红周刊 | 秦佳丽
在地产政策发力的背景下，手握大笔现金流的老牌港资房企调整了加仓速度。仅12月份，便有瑞安房地产联合上海地方国资平台以23.76亿元价竞得杨浦区平凉社区地块、新世界发展牵手远洋集团规划内地及香港地区合作等消息。这在一定程度上反映了港资房企对内地经济前景的看好。
与2015年前后部分港资房企率先暂停拿地动作形成反差的是，今年以来，新世界发展、太古地产、嘉里建设、嘉华国际、香港置地、香港裕华等至少十余家港资房企集体加码内地，布局传统住宅、商业地产和城市更新业务，当中不乏港资房企释放出“十年千亿”投资计划。
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有业内人士向《红周刊》表示，港企其实近几年从未停止关注内地楼市，只是此前内地房企持续追高的市场环境不符合其投资逻辑。伴随部分民营房企高周转失灵、市场资产价格有了理性回归，才出现了港资“抄底”现象，也呈现出他们对于国内中长期经济的看好。不过，由于港资整体偏向综合型商业地产，且扩张步伐不会太快，短期内对市场提振作用有限。
港企逆周期“抄底”内地楼市
核心城市迎集体深耕
聚焦海内外房地产顾问、代理及管理一站式服务，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿与港企业务接洽较为频繁，据他介绍，近期港资房企对内地市场的投资进程有所提速。他向《红周刊》表示，以往来内地调研、尤其是来大湾区考察的港资房企不在少数，但真正意义上正式请机构做咨询调研的不多，现在港企肯在这方面投入资金，探讨项目的可行性，基本印证了对方相关战略业务布局提上了日程。
“对于大型品牌港资房企，目前很多地区的招商引资对他们是欢迎的。因为经营稳健，而且能够打造高品质的城市地标，他们比内地的一些民营企业更具优势，比如太古地产，旗下很多项目变成了城市的商业中心。”吴睿表示。
《红周刊》了解到，今年港资房企以两类形式布局内地。一类是资产收购，例如11月份香港置地拟斥资3.71亿元，从项目合作方合景泰富手中收购成都攀成钢环球汇地块部分股权，变更为100%持有；第二类港资房企受益于城市土拍机会增多，在原本深耕的城市补仓。典型的如目前已完成四批次集中供地的上海，迎来瑞安房地产、嘉里建设、香港置地、香港裕华、嘉华国际等众多港资拓储，其中嘉里建设今年大手笔斥资133亿元获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块。
部分港资房企已经量化了阶段性投资力度。新世界发展在今年8月份的业绩会议上表示将在12个月内于上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币；太古地产在年初的业绩会上明确，未来10年将在东南亚、中国香港及内地核心市场投资1000亿港元，当中50%将用于内地建设太古里和太古汇。
另值得一提的是，央企“搭台”引入港资企业合作的现象也更为常见。10月份，华润置地分别同恒基地产、嘉华国际、新世界发展、信德集团签订战略合作协议，目标直指具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目。
港资房企连连加仓动作，与其在2015年前后集体抛售内地资产的动作形成了鲜明对比。在吴睿看来，尽管目前港企重新活跃，但给对方“回归潮”等定性则过于标签化。实际上，港资房企近几年从未停止关注内地市场，只是内地房企持续追高的市场环境不符合其投资逻辑。“2015年至2017年左右很多港资开发商在内地沉寂下来，期间很多内地民营房企奉行高杠杆高周转，地价和投资成本比香港传统的开发商的标准高出很多，所以最近5年港资拿地、拿项目涉及不多。”他阐释道，“今年之所以有了港企‘抄底’的概念，是由于此前内房股企业出现财务困境，大家没再追高地产资产，市场资产有了理性回归，符合了港资的买入标准。”
克而瑞研究中心企业研究总监房玲向《红周刊》表示，前几年热门城市拿地竞争激烈，土拍溢价率很高，港资房企相对谨慎，很少竞拍高价地王。这两年集中供地市场上很多房企没有钱拿地，市场腾出了一些机会，所以最近手上有钱的港资房企拿地多了起来。
“港资房企对内地的市场其实是很熟悉的。很多中国区高管在内地呆了10年乃至20年，了解内地市场。”吴睿补充说，相较于内地开发商，港资房企的发展要早几十年，经历几个大周期，具备跨越市场周期的成熟投资思维。
老牌港企呈两地“调仓”迹象
投资组合转向内地潜力业务
作为最早一批进军内地市场的港资房企，新世界发展、太古地产是逆周期加仓内地市场的典型。其中，太古地产是近几年为数不多的内地营收占比持续上升的港企，2018年至2021年在内地实现营业收入25.44亿元、27.73亿元、25.94亿元、31.48亿元，为其总营收贡献占比19.73%、21.77%、23.16%、24.23%。
新世界发展2022财政年度在内地的整体物业合同销售金额约为171亿元，较2021财年同期下跌15%，为其贡献营收占比29%。不过，期间内地物业销售利润率提升17个百分点至2022财年的57%，来自大湾区的分部平均毛利率达到70%。
《红周刊》了解到，新世界发展、太古地产近年呈“调仓”迹象，一边买进内地；一边放售香港资产，两家企业均表态将“出售非核心资产”作为投资战略，抽取资金再循环去实现新目标，将资源放在有发展潜力的业务中。
