本文来源：时代财经 作者：林心林
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"免税一哥"卖起房了？
10月28日，国内免税龙头（601888.SH）中国中免旗下cdf海口国际免税城即将迎来开业。
整个免税城项目总建筑面积92.6万平方米，其中核心部分cdf海口国际免税城建面28万平方米，开业后将取代三亚海棠湾国际免税城，成为"世界最大单体免税店"。
早在此前，享受了海南离岛免税红利的中国中免已经在海南开出了5家免税店。东吴证券报告显示，海口免税城开业后，海南全岛免税商经营的旅游零售门店面积总计将达到49万平方米，其中由中国中免运营的面积从18万平方米提升至33万平方米，中国中免的免税运营面积占整个海南地区免税运营面积的比例提升至67%。
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这一次，中国中免除了开出世界最大的单体免税店，带来超800个国际国内知名品牌外，还开启卖房模式。近期，有消息称海口国际免税城商铺、复式公寓即将开售，不限户口、可以按揭。
"免税一哥"也卖房，周边楼盘准备涨价
由中国中免运营的海口国际免税城，坐落于海南省海口市西海岸城市副中心，紧邻海口重要的交通枢纽新海港。
最早在2018年，中国中免前身中国国旅花了近16亿，陆续拿下海口国际免税城土地，总土地面积超过32万平方米。
当年12月17日，中国国旅发布公告称成功竞得海口市滨海大道西侧、新港经六街以东的四块国有建设用地使用权，总成交金额为12.13亿元；12月27日，中国国旅以3.46亿元将剩余两宗临近地块收入囊中。
根据当时六宗土地的获批用途中可看出，地块囊括商业零售、酒店用途，以及住宅用途，中免预计将投资110亿元建海口国际免税城。
2019年7月，项目披露规划时明确提到了公寓与住宅——海口免税城项目将分两期，一期项目开发免税商业综合体、公寓和住宅，投资58.8亿元，开发期限36个月；二期项目开发商业街区、写字楼和酒店，投资69.8亿元，开发期限为42个月。
尽管海口免税城有住宅地块配套与开发，但此后中免的宣传口径并未提及住宅项目，仅表示"整个免税城项目将涵盖免税商业、有税商业、高档办公、高端酒店、人才社区等业态"，此次房产中介的推售中，也没有住宅项目。
"免税城也有住宅，但是住宅不对外销售，大概率是作为人才房，只有免税城工作人员、中免内部员工才可以购买。"海口当地中介黄明说道。另据了解，今年8月，有媒体航拍报道，海口国际免税城项目地块三（住宅楼）主体结构封顶。
黄明称，目前即将销售的是商铺和复式公寓。黄明展示的销售资料显示，海口免税层推售首层约6米层高的商铺，面宽约4.2-6米，面积为39-109平方米；复式loft公寓户型则涵盖50-95平方米，有阳台，可以望海。
"现在还在等开盘，不过不愁卖。"黄明告诉时代财经，由于免税城自持了一部分商铺，目前准备推售的商铺并不多，"商铺只有十几套，我有几个客户想交订金，但是中免他们都不收，抢可能都抢不到。"
房产销售王莉同样感叹商铺的抢手程度，不过其表示公寓产品则"能买得到"。据王莉了解，海口免税城可销售公寓至少有一栋，吹风价格在2.9万元-4万元/平方米。即是说，一套海口免税城的公寓最低约150万元，最高约380万元。
熟悉海口西海岸楼市的王莉称，海口免税城的公寓价格相比周边"贵多了"。
据时代财经了解，海口西海岸免税城周边的loft公寓大多均价在2万元/平方米左右，贵一些的价格在2.4万元-2.6万元/平方米，这意味着海口免税城公寓价格至少比周边贵约50%；如果是住宅的话，周围均价同样仅在2.3万元-2.5万元/平方米左右。"免税城到时开业，人流量太大了，所以就算没有样板房，中免都敢卖。"王莉称。
另据观察，由于免税城开业，周边的一些楼盘也在摩拳擦掌中。
其中有不少楼盘推出特价房活动。10月20日，位于海口免税城旁的海口雅居乐金沙湾SOHO项目就宣布称，为庆祝10月28日免税城开业推出5套特价房，其中原总价99.2万元/套、建筑面积44.03平方米的毛坯房，特惠总价89万元/套，活动截止时间为2022年10月31日。
