作者 l 橙子
【资料图】
最近，房贷利率些微松绑为寒冬已久的房地产送出一股暖风，只是由于需求端尚未完全复苏，全国楼市也并未出现较大幅度反弹。
易居房地产研究院近日发布的一份报告显示，中国50个大中城市中，仅成都、北京、上海、合肥4城在分别下跌持续了2个月、3个月、3个月和12个月后，住宅价格指数止跌转涨。其余46城住宅价格指数仍在下跌中。
可即便如此，对房地产市场而言，外部环境的松动也让一众房企得以喘息。
日前，曾陷股债双杀，并被标普下调信用评级的金地集团（600383）发布了一份公告，称旗下债券“15金地01“本息合计约28.4亿元，已全额存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。
金地集团表示，该笔债券兑付完成后，公司年内到期境内外债务即将全部足额兑付完毕，今年已无到期公开债务。
图片来源：金地集团官方公告
金地此举一方面向市场表达了公司经营稳健，偿债能力尚可，另一方面也确实论证了房地产市场的寒冰正在消融。
只是从金地本身实际经营情况，及楼市短期外部环境来看，金地这份偿债公告，发的并不轻松。
半年报不及预期
经营质量下滑
在公布这份偿债公告之前，金地曾于10月11日公布了公司前9个月经营情况，报告期内，尽管金地9月单月实现签约金额同比上升7.05%，但今年前9个月的累计签约金额则同比下降28.69%，为1630.8亿元。
图片来源：金地集团官方公告
不过，今年大部分上市房企阶段性销售同比增速情况均为负增长，金地前9个月同比销售增速才负增长不到30%，也算中等偏上。
而且作为招保万金里的唯一一家非国资控股的房企，金地能做到如今地位也实属不易，但金地的股东背景却并不输国资控股房企。
根据万得数据显示，截至2021年，险资富德人寿仍为金地当前大股东，持股21.69%，二股东为深圳国资企业深圳市福田投资控股有限公司，持股7.79%。
大家人寿作为曾经的二股东，经过近年来多轮减持后，截至目前持股比例已降至5%左右。
图片来源：万得股票
但凭借险资股东背景，金地也获得从股东方来带的融资便利，其融资成本要大幅低于其他上市房企，如今股东减持，也算是彼此完成了各取所需。
再回到金地实际经营层面，在遭遇主要股东减持之际，金地近年来受大环境影响，整体经营表现也比较一般。
根据其最新披露的半年报数据，截至今年上半年，金地集团实现营业收入281.12亿元，同比减少了17.98%；
归母净利润实现19.65亿元，同比增速为7.68%；
而整个2021年金地归母净利润的同比增速则为-9.5%。
图片来源：万得股票
且拉长时间来看，2018年金地营收增速为34.62%，到今年上半年已经降至-17.98%，同期归母净利润增速表现也从18.35%降至7.68%，不难发现其在经营层面也面临一定的增长乏力问题。
在盈利质量方面，金地自2018年以来，其销售毛利率和销售净利率出现下滑。到目前，金地销售毛利率已降至21%左右，销售净利率也从2018年的24%降至12%。
图片来源：万得股票
不过，值得一提的是，金地在土储结构方面还是存在较大回旋余地。
根据其半年报数据，上半年金地新增约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米，总投资额约179亿元。
截至报告期末，金地总土地储备约6193万平方米，其中约70%位于一二线城市，30%位于三四线城市。
只是持续下降的盈利质量，以及作为头部房企标配的高负债，也让金地对现金流表现出更强的需求度。
三道红线全绿
仍难掩偿债压力
截至上半年，金地负债总额尽管较年初仅微增，但仍高达3536.84亿元，而且其中近2565亿元为流动负债，流动负债占比高达近73%。
图片来源：万得股票
进一步细分来看，在2500多亿流动负债中，合同负债和包含应付票据及应付账款等在内的经营性负债占比过半，而需要偿债付息的短期借款、一年内到期的非流动性负债和其他流动负债则合计为523.4亿元。
图片来源：万得股票
尽管半年报显示金地拥有货币资金647.98亿元，足以覆盖523.4亿的负债，但算上日常经营资金，600多亿现金还是略显紧张。
而且受债务清偿影响，上半年金地现金及现金等价物净流出10.68亿元，这也在一定程度上说明债务对金地现金流情况存在一定影响。
图片来源：万得股票
不过，在杠杆率表现方面，金地算是目前为数不多三道红线全绿的房企。
截至报告期末，金地集团剔除预收账款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。
而这样的杠杆表现，除了来自险资背景下的低融资成本，恐怕还离不开少数股东权益对资产负债的调节。
根据其股东权益数据，2018年，其少数股东权益仅为200亿元，占比30%。
也正是从2018年起，随着楼市进入寒冬，金地少数股东权益也在持续增长。到今年上半年，金地少数股东权益增至496.78亿元，占比44%，较年初增长了24.52亿元。
图片来源：万得股票
而同期金地的少数股东损益却并未出现同步大幅增长，甚至自2019年以来不增反降。
图片来源：万得股票
尽管这不能百分百说明金地存在明股实债，但少数股东权益的大幅增长并没有匹配大幅增长的少数股东损益，难免不让市场对其真实资产负债情况表示怀疑。
毕竟很多债务可以通过少数股东权益变为公司资产，增加公司融资现金流的同时，还能扩大总资产，由此少数股东权益也成为不少房企调节资产负债的一种手段。
回头来看，能够完成年内的债务清偿，不论是对金地，还是对资本市场都是一件好事。只是跟大多数房企一样，金地也面临盈利质量下滑，自我造血能力还有待持续优化的问题。
顺利偿债是一个好信号，但做好经营才是根本。
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