提下,逆势扩张也更具备可行性。

据克而瑞浙江区域统计,2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套,整体中签率19.54%。此外,上半年滨江集团项目首开去化率达93%,高于杭州八区81%的平均去化水平。由此也可以看出,杭州本地市场对于滨江集团品牌的认可。

多位在当地供职的房企营销总也都证实,无论从哪个城市轮岗到杭州市场,学习滨江的产品是他们的必修课。产品特别能打、物业特别能扛是业主中口口相传的。“过去老宋在的时候,还有绿城能跟滨江抗衡,现在杭州市场,滨江倒有点孤家寡人的意味。”一位长期深耕杭州市场的房企营销总感叹。

中指研究院数据也显示,2022年1-11月,杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为4193.4亿元。而滨江集团占据销售业绩排行榜的TOP1,1-11月累计销售额1082.7亿元,远高于第二名绿城中国的649亿元、第三名万科的264.4亿元。

“绑定”杭州的危

正所谓成也萧何败也萧何,滨江集团与杭州市场深度绑定,“偏安一隅”的扩张模式也存在发展隐忧。

今年10月,杭州新房成交量低迷,降幅高达24.5%。虽然“银十”企业推盘意愿强烈,供应量维持高位,但市场成交表现不及预期,同时中签率、流摇率、流摇范围有走高、扩大趋势。据中指研究院预测,当前距离年末仅余1个月,预计12月仍有冲量入市的可能性,但目前需求乏力,在市场预期仍未转变条件下,成交有进一步下探可能,四季度销售压力巨大。

二手房方面也不容乐观。据杭州贝壳研究院数据显示,自今年6月起杭州二手房网签量已连续四个月出现下滑,10月杭州二手房网签量逾4300套,环比下滑10%。

“杭州的市场可以说是典型的透支化市场,大批公司上市行权后的需求支撑了这个市场房价一路走高,也提前透支了未来市场的可持续性。”一位熟悉杭州的某央企该片区营销总直言,眼下同片区的企业虽然拿地也会很积极,但不会不理性,鸡蛋放在一个篮子里的风险谁都知道。

知情人士也提到,滨江的产品线不但高端,相对“抗打”,即便是下行市场,受到冲击也比别的走刚需路线的好很多。“而且我们大家判断未来的市场基本上越好的产品越好卖,滨江的融资成本又低,这可能也是逆市扩张的原因。”上述营销总表示。

但滨江集团显然也看到了过度依赖杭州市场的危险,为此早在2021年,就提出聚焦浙、苏、粤、沪“三省一市”的战略:巩固杭州;加强宁波、南京;适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州;三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市,采用“游击战”。

然而2022年即将过去,滨江集团年内在杭州动作频频,从其扩储节奏来看,要真正走出杭州尚需时日。

合作开发的“稳”与“不稳”

除深得杭州购房者的“民心”,滨江集团逆势扩张还有另外一项法宝——合作开发。

据了解,每次在公开市场拿地,滨江集团就会在公告中提示,“公司目前拥有上述竞拍地块100%的权益。鉴于未来公司可能就项目引入合作者,公司在项目中所占权益比例可能发生变化,上述比例仅供投资者作阶段性参考”。

图片来源:财报截图

财报数据显示,2018年至2021年,滨江集团新增土储货值权益占比分别为37.4%、52.8%、50%及56.6%。今年前11个月,滨江集团全口径新增货值约1100亿元,但其权益新增货值仅有629亿元。

从利润表现方面,也可以看出合作开发对于滨江集团的“助力”。今年前三季度,滨江集团归属于上市公司股东的净利润为20.56亿元,而联营企业和合营企业贡献了高达15.45亿元的投资收益。

同策研究院高级分析师陈舒指出,虽然目前政策层面持续宽松,但市场信心层面恢复较为缓慢,多数房企能获得的融资金额有限,再叠加市场下行,房企现金流普遍紧张,这些都导致在合作开发项目中,合作方突然抽资或者爆雷的可能性大幅增加。对于合作开发项目较多的企业,不确定性在当下也被放大。

这并非没有先例,前有世茂后有旭辉,均因合作项目过多导致运转周期拉大,这在上行市场中无关痛痒,但现在的市场,一两个项目的扯皮就可以决定一家房企的生死。

对于合作开发,戚金兴曾直言,滨江集团过去的120个项目中,合作开发的超过了100个。合作是共赢的,对方享受到了工程管理、品牌溢价带来的红利,滨江集团也获取了财务管理、成本把控等方面的先进经验,反哺企业的精细化管理能力。

扩大的少数股东权益

过多的合作项目也导致滨江集团少数股东权益逐步扩大。梳理近几年财报发现,2018年至2021年,滨江集团少数股东权益分别为40.53亿元、58.45亿元、96.76亿元及168.1亿元,少数股东权益占比分别为26.56%、26.08%、34.51%及44.96%。

值得注意的是,截至今年三季度末,滨江集团少数股东权益约为243.32亿元,较年初大幅增长44.76%,少数股东权益占比也突破50%,高于母公司所有者的权益。此外,今年前三季度,滨江集团由子公司吸收少数股东投资收到的现金为107.67亿元,远高于去年同期的16.8亿元。

然而,滨江集团今年前三季度的少数股东损益仅为2.55亿元,较去年同期的9.45亿元大幅下降73%,占净利润的12.4%。

图片来源:财报截图

一位不愿意透露姓名的分析师告诉记者,如果一家企业长期处于少数股东“权益”不匹配的情况,那么此企业就可能存在给予少数股东的其他收入分配方式,“明股实债”的可能性会比较大。

对于上述问题,北京商报记者试图联系滨江方面,尽管电话可以接通,但却一直无人接听。

在包括严跃进在内的分析师看来,合作开发具有两面性,企业虽然可以分摊风险,但利润也会被“分掉”,尤其是在房地产市场下行的情况下,权益销售比例低意味着企业的盈利空间会被大幅度压缩,一旦处理不好可能会遭到反噬。

北京商报记者 王寅浩

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