不过，黄明透露，目前周边楼盘的一口价等活动都是拿低楼层、小户型的房源进行引流，实际上附近很多楼盘已经在捂盘或者准备涨价了。
不堪每年租金成本上百亿，中免自己也买起地
中免卖房，这在过往并不常见。
据其在港交所提交的招股书显示，截至2021年，中国中免全国30多个省、市、自治区、特别行政区和柬埔寨等地设立了200多家免税店，覆盖超过90个城市。不过，这些免税店体量并不大。
这些体量较小的免税店大多是采用租赁方式，其在招股书中就提到，中免通常会与机场管理局、通勤枢纽和其他地点签订特许经营协议来经营门店。其中，支付租金额往往还包括可变动租金，即参考销售总额或者旅客人数确定租金，也就是说，一个免税店的销售额越高，所缴纳的租金可能更高。
如2019年，中免一年的租金开支在120.87亿元，而当年中免的营收480.13亿元，归母净利不过才44.98亿元；2020年，免税店因人流和销量减少，租金开支减少，全年租金开支锐减至53.96亿元。
这意味着，光是租金费用一项，便占据着中免巨大的运营成本。
因此，若中免能够拿地开发的话，不仅能够减少租金支出，或许还能够通过商铺和住宅、公寓对外销售回血，对冲零售商业淡旺季销售波动的影响。
"如果本身资金实力雄厚的话，免税公司自己买地投资可以避免后期租金上调压力；而且进入某个地区做特殊业务时，如果具备开发大宗复合型地块能力的话会更加便利，地价也会便宜很多。"资深零售专家王国平说道。
据招股书显示，目前中国中免所持有的投资物业主要包括海口国际免税城及三亚海棠湾国际免税城一、二期地块。其中，可售物业主要包括住宅、公寓、首层零售物业即停车位。不过目前拥有多种地块用途的仅有海口国际免税城项目，三亚海棠湾国际免税城一、二期地块就主要为商业零售，不包含住宅、公寓等土地用途。
王国平提及，中免拿地开发的方式类似于万达早期"以住养商"模式，"住宅大部分都会盈利，而且溢价、毛利高，可以支持商业运营开发。"
与之对比的是，目前国内大多数免税玩家鲜少自建物业，基本都是租赁现成物业。"免税业务起步晚，新入局的玩家想要快速开业抢占市场拿现成的物业是最合适的。从城市规划、土地三通一平、招拍挂、前期规划设计、拿地、建设、招商等等环节耗时太长。"一位不愿具名的商业地产人士对时代财经说道。
以中免两个自建免税城为例，不包含前期洽谈与规划，从正式摘地到开业，均花了三年左右时间才开出一期项目，而三亚海棠湾国际免税城二期项目仍处于建设状态中。
最新消息显示，2022年10月24日，中国中免与太古地产合资公司三亚中免棠畔投资发展有限公司竞得海棠湾国家海岸园区HT05-08-01，土地面积约311亩，土地性质为零售商业用地，拟建设具有重大产业带动作用的零售商业项目，成交总金额为13.08亿元。
据时代财经了解，该宗地块位于三亚海棠湾国际免税城一、二期西侧，因此早在地块挂牌之时便有推测认为该地块是中免用于开发建设三亚海棠湾国际免税城三期项目的目标地块；另外也有说法称，地块或建三亚海棠湾太古里商业综合体项目。
在今年5月印发的《三亚国际旅游消费中心建设规划(2022-2035)》中便提出，三亚拟引进太古里（与中免合作）项目；9月，中免与太古地产出资50%成立合资公司三亚中免棠畔投资。
对此，太平洋证券研报也指出，中免三亚海棠湾国际免税城三期预计为有税购物商场、酒店等多元化的综合体，中免此前业务以免税为主，在有税商场、综合物业管理上经验有所欠缺，与太古地产的合作有助于提升管理能力。另一方面，太古地产与高奢品牌有良好的合作关系，预计有望助力中免在海棠湾三期的高奢品牌引进。
值得一提的是，10月24日当日，在中免新摘地块所处的海棠湾国家海岸园区，港中旅(深圳)投资发展有限公司拿了另外三宗地块，成交总价20.28亿元，为城镇住宅用地。据悉，港中旅深圳投资公司为中国中免母公司中国旅游集团旗下公司，以开发旅游地产项目为主。
显然，在免税业务上不断拓展的免税龙头，仍旧避免不了卖房反哺及重资产持有的模式。
