目前，恢复楼市已不仅是政策调整方面的问题，而且是要着眼于更大的维度，在保证行业存续发展的基础上考虑如何转型，新的逻辑要颠覆过往的行业玩法和游戏规则，对房地产行业做出大的调整。

刘伟/发自北京

楼市持续筑底，即使是传统旺季的10月也未能迎来奇迹。

(资料图)

11月1日，10月份全国房企销售排行榜发布。从TOP100房企的10月单月销售规模看，环比降低了2.6%，同比降幅相比9月份扩大3个百分点至28.4%。

从累计业绩来看，TOP100房企1月~10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的水平。有业内人士表示，当前百强房企操盘金额同比降幅仍超4成，尽管降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均未超过2个百分点，房企业绩修复依旧乏力。

值得一提的是，今年以来，房地产相关政策已经在做相当大程度的调整，力求刺激楼市的活跃度，但收效并不明显。与此同时，更多的房企开始出现资金链紧张的困局，使得楼市成交进一步受到不利影响。

市场出现分化局面

楼市成交数据下滑不是近期刚发生的，因此相关刺激政策此前已经落地。

最近两个月以来，全国有超160个地区出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。

不过，政策刺激似乎并未带来多么明显的楼市恢复效应。

整个10月份，TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。累计业绩来看，百强房企1月~10月销售操盘金额的同比降幅达44%。

楼市成交额下滑的同时，也带来房价的下跌。据中指研究院的统计，今年10月，百城新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，连续4个月环比下跌，但跌幅较9月收窄0.01个百分点。同期，百城二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，连续6个月环比下跌。

值得注意的是，在整体普跌的市场环境下已经有部分企业的业绩出现逆势上扬。2022年10月单月，业绩环比增长和环比降低的百强房企分别占到近半数。

其中，TOP50房企表现优于行业整体，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。同时，10月中海、建发、华发的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于30%。

不少国企开发商抛出多项营销活动并加快去化，助力单月销售额增长回正是一大原因。比如，招商蛇口9月销售额当月同比增长50.1%，10月销售额当月同比增长51.8%；华润置地9月销售额当月同比增长40.6%，10月销售额当月同比增长36.6%，均实现连续两个月的同比增长。

面对当前无法回避的房地产颓势，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，企业应正视市场的压力、积极研究新的营销策略和打法，尤其是要对所在城市的购房政策应该有充足的认识和理解，只有这样，才能增强对目前特殊市场的应对能力和驾驭能力。他认为，企业应主动在保交楼方面加大工作力度，这是恢复购房者信心的重要部分。

融资环境或将进一步改善

作为房企现金流的重要来源，持续低迷的销售业绩使得更多房企资金链的正常运行受到威胁。

10月31日，绿地控股公告称，将对旗下2022年~2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。

此外，11月1日，曾多次获得融资部门支持发行相关债券的旭辉控股集团也宣布，暂停支付境外债本息约4.14亿美元；同日，上坤地产也发布内幕消息称，公司未能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，导致产生票据条款项下的违约事件，该不付款事件导致公司2023年到期的13.5%优先票据出现交叉违约。

随着更多企业被迫加入出险房企的行列，交织着政策、企业、融资、土地等多重问题的房地产市场将面临更多的不确定性因素。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面，近期由于房企债务风险不断爆发，范围扩大，导致金融机构出现了恐慌性的风险担心，进而引发了针对民企的信用紧缩，导致民企资金链紧张，不得不降价促销，且不拿地、不开工，反过来引发了行业全链条的收缩。

另一方面，房企暴雷、降价促销和资金链紧张，也引发了居民不敢买民企的房子。因此，民企地产市场危机频现，包括拿地、开工、交付、融资等等，已经到不可不救的地步了。

李宇嘉表示，近期，包括专项借款、纾困基金，A股融资，以及债券融资等，都开始好转。特别是基于企业整体信用的债券融资，将给保交楼、债务偿还带来源头活水。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳；若短期多地疫情反复态势延续，严格的疫情防控举措下，预计房地产市场企稳的时间还将继续延后。

一位业内人士在受访时称，目前，恢复楼市已不仅是政策调整方面的问题，而且是要着眼于更大的维度，在保证行业存续发展的基础上考虑如何转型，新的逻辑要颠覆过往的行业玩法和游戏规则，对房地产行业做出大的调整。

审读：戴士潮

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