在全国多地楼市下行的背景下，北京楼市依然稳稳的。随着调控政策的出台，近期北京楼市也有了一些新变化。

(资料图)

目前看来，二手房挂牌量增加，改善需求有所释放；新房市场竞争激烈，特价房、工抵房、高佣金，多种营销手段来市场抢筹。

业内人士分析认为，近期市场变化很快，大部分新房入市房价无上涨预期，多数会低于销售指导价销售，二手房市场流动性增加，房价会继续产生分化。

北京10月住宅销售价格稳中有涨

11月16日，国家统计局发布数据显示，10月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨，二三线城市同比降幅略扩。

二手房方面，一线城市中只有北京的二手住宅销售价格环比上涨，涨幅为0.1%；上海、广州和深圳均环比下降，跌幅分别为0.4%、0.7%和0.2%，其中上海二手房价格是自去年年底以来首次环比下跌。

新房方面，一线城市中仅北京和上海环比上涨，涨幅分别为0.4%和0.3%，广州和深圳分别环比下跌0.3%和0.7%。

易居研究智库中心研究总监严跃进认为，当前全国新房房价环比下跌已持续14个月，同比下跌已持续7个月，市场改善状况不佳，预计明年上半年房价同比也依然是下跌态势。

值得注意的是，北京楼市表现出其特殊性，整体下行趋势并不明显，但市场分化在加剧。

北京二手房挂牌量增加 改善需求释放

近期，贝壳找房现在显示的二手房挂牌量在10.2万套。有业内人士称，近期二手房挂牌量还在持续增加，加上后台数据，或超过13万套。对此，北京链家研究院方面表示，2019年后，北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套，10万套挂牌量属于北京市场正常水平。

事实上，二手房挂牌量增加主要是受到近期政策影响。从“带押过户”到“连环单”业务并行办理等，今年下半年，陆续出台了优化二手房交易模式等政策。9月底，财政部、国家税务总局推出支持居民换房和个税优惠政策，降低换房成本。这些政策激发了改善需求的入场节奏。

“个税退税后，房本满二或不满二的房源都开始挂出了，导致房源上升。但从实际上看，业主卖掉二手房后，还会再转化成二手房的买家或者新房的买家，所以会带来整体市场流动性的提升，形成二手房和新房市场形成一池活水，增加市场流通性。”合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，短时间二手房挂牌量的增加，其实带来的是更有益的一个市场的中长期的结果。

北青地产发现，在挂牌的房源中，一些底层、顶层房源，及采光等有缺陷的房源挂牌时间较长，未能顺利出售，只能不断调低售价。同个小区，相同户型之间的价差明显。

“有些年底着急用钱的业主，价格都有谈价空间。”丰台一位中介销售人员表示，小区同户型挂的房源增多后，有着急出售的房主，挂牌售价比今年成交的同户型成交价格低了60万，付款好没准儿还能再谈。二手房本来就有一房一价的特点，目前市场平稳，房源增加，可选择性增加，对购房者而言是好事。但购房者确实也有观望情绪。

业内人士分析认为，北京政策调控并未明显松绑的情况下，市场平稳，说明购房需求相对其他城市旺盛。优质小区、改善产品仍是市场购房人关注的焦点，降价预期不强。老破小去化艰难。预期后市将继续分化。

北京新房项目售楼处实拍

新房冷暖不均 房企多举措积极入市抢筹

二手房挂牌增加的同时，北京新房市场的库存也处在高位。北京住建委数据显示，新房截止到11月17日的住宅存量套数是8281套，相比去年同期大概增加了6000套。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月北京新建商品住宅成交8552套，环比上升14.22%，环比升幅较上月收窄24.53个百分点；同比上升27.79%，同比升幅较上月扩大26.3个百分点。

值得注意的是，今年北京新房市场呈现出“量价齐升”的态势。高端改善楼盘销售良好，带动成交价格上涨。但更多的项目，则去化缓慢。

“今年截止11月17日，新房销售金额排名前十的项目总体成交总金额在720亿左右，全市新房成交金额22962亿，销量前十的项目占到592个新房项目总盘量的成交比重是24.3%，接近四分之一，可以看出新房市场冷暖趋势的分化还是挺明显的。”郭毅表示，市场的热销盘还是少数，目前市场上现房销售项目在整个存量新房市场中也在少数。

北青地产了解到，近期不少新房项目推出了特价房、工抵房，优惠力度大，主要集中在远郊区县。

比如房山某项目，73平米两居室，原价327万左右，现折扣价282万，降幅达45万。

同时，一位中介人员表示，目前新房佣金明显在加码，经纪人向客户推荐新房的动力更足了。新房价格优惠，对购房人来说产生直接吸引力。海淀永丰幸福里润园，109平一楼特价房一口价770万，低于市场价100万，一路之隔的中海富国里销售指导单价8.5万。尽管楼层并不理想，但价格优势仍然吸引了很多购房者问询。

“我们定了昌平的新房，但这个价格能上车海淀，有些心动，还在考虑中。”购房者周先生表示，主要考虑低楼层的缺点，包括后期转手的价格，近期很多中介在联络，一些新房的清退房源也都还有，可供选择的项目不少。

据了解，近期市场上一些关注度较高的项目也在开盘前就启动了渠道带客。比如丰台大红门某新盘项目，说明蓄客存在压力。

业内人士预计，随着房企年末冲刺业绩，还将继续释放价格折扣。二手房价格有所松动的情况，对新房成交也有影响，低于指导价开盘将成为常态。

文/陈晨