来源：金融界
(相关资料图)
根据中指监测，截至10月27日，22城中已有19城发布三批次土地公告，今年三批次推地时间较去年均提前，但在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，土地推出规模普遍缩量，22城全年供地计划完成率不足五成。成交表现整体趋冷，除了一些热点城市保持热度外，底价成交成为土拍市场主旋律；三批次民企拿地意愿进一步降低，同时央国企拿地力度也出现减弱态势。
受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力。预计未来，在销售市场未出现明显恢复前，土地市场或延续低迷态势，“两集中”土拍模式也将通过“因城施策”的方式迎来更多变化。
特点一
截至10月末，22城供地计划完成率整体不足五成，三批次土地推出力度仍显乏力
表：22城2022年供地计划及完成情况（已公布城市，数据截至10月27日）
注：供地计划完成率按公告时间、推出数据统计，包含招拍挂和协议划拨；长沙未公布2022年土地供应计划，未列入统计；济南不含莱芜、钢城、济阳、章丘；成都不含三圈层；上海暂按最低供应计划统计；土地性质包含商品住宅、租赁住房、保障房、安置房、共有产权房等用地。
据中指监测，截至10月27日，22城整体供地完成率不足五成，其中长春、重庆不足三成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，各批次企业参与积极性相对较高，供地完成率领先其他城市；南京、青岛二批次开始加大推地量，苏州、无锡、南京发布四批次土地公告，这部分城市供地计划完成率均在六成以上。而武汉、沈阳、重庆、郑州、长春政府推地信心不足，其中沈阳、重庆、长春尚未发布2022年三批次土地公告，全年供地计划完成率均在四成以下，长春、重庆不足三成。
图：22城2022年各批次住宅用地推出情况（按规划建筑面积，市本级）
注：沈阳、长春、重庆未发布2022年三批次土地公告。
截至10月27日，22城中有19城发布三批次土拍公告，较去年三批次整体仍缩量，但降幅收窄，较二批次规模小幅增长。目前已发布三批次公告的19城中8城推出面积较二批次增长，其中武汉、广州增幅均在100％以上，上海、合肥二批次推地规模缩减后，三批次均加大供应力度，较二批次供地量增长五成左右。而多数城市推地积极性仍显不足，青岛、济南土地市场表现平淡，三批次推地量与二批次基本持平。天津、长沙、苏州、无锡、宁波集中三批次推地规模较二批次均下调，其中苏州、宁波降幅均在五成以上。
特点二
整体流拍撤牌率稳定，底价成交为市场主旋律
表：22城2022年三批次集中供地成交情况（已成交城市）
备注：流拍撤拍率=（流拍宗数+撤牌宗数）/推出宗数；底价成交占比=底价成交宗数/成交宗数；上限地块占比=上限地块宗数/成交宗数
截至10月27日，22城已有16城完成三批次土地集中出让，整体成交热度未见好转。据中指监测，已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3％，较二批次上升3.3个百分点；成交地块中达上限地块占比仅11.5％，较二批次下降13.5个百分点；底价成交占比达75.7％，较二批次提升17.0个百分点。综合来看，各地继续优化调整三批次土拍规则，叠加政府持续加大优质地块推出力度，以提高企业参拍积极性，土地流拍撤牌率相对稳定，但地块底价成交占比明显提升，成为市场主流。
除此之外，城市间土拍热度分化进一步加剧。杭州、宁波、合肥达上限地块占比均在30％以上，且杭州达上限地块占比较二批次提升15.4个百分点；北京、上海土拍表现相对平稳，上限地块占比亦均超20％，且均无地块流拍。而广州、天津、厦门、苏州、无锡三批次地块均为底价成交，武汉、青岛底价成交占比亦在90％左右，土拍市场延续低温态势。
在市场下行、购房者及企业信心不足、企业资金承压综合影响下，更多企业偏向“以销定投”，短期来看，只有销售端得到实质性恢复，土拍市场才能迎来转机。
特点三
地方国资仍是拿地主力，财政部126号文或约束城投托底
表：22城2022年不同企业拿地情况（已成交城市）
地方国资拿地金额占比继续走高，半数城市在五成以上。三批次中，已成交16城地方国资拿地金额占比达53％，较首批次、二批次均提升超15个百分点。去年下半年，地方国资托底现象日渐凸显，2022年以来，民企拿地意愿进一步减弱，央国企、地方国资成为拿地主力，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72％，二批次达83％，三批次仍在八成以上，但值得注意的是，首批次、二批次央国企拿地金额占比均在四成以上，二批次甚至近五成，而三批次央国企拿地占比却降至三成，央国企拿地渐显乏力，地方国资拿地比重提升至53％，如福州、无锡2022年以来地方国资拿地金额占比均在五成以上，三批次在九成左右。
表：22城2021年不同企业各批次两集中项目入市情况（市本级，统计时间为2022年8月底）
备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。
