未来楼市，全国房市各种看似矛盾的现象频出：

从市场现象看：你可能会看到一线上涨，二线奇稳，三线下跌。也可能会看到一线都不动了，但是二线上涨，三线奇稳。或者说一线中北京、深圳开始上涨，而上海、广州却在下跌。更夸张的是，有的城市楼市在放松，而另外的城市楼市在收紧，看上去是那么的不一致。

这些都是未来我们一定会看到的现象，这些现象是因为两个原因造成的。

(资料图片仅供参考)

第一：楼市本身就不是全国一盘棋的，而是一个非常区域化的市场。上海涨的好，并不一定成都也会涨，甚至乌鲁木齐还在下跌，因为中国太大了，每个城市都有着自己的地域特点、经济特点，以及政策周期。不同的地区有着不同的市场，在大多数时候，市场不是同步的，而是分化的。

第二：管理层有一个原则“因城施策”，也就是深刻认识到不同的城市市场不同，所以要根据不同的城市制定不同的管理规则，这也就进一步导致不同城市的市场走势不同。

所以未来我们谈楼市就不能大而化之、不能过于笼统，什么中国的楼市涨不涨，江苏的楼市好不好，而是要具体到某个城市、甚至某个片区。

未来房产市场不再有全国统一的房产市场，无论是从政策导向还是市场反馈看，房地产的调控将会越来越细致与适应当地，一城一政策就会成为很长时间的政策特点，因城施策将成为房产市场的新常态。

未来几年内，全国从一线到六线大部分城市处于震荡和盘整期

这一轮历史上最大的牛市起始于2014年“9.30新政”，2015年深圳市场率先启动。几年下来全国几乎所有地级以上城市房价都有不同程度的上涨，全国主要城市全市均价上涨在1倍左右，个别城市的某些区域上涨3倍左右，可以说经过了4-6年时间，全国各主要城区房价上涨了接近1倍，要知道在此之前很多城市，包括省会、环一线、GDP前20的城市，是5-10年内房价几乎不动的，而杭州持续下跌5年之久。

未来国内房地产市场会出现分化，而且是这种分化不仅仅在全国范围内可以看到，以省为单位一样可以看到。

此外我们要知道经过一轮大牛市，从城市的角度，全国几乎没有什么洼地，绝大部分城市的房价都已经充分体现了其经济发展程度，甚至一部分城市由于棚改，已经透支了未来的房价。

洼地的出现必须要跌得足够多，或者盘整时间足够长。就好像2010-2015年杭州持续下跌，于是迎来了轰轰烈烈的涨幅。

未来你要买房，首先看你的城市是不是下跌过30%以上呢？如果没有，那么横盘的时间有多长呢？一线的化有没有2年呢？二线的话够不够三年呢？

未来的市场很难再现2015-2021年大牛市的上涨，购房者不用再像2017、2018年那样恐慌性入市，买入的机会会有很多，时间也会给够。2019开始，普涨成为过去，分化成为必然和新常态。

密切关注M1

楼市投资者，不能不知道一个货币指标叫做“M1”

经济学家按照流动性（变成现金能力的强弱）将货币从M0到M10分级，数字越小表示流动性越强，其中M1代表现金加活期存款，M2代表M1加定期存款加各种其他存款。

M1增量上升，表示市场不缺钱，反之就是市场缺钱。现在M1在低位翘头，结合政策面，可以预测今年将不会像去年那么缺钱，而这种宽松一旦持续下去，到M1增速高于M2增速时，往往代表金融市场、资本市场狂热的开始，所以，我们要持续关注M1增速这个指标是否能够持续下去。

拿历史上最明显的2019年举例。2019年2月，M1的同比增速开始在低位翘头，这是一个重要的金融市场信号。

由于M1持续上扬，2019年中从深圳开始，珠三角东岸楼市逐步回暖，加上深圳政策放松，到2020年中深圳、东莞、广州楼市明显回暖。紧接着长三角的上海、杭州也开始跟上。

当然，如果从当年股市看，这个信号十分明显，2019年1月开始启动了一轮恢复性的结构牛市。

总结一下：一城一策、普涨结束、市场分化、货币宽松，在几大前提下，暴击、买入即赚都会越来越难，投资人要做的是深入研究城市、片区，而不是大而化之地、笼统地对市场用一根标尺去测量，选城、选区、选筹、甚至选时更为重要。