其中，新世界发展2022财年累计出售资产139亿元，并预计2023财年将持续出售100亿元非核心资产。目前新世界发展待价而沽的资产多位于香港地区，除了9月份将香港长沙湾项目部分权益以30.79亿港元对价售予新加坡资管公司，公司旗下荃湾愉景新城、九龙贝尔特酒店也在寻找及洽谈买家，计划以60亿港元、25亿港元的价格出售。
另一边，自去年将聚焦内地业务的旗舰公司新世界中国总部搬迁至广州以来，新世界加速扩张，公司今年除了牵手招商蛇口、华润置地、远洋集团等央企规划业务合作，还以超19亿元总价从龙光交通集团收购了高速公路的管理及营运公司的部分股权、斥资22.9亿元收购嘉民集团位于成都及武汉的六项物流物业、联合招商及保利以34.2亿元竞得普陀区中山北小区地块等。
太古地产2018年及2020年先后向基汇资本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物业，累计回笼资金约250亿港元。与此同时，太古地产持续加码内地市场，公司今年在西安摘地并规划投资70亿元打造国内第四座太古里项目，并在广州、上海、三亚接连落子，包括与中国中免联合开发海棠区三亚国际免税城三期地块，携手陆家嘴集团开发上海前滩21号地块，与珠实集团联合投资超200亿元的珠江太古聚龙湾项目实施动工等。
《红周刊》了解到，港企调整投资组合的背后，基于美元加息、疫情反复、利率上调等因素，今年香港楼市也有所掉头。据仲量联行、香港差饷物业估价署等平台数据，10月份香港楼价报352.4点，按月再跌2.41%，创下近4年来单月最大跌幅；写字楼整体市场租金按月进一步下跌0.6%。
目前新世界发展、太古地产企业聚焦一、二线城市做了较多项目储备。企业业绩报告显示，截至今年6月末，新世界发展在内地持有土储楼面面积约520.6万平方米，其中65.5%的面积位于大湾区及长三角地区。
太古地产则在北京、广州、成都、上海及西安的优越地段持有7个大型商业发展项目的权益，预计将提供应占总楼面面积约1310万平方尺（约合145.55万平方米），在集团应占物业组合的总楼面面积中占比约40%。
“港资多选择与内地房企联合开发，除了寻找更了解本土政商关系和市场情况的合作方，也能分担一些经营风险。”对于目前港企普遍与内地企业搭台合作，吴睿解释说，“港资房企是很务实的。过去10年，民营房企资金比较充裕，港企在内地的合作伙伴以民营企业居多，最近他们更多选择与地方国企平台合作。今年有很多案例，当一个项目背后的民营开发商出问题后，作为项目股东之一的港资企业，会从合作方手中将项目股权全部收购过来自己做，这也能反应出国内房地产市场资本结构的变化。”
商业地产成港资布局倾向
短期或难提振整体市场
据吴睿介绍，港资房企在内地奉行诸多投资标准，例如区位选择上关注一线城市及强二线城市，喜欢“扎堆”，一个地方港资房企开发越多也就越热门，比如成都、重庆等是港资集体热衷的城市。
“港企还追求合理的利润率、低负债和经营现金流等指标。主流港资房企的负债率普遍在30%以下，有的企业负债率甚至控制在个位数；另外，由于港资房企开发业务涵盖销售型和运营型，长期持有核心资产，通过运营收入等实现投资回报，这需要投资阶段的成本控制做到更加严谨。”吴睿介绍说。
房玲表示，无论是早期进军内地，还是该轮“回归潮”，港资房企在投资逻辑上始终一脉相承，除了选址一、二线城市，还倾向商业综合体和持有型物业。她表示，“这与企业一贯的战略方向息息相关。聚焦城市中心跟商业地产，本身就占据了港企很大的业务份额。比如瑞安房地产旗下的上海瑞安新天地，周边地段开展了大范围的城市更新；太古地产、新鸿基本身投资性物业占比较高，向来重视商业地产运营。”
事实上，多元化、低负债、现金流充裕是港资房企的典型特征。比如，新世界发展涵盖物业开发、建筑施工、保险业务、物业投资、其他产品、道路、酒店等业务，2022财年营收占比25.46%、37.76%、18.14%、7.07%、6.37%、3.99%、1.21%。其间，尽管传统物业开发板块营收下降，但建筑施工、保险业务、物业投资、酒店等业务录得营收增长，支撑公司业绩。
目前新世界发展、太古地产财务状况整体稳健。太古地产截至6月30日公司资本净负债比率为5.3%。新世界发展在11月份的内地业务更新会议上透露，公司2022财年的净负债率为43%，2023年市场指引是40%；截至6月30日公司可动用资金合共1050亿港元。
从业务布局上看，以太古地产为代表的港资房企在内地加大投资类物业布局。2022年上半年，太古地产整体收入下行，但在中国内地投资物业租金收入16.36亿元，同比上涨3%。太古地产表示，期间内地租金收入的增长，主要得益于三里屯太古里西区及前滩太古里正式运营，以及年初中国内地需求的增多、零售销售的强劲。
现阶段，太古地产已落成投资物业与酒店面积约2290万平方尺（约合254.44万平方米），香港部分占比约55.45%；但在发展中或未来有发展计划的投资物业与酒店面积约为620万平方尺（约合68.89万平方米），中国内地部分占比56.45%。此外，内地已落地零售物业业务已达到540万平方尺（约合60万平方米），约为香港地区的两倍。
不过，在房玲看来，港企该轮加码进军内地对市场的提振作用有限。“港企整体偏向综合型商业地产，销售型物业动态不多。加上他们比较稳健，扩张步伐不会太快。所以很难定性说他们能够一下子将市场提振起来。”
吴睿表示，当民营企业普遍谨慎的时候，港资房企在市场上作为一股比较活跃的力量，反映出大家对于国内中长期经济的看好。
（本文已刊发于12月10日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
