本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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继9月中旬将旧改计划有效期延期至2023年4月18日后，深圳南山区原联合饼干厂城市更新项目再生变化。

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近日，有市场消息称，招商蛇口将从恒大手中接盘上述旧改项目，但持股比例、交易金额等尚未有明确消息。该传闻获得招商蛇口方面的证实，称“目前正在接洽”。

国企、央企接盘出险房企的开发项目是地方政府化解房地产风险的主要路径之一，依托深圳兴起、总部设于深圳蛇口的招商蛇口入局似乎也顺理成章。

1988年6月，一座合资饼干厂落址蛇口湾厦村与海湾村，合资方为深圳市海湾企业公司、英国联合饼干投资有限公司、香港先进化工有限公司，合资额高达1000万美元，该厂引进英国的生产设备技术和配方，采用国产原料、生产各类饼干系列产品并全部出口。

2019年7月，该厂地块被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，拆除范围用地面积3.17万平方米，拟更新方向为二类居住、商业等功能，拆除重建后，学校用地不少于1.43万平方米。

据规划（草案），该厂用地面积3.3万平方米，开发建设用地面积1.5万平方米，规划容积面积为13.47万平方米，即容积率高达8.9。其中，住宅部分达9.07万平方米（含人才住房和保障性住房2.9万平方米）。总平面布局示意图显示，该项目计划建设3栋54-59层、高度为183米到198米的超高层住宅，1栋13F办公写字楼，1所九年制学校及1所6班幼儿园。不过，上述规划（草案）尚未最终敲定。 

该厂是恒大南山湾厦村旧改的一期部分，已于2019年2月28日被全部拆除。恒大南山湾厦村旧改全称为“恒大海湾湾厦城市更新项目”，位于蛇口湾厦村和海湾村内，占地面积24.95万平方米，拟规划建筑面积131万平方米。

这是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。其位于后海大道与蛇口工业七路交汇处，轨道交通便利，周边配套设施成熟，包括海岸城购物中心、深圳湾体育中心、深圳湾公园、蛇口太子港等，是深圳知名的豪宅区域。距其十几分钟车程的深圳湾1号，目前均价超22万元/平方米。

值得一提的是，今年以来，招商蛇口在旧改项目收并购中颇为活跃。

4月初，招商蛇口与佳兆业、长城资产达成合作，拟就城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。9月13日下午，它又与富力集团、中信证券、中国华融举行合作框架协议签约仪式，拟以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础展开合作。

在2022年中期业绩报里，招商蛇口也表示：“公司积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展；公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当。”

但这个“白武士”在选择纾困对象时不是没有小心思。从旧改规模看，佳兆业、富力分别是深圳、广州的旧改大户。

这对招商蛇口扩大旧改版图无疑是有利的。此前，招商蛇口城市更新业务发展一直较慢，起步于2010年，但直到2018年，招商蛇口深圳区域才对内部进行资源整合，并组建城市更新事业部。数据显示，截至2021年，招商蛇口城市更新在深圳目前基本锁定、推动孵化工作的项目共计25个，深圳项目预估总货值约3000亿元。另外在东莞、佛山还有数个城市更新项目。　

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，由于叫停了“大拆大建”，旧改市场明显降温，旧改逻辑也发生彻底变化，因此现在接盘的央企、国企占据讨价还价的市场优势。

“但现在入局也有劣势，即接盘的项目要按照过去谈判的旧改方案进行开发建设，无论是拆迁补偿还是公共设施配套，标准都比较高，房价能否支撑开发成本要打一个问号，这是需要注意的。” 李宇嘉续称。