地方国资拿地规模突出，但入市情况不容乐观，据中指监测，22城2021年“两集中”成交地块中，地方国资拿地数量占比达两成，而截至今年8月，地方国资集中拿地项目入市率仅9％，其中城投拿地项目入市率仅6.7％。2022年以来，22城地方国资拿地金额占比逐批次走高，更多土地处于未开发状态。
表：22城城投债余额及一般公共预算收入
2022年1-9月，全国一般公共预算收入153151亿元，扣除留抵退税因素后增长4.1％，按自然口径计算下降6.6％；全国政府性基金预算收入45898亿元，比上年同期下降24.8％，其中国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3％。全国公共预算收入和土地出让收入大幅下滑，地方财政承压。
从城投债角度来看，据中指统计，截至2022年10月14日，重庆、成都、南京、武汉等9个城市城投债余额均超3000亿元，其中重庆、成都、南京等城市城投债余额与2021年一般公共预算收入比值高于3。部分城市城投托底拿地加大了其资金压力，城投面临的风险正在积聚。
近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），通知规定：“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”政策基调与严控新增地方政府隐性债务保持一致，整体来看，“126号文”对城投无效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大，未来地方国资托底力度或有所减弱，但对拿地后进行真实地产项目开发的地方国资影响有限。
从无锡四批次土拍来看，发文后，无锡四批次土地地方国资拿地金额占比大幅下降至33％（2022年首批次、二批次、三批次地方国资拿地金额占比分别为92％、55％、89％），可见该政策对于限制地方国资托底拿地起到一定约束作用。
关注点
在新的发展阶段，“集中供地”模式或将通过“因城施策”的方式调整
2021年2月，22个重点城市开始实行“两集中”供地模式，除22城之外，2021年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等地自发实行“两集中”供地方式。
2021年下半年以来，房地产市场明显降温，土地市场热度亦明显回落，各地纷纷调整土拍规则提振企业拿地积极性。2022年各地政策持续优化，但市场低温态势未改，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式，9月23日，22城中长沙供地云平台官方通知其土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。
表：22城调整集中供地批次统计情况
另外，2022年年初，厦门、济南、青岛、重庆等多地明确全年将进行四次土地集中出让，当前，无锡、南京、苏州已供应四批次，天津亦发布土地四批次预公告。此前武汉发布通知，9-11月计划集中供地四批次、五批次、六批次。
“两集中”供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，2021年以来，“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果。但由于“集中供地”对企业资金要求较高，在当前市场环境下，土地市场低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎，“集中供地”下，企业多城市参拍度进一步走低。
2022年三批次土拍市场呈现出央国企拿地力度减弱的特点，叠加相关政策对地方国资托底土拍市场的约束，短期来看，土地市场低温态势或难改，预计后续各地会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整。
总结
随着房地产行业进入下行阶段，土地市场也将随之发生大幅调整，地方政府土地财政模式难以为继。今年以来，地方政府推地、企业拿地意愿均不足，截至10月27日，22城供地计划完成率不足五成。三批次22城推地量较二批次有所增长，但较去年三批次降幅仍在三成，土拍规则持续优化下，土拍市场并未有较大回温，达上限地块占比下降，地块底价成交成为主流，地方国资拿地占比再次走高，但这也在一定程度上加大了地方政府债务风险。随着财政部126号文出台，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，意味着未来地方城投拿地或受到更多约束，在房地产销售端未得到明显改善前，土地市场或延续低迷态势。
短期来看，接下来，地方政府为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时针对 “集中供地”模式、规则上，也存在优化可能。对企业而言，当前仍需保持“量入为出”，考虑到多数城市销售未见好转，周转速度明显放缓，拿地后项目能否实现去化应是企业首要考虑因素。
